Dietro le quinte del vostro mutuo
Si può vedere il mutuo come il prestito che ti ha aiutato a comprare la vostra casa. Ma gli investitori vedono un mutuo come un flusso di flussi di cassa futuri. Questi flussi di cassa vengono acquistati, venduti, spogliati, tranche e cartolarizzati nel mercato secondario dei mutui. Perché la maggior parte dei mutui finiscono per la vendita, il mercato dei mutui secondari è estremamente grande e molto liquido.
Dal punto di origine al punto in cui un beneficiario del pagamento mensile finisce con un investitore come parte di un mortgage-backed security (MBS), asset-backed security (ABS), collateralized mortgage obligation (OCM) o garantito debito (CDO) il pagamento, ci sono diverse istituzioni che tutti ritagliarsi qualche percentuale di tasse iniziali e/o mensile dei flussi di cassa.
In questo articolo, ti mostreremo come funziona il mercato dei mutui secondari e ti presenteremo i suoi principali partecipanti.
Ci sono quattro partecipanti principali in questo mercato: il cedente ipotecario, l’aggregatore, il commerciante di titoli e l’investitore.
1. Il cedente ipotecario
Il cedente ipotecario è la prima società coinvolta nel mercato dei mutui secondari. Originators ipoteca sono costituiti da banche al dettaglio, banchieri ipotecari e mediatori ipotecari. Mentre le banche utilizzano le loro fonti tradizionali di finanziamento per chiudere i prestiti, i banchieri ipotecari in genere utilizzano ciò che è noto come una linea di credito di magazzino per finanziare i prestiti. La maggior parte delle banche, e quasi tutti i banchieri ipotecari, vendono rapidamente mutui di nuova origine nel mercato secondario.
Una distinzione da notare è che le banche e i banchieri ipotecari utilizzano i propri fondi per chiudere i mutui e i mediatori ipotecari no. Piuttosto, i broker ipotecari agiscono come agenti indipendenti per banche o banchieri ipotecari, mettendoli insieme ai clienti (mutuatari).
Tuttavia, a seconda delle sue dimensioni e sofisticazione, un originatore di ipoteca potrebbe aggregare mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; potrebbe anche vendere singoli prestiti come sono originati. C’è rischio coinvolto per un cedente quando tiene su un mutuo dopo un tasso di interesse è stato citato e bloccato da un mutuatario. Se il mutuo non viene venduto simultaneamente sul mercato secondario nel momento in cui il mutuatario blocca il tasso di interesse, i tassi di interesse potrebbero cambiare, il che cambia il valore del mutuo sul mercato secondario e, in definitiva, il profitto che il cedente fa sul mutuo.
I cedenti che aggregano i mutui prima di venderli spesso coprono le loro condotte ipotecarie contro gli spostamenti dei tassi di interesse. Esiste un tipo speciale di transazione chiamato best efforts trade, progettato per la vendita di un singolo mutuo, che elimina la necessità per l’originatore di coprire un mutuo. I creatori più piccoli tendono ad usare i migliori sforzi.
In generale, i cedenti ipotecari fanno soldi attraverso le commissioni addebitate per originare un mutuo e la differenza tra il tasso di interesse dato a un mutuatario e il premio che un mercato secondario pagherà per quel tasso di interesse.
2. L’aggregatore
Gli aggregatori sono la prossima società nella linea dei partecipanti al mercato dei mutui secondari. Gli aggregatori sono grandi creatori di mutui con legami con le imprese di Wall Street e le imprese sponsorizzate dal governo (GSE), come Fannie Mae e Freddie Mac. Gli aggregatori acquistano mutui di nuova origine da cedenti più piccoli e, insieme alle loro origini, formano pool di mutui che cartolarizzano in titoli garantiti da ipoteca a marchio privato (lavorando con società di Wall Street) o formano titoli garantiti da ipoteca di agenzia (lavorando attraverso GSE).
Analogamente ai cedenti, gli aggregatori devono coprire le ipoteche nelle loro condotte dal momento in cui si impegnano ad acquistare un mutuo, attraverso il processo di cartolarizzazione e fino a quando l’MBS non viene venduto a un rivenditore di titoli. La copertura di una pipeline ipotecaria è un compito complesso a causa della ricaduta e del rischio di spread. Gli aggregatori realizzano profitti in base alla differenza tra il prezzo che pagano per i mutui e il prezzo per il quale possono vendere gli MB garantiti da tali mutui, a seconda della loro efficacia di copertura.
3. Commercianti di valori mobiliari
Dopo che un MBS è stato formato (e talvolta prima che sia formato, a seconda del tipo di MBS), viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. La maggior parte delle società di brokeraggio di Wall Street hanno banchi di trading MBS. I concessionari su queste scrivanie fanno tutti i tipi di cose creative con MBS e mutui interi; l’obiettivo finale è quello di venderli come titoli agli investitori. I concessionari utilizzano spesso MBS per strutturare CMO, ABS e CDO. Queste offerte possono essere strutturate per avere caratteristiche di pagamento anticipato diverse e in qualche modo definite e rating di credito migliorati rispetto agli MBS sottostanti o ai prestiti interi. I concessionari fanno uno spread nel prezzo al quale acquistano e vendono MBS e cercano di ottenere profitti di arbitraggio nel modo in cui strutturano i particolari pacchetti CMO, ABS e CDO.
4. Investitori
Gli investitori sono gli utenti finali dei mutui. Governi stranieri, fondi pensione,compagnie di assicurazione, banche, GSE e hedge fund sono tutti grandi investitori in mutui. MBS, CMOS, ABS e CDO offrono agli investitori una vasta gamma di rendimenti potenziali basati su diversi rischi di qualità del credito e di tasso di interesse.
I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie di assicurazione e le banche investono tipicamente in prodotti ipotecari con rating elevato. Alcune tranche delle varie offerte di mutui strutturati sono ricercati da questi investitori per i loro profili di rischio di pagamento anticipato e tasso di interesse. Gli hedge fund sono in genere grandi investitori in prodotti ipotecari con rating di credito basso e prodotti ipotecari strutturati che hanno un maggiore rischio di tasso di interesse.
Di tutti gli investitori ipotecari, i GSE hanno i portafogli più grandi. Il tipo di prodotto ipotecario che possono investire in è in gran parte regolata dall’Ufficio federale Housing Enterprise Oversight.
La linea di fondo
Pochi mutuatari realizzare la misura in cui il loro mutuo è affettato, tagliato a dadini, e scambiati. In una questione di settimane, forse un mese, dal momento in cui un mutuo è originato può diventare parte di un CMO, ABS, o CDO. L’utente finale di un mutuo potrebbe essere un hedge fund che fa scommesse sui tassi di interesse direzionali o utilizza posizioni leveraged per sfruttare piccole irregolarità relazionali dei prezzi, o potrebbe essere la banca centrale di un paese straniero che ama il rating di un’agenzia MBS.
D’altra parte, potrebbe trattarsi di una compagnia di assicurazioni con sede a Bruxelles attratta dal profilo di durata e convessità di una determinata tranche in un accordo ABS, OCM o CDO. Il mercato dei mutui secondari è enorme, liquido e complesso con diverse istituzioni tutti desiderosi di consumare una fetta della torta mutuo.