Il processo di preclusione e le leggi in Pennsylvania

Se di default sui vostri pagamenti ipotecari in Pennsylvania, il servicer (per conto del proprietario del prestito, chiamato il “creditore” in questo articolo) finirà per iniziare una preclusione. Circa la metà degli stati, tra cui Pennsylvania, richiedono il creditore di presentare una causa in tribunale per precludere. Legge dello Stato specifica come pignoramenti lavoro, e sia le leggi federali e statali ti danno diritti e protezioni in tutto il processo.

Mutui ipotecari in Pennsylvania

Se si ottiene un prestito per acquistare immobili residenziali in Pennsylvania, è probabile firmare due documenti: una cambiale e un mutuo. La cambiale è il documento che contiene la promessa di rimborsare il prestito con i termini di rimborso. Il mutuo è il documento che dà al creditore un interesse di sicurezza nella proprietà. Se non si riesce a effettuare i pagamenti, il mutuo fornisce il creditore con il diritto di vendere la casa in una vendita di preclusione per recuperare i soldi che ti ha prestato.

Cosa succede se si perde un pagamento ipotecario in Pennsylvania

Se si perde un pagamento, il servicer di solito può addebitare una tassa in ritardo dopo la scadenza del periodo di grazia. La maggior parte dei prestiti ipotecari danno un periodo di grazia di dieci a quindici giorni, per esempio, prima di incorrere in spese di ritardo. Per scoprire il periodo di grazia nella vostra situazione e l’importo della tassa di ritardo, rivedere la cambiale o la vostra dichiarazione di fatturazione mensile.

Se si perde un paio di rate del mutuo, il servicer probabilmente inviare lettere e ti chiamano per cercare di raccogliere. Nella maggior parte dei casi, le leggi federali di manutenzione dei mutui richiedono al servicer di contattarti (o tentare di contattarti) per telefono per discutere di alternative di preclusione—chiamate opzioni di “attenuazione delle perdite”—entro e non oltre 36 giorni dopo un pagamento mancato e di nuovo entro 36 giorni dopo ogni successivo pagamento mancato. Non più di 45 giorni dopo un mancato pagamento, il servicer deve informarti per iscritto sulle opzioni di attenuazione delle perdite che potrebbero essere disponibili e assegnare personale per aiutarti. Esistono alcune eccezioni ad alcuni di questi requisiti, come se si file per il fallimento o dire al servicer di non contattare l’utente sotto il Fair Debt Collection Practices Act. (12 C. F. R. § 1024.39).

Che cos’è una lettera di violazione?

Molti mutui Pennsylvania hanno una disposizione che richiede il creditore di inviare una lettera di violazione se si rimane indietro nei pagamenti. Questo avviso ti dice che il prestito è in default. Se non curare il default, il creditore può accelerare il prestito (chiamarlo a causa) e andare avanti con la preclusione.

Quando inizia la preclusione?

Legge federale richiede generalmente il servicer di attendere fino a quando il prestito è finita 120 giorni delinquente prima di iniziare ufficialmente una preclusione. Ma in alcune situazioni, come se si viola una clausola di due-on-sale o se il servicer sta unendo l’azione di preclusione di un lienholder superiore o subordinato, la preclusione può iniziare prima. (12 C. F. R. § 1024.41).

Preforeclosure Notices in Pennsylvania

In Pennsylvania, il creditore deve inviare (il mutuatario) un avviso di intenzione di precludere almeno 30 giorni prima di iniziare una preclusione. L’avviso deve dare la possibilità di recuperare il ritardo sui pagamenti, chiamato “curare il default.”La Corte Suprema della Pennsylvania ha stabilito nel caso di JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Come butta? CT., Febbraio. 20, 2019) che il creditore deve emettere un nuovo avviso di intenzione di precludere prima di presentare una seconda denuncia di preclusione nei casi in cui la denuncia iniziale è stata respinta o ritirata. Ma questo avviso non è richiesto in determinate circostanze, come se si abbandona la casa. (41 Pa. Subito. Ann. § 403).

Inoltre, nella maggior parte dei casi, il creditore deve inviare un avviso che spiega i diritti del proprietario di abitazione e che descrive quale aiuto è disponibile, compreso il diritto di applicare alla Pennsylvania Housing Finance Agency nell’ambito del programma di assistenza ipotecaria di emergenza dei proprietari di abitazione (HEMAP) per l’assistenza. (35 Pa. Subito. Ann. § 1680.403 c). L’avviso deve anche avvisare l’utente del default, includere una ripartizione dettagliata dell’importo totale scaduto e dare 30 giorni (più tre giorni per tenere conto del tempo di spedizione) per avere un incontro faccia a faccia con un’agenzia di consulenza di credito al consumo locale per cercare di risolvere il default. Se si incontra con un’agenzia di consulenza di credito approvato, il creditore non può intraprendere alcuna azione legale—come iniziare una preclusione—per 30 giorni dopo l’incontro. (35 Pa. Subito. Ann. § 1680.403 c).

