L’Uno per Cento della Regola di Immobili: Easy Matematica per Valutare le Proprietà di Noleggio

Quindi sei interessato a investire in immobili in affitto. Felicitazioni!

Ma la curva di apprendimento per valutare e acquistare la tua prima casa è RIPIDA.

Come trovo la mia prima proprietà? Come faccio a capire se farà soldi? Come faccio a sapere che aspetto ha un buon affare?

La regola dell’uno per cento è qui per aiutarti a fare la matematica facile sulle proprietà in affitto.

Il consiglio tipico è che è necessario analizzare 100 offerte per trovare 1 buono. Ed è necessario offrire su 10 proprietà per acquistare effettivamente 1.

Allora, chi ha il tempo di rompere i fogli di calcolo e analizzare 1000 potenziali proprietà per trovare il loro primo affare?

Non temere mai, inserisci

la REGOLA DELL ‘ 1%.

(E la regola del 2%, la regola del 50%, la regola del 70% investors gli investitori immobiliari sembrano davvero apprezzare le loro regole percentuali).

Qual è la regola dell ‘ 1% per gli investimenti immobiliari?

Invece di affilare la matita per ogni affare immobiliare che arriva, se conosci alcune semplici regole empiriche, puoi capire in circa 5 secondi se vale la pena di ulteriori analisi.

Quando sto guardando una potenziale proprietà in affitto, il primo criterio che applico è la regola dell ‘ 1%.

Esempio 1: Si trova una casa che è tutto fissato e pronto ad andare per $150.000 che si affitta per $1.500 al mese. Poiché l’affitto diviso per il prezzo di acquisto è dell ‘1% (1.500 / 150.000), questo soddisfa la regola dell’ 1% e garantirebbe un’ulteriore due diligence.

Esempio 2: Se trovi una casa per $130.000 ma ha bisogno di repairs 20.000 in riparazioni per renderla pronta per l’affitto, dovrebbe affittare per $1.500 al mese per soddisfare la regola dell ‘ 1% (1.500 / ). È necessario prendere in considerazione il prezzo di acquisto all-in comprese le riparazioni e la manutenzione necessaria per farlo in condizioni di affitto-ready.

Ricorda, questa è solo una regola empirica. Potresti fare soldi con una proprietà che rientra nell’intervallo della regola dello 0,8% (l’affitto mensile è solo lo 0,8% del prezzo di acquisto) e potresti perdere denaro su una proprietà che supera la regola dell ‘ 1%. Ci sono molti fattori in gioco, ma la regola dell ‘ 1% è la base da cui inizio ogni valutazione.

Quindi perché funziona la regola empirica dell ‘ 1%?

Bene per questo, abbiamo bisogno di immergersi un po ‘ più in profondità nelle acque torbide di back-of-the-envelope calcoli immobiliari

La regola del 50% per le spese di proprietà in affitto

La regola del 50% afferma che in media, le spese per una proprietà in affitto saranno circa il 50% dell’affitto.

Quindi, se il reddito da locazione è di $1.500 al mese, 7 750 di che andrà verso il pagamento delle spese (non compresi i pagamenti di prestito).

Come un campo da baseball ruvido, le tue spese potrebbero assomigliare a questo:

• 5% Manutenzione e riparazioni – tutti gli elementi di manutenzione che dovete fare per mantenere la proprietà in buona forma, come il fissaggio che perde servizi igienici, riparare la recinzione, ecc.
• 10% le Spese in conto Capitale – i grandi articoli del biglietto che non capita molto spesso di condizionamento dell’aria di ricambio o di un nuovo tetto
• 10% di Gestione di Proprietà – se si dispone di un gestore di proprietà, si prenderà una parte dell’affitto per gestire gli inquilini per voi
• 10% le Tasse di Proprietà – di aliquote fiscali diversi in tutto il paese, ma questa è una media (dove io vivo in Texas vorrei pagare piu ‘ del 10% per la tassa di proprietà!)
• 5% Assicurazione – ancora una volta, i tassi di assicurazione differiscono, ma questo copre la tua responsabilità e la politica antincendio
• 10% Posti vacanti e fatturato – quando gli inquilini si trasferiscono, di solito ci sono riparazioni extra da fare, e può essere vuoto per un po ‘ prima di trovare nuovi inquilini

Sommare tutti quei costi, e si arriva a 50%. Mentre questo è solo un numero ballpark inteso come un calcolo back-of-the-busta, nel lungo termine ho trovato che sia vero per il mio portafoglio di immobili in affitto.

