Kiadvány

Brian Loffredo, Esq.

zálogjog-mentesség gyakran szükséges a vállalkozóktól az előrehaladási kifizetések és a végső kifizetés előtt. A zálogjog-mentességek azt mondják az ingatlantulajdonosnak, a banknak, a biztosítótársaságnak és más feleknek, hogy fizetést fizettek azoknak, akik munkát és anyagokat szolgáltattak egy építési projekthez, és hogy az ingatlan biztonságban van a szerelő zálogjogaitól.

Virginiában a bankok különösen érdekeltek a zálogjog-mentességek megszerzésében a sorsolás kifizetése előtt. Ennek oka az, hogy a szerelő zálogjogosultjai bizonyos helyzetekben “elsőbbséget” érhetnek el a bankkal szemben abban az esetben, ha az ingatlant eladják a zálogjog érvényesítése érdekében. Más szavakkal, ha az ingatlant eladják, a szerelő zálogjogosultja jogosult lehet az első kifizetésre az eladási bevételből, csak a fennmaradó bevétel (ha van ilyen) áramlik a bankba. A bankok ezért nagyon óvatosak a szerelő zálogjogaival szemben, és általában megkövetelik a vállalkozóktól, alvállalkozóktól és anyagiaktól, hogy az építési projektek során különböző időpontokban nyújtsanak zálogjog-mentességet.

fontos felismerni, hogy nem minden zálogjog-mentesség egyforma. Bár hasonlónak és “szabványosnak” tűnhetnek, gyakran veszélyesek lehetnek az óvatlan vállalkozó számára. A Virginia esete Egyesült Kőműves Incorporated of Virginia kontra Riggs, 233 Va. 476 (1987) egy tökéletes példa a zálogjog lemondás helyzet fordult csúnya egy vállalkozó. Ban ben egyesült Kőműves, a vállalkozó zálogjog-mentességet írt alá részleges fizetésért. A zálogjog-mentesség meghatározza a Vállalkozó által beérkezett kifizetés összegét. A kifizetés összege azonban nem az akkori vállalkozónak járó teljes összeg volt. A zálogjog kijelentette, hogy a vállalkozó összes zálogjogát egy bizonyos időpontig felszabadította.

mivel a vállalkozó a kifizetés összegét helyezte be, nem pedig a teljes esedékes összeget, a vállalkozó úgy gondolta, hogy továbbra is zálogjogot érvényesíthet az esedékes és esedékes egyenlegre. A bíróság azonban másként ítélte meg, és megtagadta a vállalkozó jogát, hogy zálogjogot nyújtson be az esedékes egyenlegért. A bíróság megállapította, hogy a zálogjogról való lemondás nem kifejezetten kimondta, hogy csak a kifizetett összeg mértékéig hajtható végre (i.e. a zálogjog alóli mentességben felsorolt összeg). A bíróság szigorúan elolvasta a zálogjogról való lemondást, és megállapította, hogy a vállalkozó lemondott arról a jogáról, hogy a teljes esedékes összegre zálogjogot nyújtson be bizonyos időpontig.

a zálogjog-mentesség más problémákat is okozhat. Például egyes felek (például anyagszállítók és felszerelés-kölcsönző cégek) egy adott fővállalkozóval, tulajdonossal vagy más féllel egyidejűleg több projektben is részt vehetnek. Az ilyen felek által aláírt zálogjog-mentességeknek körültekintően kell meghatározniuk a szóban forgó projektet és a szóban forgó projektben részt vevő konkrét feleket. Ellenkező esetben az aláírt mentesség kizárhatja a zálogjogot – és potenciálisan más beszedési erőfeszítéseket – más projektek tekintetében. A túlságosan széles körű zálogjog-mentesség véletlenül aláírása súlyos következményekkel járhat, és sok pénzbe kerülhet a vállalkozóknak.

bár szükségtelennek tűnhet, a vállalkozóknak határozottan fontolóra kell venniük, hogy az aláírás előtt ügyvédi felülvizsgálatot folytassanak a zálogjogról. Ha a projekt folyamatban van, valószínű, hogy ugyanaz a zálogjog-mentesség kerül bemutatásra a vállalkozónak az egyes kifizetések tekintetében. Mint ilyen, ügyvédi felülvizsgálatra csak egy alkalommal lenne szükség. A zálogjog-mentesség felülvizsgálatának költsége minimális, és figyelembe véve a lehetséges következményeket, a felülvizsgálat minden bizonnyal körültekintő.

Brian Loffredo Igazgató az Offit Kurman Baltimore/Washington irodájában. Ha bármilyen kérdése van a cikk tartalmával vagy más építési kérdésekkel kapcsolatban, kérjük, forduljon Loffredo Úrhoz a 301.575 telefonszámon.0345 vagy [email protected].