Stato preclusione leggi in Pennsylvania

Ancora una volta, in Pennsylvania, il creditore file una causa in tribunale per precludere. Il creditore dà avviso della tuta da voi servendo una citazione e denuncia.

Cosa succede se si fa—o non—Presentare una risposta

Se non si riesce a rispondere all’azione giudiziaria, il creditore può ottenere un giudizio di default dal tribunale. La sentenza darà il permesso creditore di tenere una vendita preclusione. Ma se si risponde alla causa presentando una risposta, il caso passerà attraverso il processo di contenzioso. Il creditore potrebbe quindi richiedere al giudice di concedere giudizio sommario. Una mozione di giudizio sommario chiede che il tribunale conceda il giudizio a favore del creditore perché gli aspetti critici del caso non sono in discussione.

Se la corte concede giudizio sommario per il creditore, o si perde al processo, il giudice ordinerà la casa venduta a una vendita di preclusione. Un avviso di vendita deve essere pubblicato sulla proprietà e presso l’ufficio dello sceriffo, e servito a voi almeno 30 giorni prima della vendita. Deve anche essere pubblicato su un giornale una volta alla settimana per tre settimane. (Pennsylvania Regola di procedura civile 3129.2).

La vendita di preclusione

Alla vendita, il creditore di solito fa un’offerta sulla proprietà utilizzando un “offerta di credito”, piuttosto che l’offerta in contanti. Con un’offerta di credito, il creditore ottiene un credito fino all’importo del debito del mutuatario. A volte il creditore offerte l’intero importo del debito; a volte, offerte meno. Il miglior offerente alla vendita diventa il nuovo proprietario della proprietà.

Reintegrare il mutuo Prima della vendita di preclusione in Pennsylvania

“Reintegrare” è quando il mutuatario porta il prestito corrente pagando i mancati pagamenti del capitale e degli interessi, più tasse e costi. Completando una reintegrazione si fermerà la preclusione.

Legge Pennsylvania consente il reintegro in qualsiasi momento almeno un’ora prima di quando l’offerta inizia alla vendita preclusione, un massimo di tre volte in qualsiasi anno civile. (41 Pa. Subito. Ann. § 404).

Nessun periodo di rimborso post-vendita ai sensi della legge Pennsylvania

Alcuni stati hanno una legge che dà un tempo proprietario di abitazione precluso dopo la vendita di preclusione per riscattare la proprietà. In Pennsylvania, però, non si ottiene un periodo di riscatto dopo una preclusione.

Giudizio di carenza a seguito di una vendita di preclusione in Pennsylvania

A volte, una vendita di preclusione non porta abbastanza soldi per pagare l’intero importo dovuto sul prestito. La differenza tra il prezzo di vendita e il debito totale è chiamata “deficit balance”.”Molti stati, tra cui la Pennsylvania, consentono al creditore di ottenere un giudizio personale, chiamato “giudizio di carenza”, per questo importo contro il mutuatario.

In Pennsylvania, il creditore può ottenere un giudizio di carenza presentando una causa separata entro sei mesi dopo la vendita di preclusione. Se il creditore era l’acquirente alla vendita di preclusione, la carenza è limitata dal valore equo di mercato della proprietà. (42 Pa. Svantaggio. Subito. Ann. §§ 8103(a), 5522(b)(2)).

Ottenere aiuto da un avvocato di preclusione Pennsylvania

Leggi di preclusione sono complicate. Servicer e istituti di credito a volte fare errori o dimenticare passi. Se pensate che il vostro servicer o prestatore non è riuscito a completare un passaggio richiesto, fatto un errore, o violato le leggi statali o federali di preclusione, si potrebbe avere una difesa che potrebbe forzare un riavvio per la preclusione, o si potrebbe avere leva per elaborare un’alternativa.

Considera di parlare con un avvocato di preclusione locale o un ufficio di assistenza legale per conoscere i tuoi diritti. Un avvocato può anche dirvi su diversi modi per evitare la preclusione. Allo stesso modo, un consulente housing HUD-approvato in grado di fornire informazioni utili (a costo zero) su varie alternative alla preclusione.