Come rompere il contratto di locazione nell’era COVID: Una mezza dozzina di opzioni

Con la disoccupazione quadruplicata nell’ultimo anno e il denaro sempre stretto, molti affittuari sperano di superare la pandemia di COVID senza perdere le loro case.

Ma alcuni stanno prendendo l’approccio opposto: stanno cercando di uscire dal loro contratto di locazione e tornare a casa con i parenti. Oppure stanno raddoppiando con i compagni di stanza nella speranza di contenere il debito di montaggio da un appartamento, casa o casa che non possono più permettersi.

Zillow ha riferito che circa 2,7 milioni di adulti statunitensi si sono trasferiti con un genitore o un nonno a marzo e aprile con la diffusione della pandemia di coronavirus.

Ma cosa succede se si dispone di mesi a sinistra sul vostro contratto di locazione? Sei ancora responsabile per l’affitto non pagato se si sposta fuori presto?

La risposta è sì nella maggior parte dei casi.

E a meno che il tuo contratto non elenchi specificamente “pandemie” come motivi per terminare il tuo contratto di locazione, l’epidemia di coronavirus non ti darà una carta get-out-of-jail-free.

“Non ci sono buone opzioni”, ha detto l’avvocato immobiliare di Newport Beach Kyle Janecek. “E’ un po ‘ come essere chiesto come si fa a combattere un orso grizzly? La risposta è, non farlo.”

“La maggior parte dei contratti di locazione hanno questa disposizione, sei responsabile per tutto,” ha aggiunto Eileen Kendall, un avvocato immobiliare Torrance che rappresenta i gestori di proprietà.

Non ti preoccupare.

Sì, il padrone di casa può essere in possesso di tutti gli assi. Ma ci sono ancora alcuni trucchi che potrebbero, solo potrebbero, tirarti fuori dalla camicia di forza del contratto di locazione, dicono avvocati e sostenitori degli inquilini.

Qui ci sono diverse opzioni da considerare.

Resta o vai?

La prima domanda è dovresti rinunciare al tuo appartamento, all’appartamento della nonna o alla casa in affitto o rimanere fermo?

Le moratorie statali e locali di sfratto consentono di posticipare l’affitto durante la pandemia. Ma la parola chiave qui è “rinviare”, non ” perdonare.”Gli inquilini alla fine devono rimborsare tutto l’affitto.

Se i debiti si accumulano, l’argomento va, potrebbe essere meglio abbandonare l’affitto ad alto costo, tornare a casa e godersi la cucina della mamma.

Non così in fretta, ha avvertito Elena Popp, un avvocato e direttore esecutivo della rete di difesa sfratto Los Angeles-based.

“Troppe persone pensavano che i loro amici o genitori o zia li avrebbero messi in su. Ma gli ospiti, come il pesce, iniziano a sentire l’odore entro una settimana. Così improvvisamente non sei più il benvenuto lì”, ha detto Popp. “A meno che tu non sia sicuro di avere un posto dove andare, non c’è alcun vantaggio nel rinunciare a un’unità.”

Se stai fermo, chi lo sa? Il tuo affitto potrebbe essere perdonato. Puoi negoziare un accordo con il tuo padrone di casa. Potresti riavere il tuo lavoro.

“Il panico che sta accadendo because perché stanno accumulando l’affitto non dovrebbe accadere”, ha detto Popp.

Gli inquilini, ha detto, dovrebbero aspettare a meno che il loro padrone di casa non dia loro una pausa per l’affitto non pagato o sappiano di avere un posto dove trasferirsi sicuro, sicuro e a lungo termine.

Popp ha detto che dovresti trovare un avvocato prima di fare una mossa, preferibilmente un avvocato esperto di alloggi.

Ci sono servizi di assistenza legale che possono aiutare. O inquilini ovunque in California possono e mail la rete di difesa sfratto ([email protected]) “per programmare una consulenza a pagamento”, dice il loro sito web.

Leggi il contratto di locazione

Alcuni contratti di locazione hanno una disposizione che consente la risoluzione se l’inquilino si impegna a pagare una tassa.

Le tasse vanno da una carica di $500 a uno o due mesi di affitto, hanno detto gli avvocati. Spesso devi rinunciare al tuo deposito cauzionale, che il proprietario applicherà in affitto. Purtroppo, la maggior parte dei contratti di locazione non hanno una tale disposizione.

UCLA Student Legal Services consiglia anche ai suoi studenti di controllare la loro polizza assicurativa di noleggio per vedere se offre alcun sollievo durante una pandemia o di uno stato o di emergenza nazionale.

Negoziare

Se nessuna di queste opzioni pan fuori, consulenti suggeriscono di provare a negoziare con il padrone di casa.

Spiega la tua situazione con calma ed esplora le opzioni che il padrone di casa è disposto a prendere in considerazione, UCLA consiglia agli studenti. Se il padrone di casa non rescinderà il contratto di locazione, è possibile chiedere l’affitto ridotto.

“Alcuni proprietari sono aperti a qualche tipo di negoziazione, anche se non è specificato nel contratto di locazione”, ha dichiarato Elizabeth Kemper, direttore dei servizi legali per studenti presso UCLA. “Potrebbe essere necessario pagare qualcosa o rinunciare al deposito.”

Se viene raggiunto un accordo, tutto deve essere messo per iscritto e firmato da entrambe le parti.

