Contratti Immobiliari, lo Statuto delle Frodi, e le Eccezioni lo Statuto delle Frodi

Lo “statuto delle frodi” è una dottrina di legge che richiede alcuni contratti stipulati per iscritto e firmato da persona a essere addebitato per essere applicate. Uno di questi contratti che rientra nello statuto delle frodi è un contratto per la vendita di beni immobili. Fla. Subito. § 725.01. La giurisprudenza ha posto ulteriori requisiti per i contratti di vendita di beni immobili, imponendo loro di essere specifici per quanto riguarda le parti coinvolte, l’oggetto, gli obblighi delle parti e il corrispettivo. Le follie di Minsky di Fla., Inc. v. Sennes, 206 F. 2d 1, 3 (5 ° Cir. 1953). Se il contratto di vendita immobiliare sottostante non è certo e chiaro per tutti questi elementi, allora è inapplicabile. Il ragionamento per questo è stato articolato dalla Corte d’appello del Quinto Circuito federale: “Affinché ci sia un contratto, le parti devono avere una comprensione definita e distinta, comune a entrambi, e senza dubbio di differenza.” ID.

Simile a quasi ogni altra dottrina del diritto, e un buon esempio sul motivo per cui le controversie legali possono essere così confuse, c’è un’eccezione allo statuto delle frodi in quanto riguarda l’applicabilità dei contratti di vendita immobiliare. Tale eccezione è chiamata “prestazione parziale” e può essere utilizzata per far rispettare quello che normalmente sarebbe un contratto orale o scritto inapplicabile per la vendita di terreni. Vedere Williams v. Faile, 118 Così.2d 599 (Fla. 1 ° DCA 1960). In determinate circostanze, questa eccezione è disponibile per l’acquirente quando il venditore viola il contatto non trasmettendo la proprietà del soggetto e quindi tenta di evitare i suoi obblighi contrattuali sostenendo che il contatto sottostante è vietato dallo statuto delle frodi.

Gli elementi di prestazione parziale sono i seguenti: 1) l’acquirente ha pagato tutto o parte del corrispettivo; 2) l’acquirente è in possesso della proprietà; e 3) l’acquirente ha apportato miglioramenti preziosi e permanenti alla proprietà con il consenso del venditore; o in assenza di tali miglioramenti, 4) esistono fatti tali da rendere la transazione una frode per l’acquirente se il contratto non viene applicato. Miller contro Murray, 68 anni.2d 594, 596 (Fla. 1953). Se l’acquirente non è in grado di dimostrare questi elementi allora lui o lei non può superare uno statuto di frodi difesa a un contratto di vendita immobiliare scritto orale o difettoso.

Quando l’acquirente tenta di far rispettare un contratto di vendita immobiliare orale, l’onere dell’acquirente non si ferma con la prova di tali elementi per la prestazione della parte. L “acquirente deve anche stabilire l” esistenza di tale contratto orale, e tutti i suoi termini richiesti, da ” prova chiara, definita e certa.”Miller v. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). In Miller v. Gardner, l’acquirente è stato in grado di dimostrare sufficientemente l’esistenza e le condizioni di un contratto orale attraverso le ammissioni del venditore ottenute nel corso del contenzioso. ID.

È importante notare che la prestazione parziale non è disponibile come eccezione allo statuto delle frodi quando il rimedio richiesto dall’acquirente è danni in denaro. Invece, la prestazione parziale è solo un’eccezione allo statuto delle frodi per le azioni in equity, cioè quando il rimedio richiesto dall’acquirente è una prestazione specifica. Faile, 118 Allora.2d a 602. Prestazione specifica è un rimedio in cui l’acquirente cerca di avere la corte costringere il venditore a trasmettere la proprietà soggetto come lui o lei originariamente promesso. Dichiarato in un altro modo, nessuna azione da parte dell’acquirente che cerca solo danni in denaro può mai essere mantenuta quando il contratto sottostante non è in forma scritta. ID.