Spesso i proprietari sono meglio raggiungere un accordo se sembra che i loro inquilini potrebbero saltare l’affitto. Poiché litigare spesso è più costoso dell’affitto mancato, potrebbero trovare un accordo.

“Molti dei miei clienti stanno capendo”, ha detto Kendall, l’avvocato del proprietario di Torrance. “Un sacco stanno fornendo il perdono, lasciando cadere l’affitto un paio di centinaia di dollari.”

Re-renting

La legge della California richiede ai proprietari di” mitigare i danni ” da un contratto di locazione abbandonato, il che significa che devono fare un ragionevole tentativo di trovare un nuovo inquilino, ha detto Janecek. Se la vostra unità viene ri-affittato, si sono responsabili solo per la parte non pagata del vostro affitto, più i costi di trovare un nuovo inquilino, come la pittura o la pubblicità.

“E’ una scommessa calcolata. Devi sperare che il padrone di casa trovi un nuovo inquilino in un ragionevole lasso di tempo”, ha detto Janecek.

Puoi aiutare. Pubblicizza tu stesso l’unità. E dopo aver lasciato, tenere sotto controllo il vostro vecchio posto controllando con i vicini per vedere se qualcuno si muove in.

“Se lo affittano subito, non devi pagare”, ha detto Lupe Arreola, direttore esecutivo Tenants Together, un gruppo di diritti degli inquilini con sede a San Francisco.

L’incapacità di un padrone di casa di fare sforzi ragionevoli per ri-affittare l’unità può anche fornire una difesa se il proprietario della proprietà ti fa causa, hanno detto i sostenitori degli inquilini.

Sublocare

Sublocare il tuo spazio a terzi sostituirebbe l’affitto che sei obbligato a pagare. Ma la maggior parte dei contratti di locazione o vietare sublocazione o richiedono il permesso scritto del padrone di casa per farlo, avvocati hanno detto.

Supponendo che tu ottenga l’approvazione, il processo può ancora essere complicato. Se hai compagni di stanza, potresti aver bisogno della loro approvazione. E tu rimani responsabile per l’affitto e le riparazioni se il tuo subtenant non paga o danneggia l’unità.

Alcuni appartamenti addebitano commissioni di sublocazione e richiedono al nuovo inquilino di sottoporsi a un controllo del credito.

Circostanze estreme

Cose come una casa che diventa invivibile, molestie, violenza domestica, abusi sugli anziani e stalking possono annullare un contratto di locazione, hanno detto gli avvocati.

Un tetto che perde, problemi di roditori, cablaggio difettoso o cattivo impianto idraulico, se non affrontato dal proprietario, può porre fine all’obbligo di pagare l’affitto.

Ma il proprietario deve prima essere avvisato e dato un tempo ragionevole per effettuare le riparazioni. Per la maggior parte dei problemi, sono circa 30 giorni, ha detto Janecek. Per un bagno rotto nell’unico bagno della casa, potrebbe essere meno tempo.

Il processo inizia con la comunicazione scritta e la documentazione del problema. Scattare. Girare video.

“Se c’è una situazione in cui il soffitto sta cadendo a causa di perdite nei tubi e il proprietario lo lascia persistere, sarebbe sufficiente per consentire all’inquilino di terminare il contratto di locazione”, ha detto Kemper di UCLA.

Ma ha avvertito di non fare tali “richieste di abitabilità” senza prima consultare un avvocato.

Per quanto riguarda la violenza domestica, lo stalking o le richieste di violenza domestica, ci sono requisiti di documentazione rigorosi, tra cui la fornitura di copie di un ordine restrittivo, un rapporto della polizia e una dichiarazione di un consulente, assistente sociale, terapeuta o altro professionista medico autorizzato che ha fornito assistenza, ha affermato Janecek.

Unità illegali

Se il tuo noleggio non ha un certificato di occupazione o è altrimenti una residenza non autorizzata, puoi rescindere il contratto di locazione senza penalità, hanno detto gli avvocati.

Ci vuole un po ‘ di lavoro investigativo per documentare questo. Spesso devi confermarlo con la città.

Basta andare via?

Perché non andare via? Esci dal retro, Jack. Fai un nuovo piano, Stan. Lascia la chiave, Lee. Ghost tuo padrone di casa e mai pagare un centesimo.

Gli avvocati hanno detto che ci sono alcune conseguenze piuttosto dure di lasciare senza giustificazione legale, il minimo dei quali sarebbe perdere il deposito cauzionale.

Abbandonare il tuo contratto di locazione potrebbe anche danneggiare il tuo credito o portare il tuo padrone di casa ad assumere un’agenzia di riscossione.

E si potrebbe ottenere citato in giudizio. Alcuni contratti di locazione includono disposizioni che rendono l’inquilino responsabile per le spese legali del padrone di casa, con conseguente un giudizio enorme contro di voi che può essere eseguito su per ben 20 anni.

“Le persone non dovrebbero semplicemente uscire”, ha detto Popp. “Dovresti risolvere i tuoi problemi.”

Janecek ha detto che le conseguenze del camminare ancora potrebbero valerne la pena in alcuni casi.

Ad esempio, un giovane studente di college non può immediatamente bisogno di credito, ha detto, soprattutto se lui o lei può ancora chiedere ai genitori di agire come garante per i contratti di locazione futuri.

“L’età di quel giovane studente universitario significa che c’è molto tempo per riprendersi da quel primo problema di credito”, ha detto Janecek. L’impatto ” svanisce con il tempo.”