Alcuni anni non avremo quasi riparazioni o posti vacanti e sembrerà che siamo investitori incredibili che rastrellano il flusso di cassa. Ma ci vuole solo un problema importante (sostituzione di un tetto, o avere un problema idraulico, o un posto vacante esteso) per spazzare via mesi di flusso di cassa.

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Se si guarda alla nostra recensione di fine anno delle nostre proprietà in affitto, noterete che abbiamo avuto un mese in cui abbiamo avuto un enorme negativo – due grandi riparazioni in due proprietà diverse. Se non avessimo messo da parte le riserve per quando l’inevitabile accade, avremmo potuto essere in grossi guai.

Quindi se ho una proprietà in affitto dell ‘ 1% che affitta per $1.500 al mese e le mie spese sono il 50% dell’affitto, allora posso mettere 7 750 in tasca ogni mese, giusto?

Non così veloce

Ricorda quando ho detto che la regola dell ‘ 1% era approssimativamente un numero di pareggio? Questo presuppone che tu stia facendo un’ipoteca sulla casa.

A meno che tu non abbia $150.000 in giro per acquistare la nostra proprietà di esempio in contanti, dovrai ottenere finanziamenti.

Aggiungendo il mutuo per l’equazione

Uno dei migliori vantaggi del settore immobiliare è la capacità di sfruttare i vostri soldi prendendo un mutuo.

Sulla maggior parte delle proprietà in affitto unifamiliari, è necessario un acconto del 20-30%. Quindi, per la nostra proprietà in affitto da $150.000, se rompo il mio fidato calcolatore ipotecario, con un acconto del 20% e un interesse del 5%, questo è un pagamento di $644 ogni mese.

Per ricapitolare il nostro esempio, noi:

1. Comprato un $150,000 casa
2. Che si affitta per $1.500 per mese
3. Con le spese di $750 al mese (50%) prima del pagamento del debito
4. E tirò fuori un $120,000 prestito con pagamenti di $644 al mese

Che ci lascia con $1,500 – $750 – $644 = $106 del flusso di cassa al mese.

Che è un po ‘ meglio di pareggio. Da qui la regola dell ‘ 1%.

Quale percentuale dovrei fare su una proprietà in affitto?

Ora che abbiamo discusso la regola dell ‘1% e perché è usata come regola empirica per approssimare una proprietà in affitto che dovrebbe almeno fare un po’ di flusso di cassa ogni mese, la domanda è –

Quanto flusso di cassa DOVREI fare?

E questo dipende interamente da te, l’investitore. Una volta che sai come eseguire i numeri – valutare le riparazioni, le spese, le tasse di proprietà, i tassi di noleggio, ecc. hai il potere di mettere insieme un accordo che funziona per te.

Posso dirvi che cosa i miei criteri è stato l’acquisto nel mio mercato (Dallas, TX). Ma il tuo mercato sarà diverso e anche i tuoi criteri di investimento saranno probabilmente diversi.

Ad esempio, se vivi a San Francisco, non troverai un accordo dell ‘ 1% da nessuna parte. Se vuoi investire lì, devi avere un sacco di soldi ed essere disposto a fare un basso ritorno in contanti e scommettere sull’apprezzamento. Si può fare zero (o negativo) flusso di cassa ogni mese, ma se il vostro million 1 milione di proprietà apprezza al 3% all’anno, si potrebbe essere alla ricerca di un grande giorno di paga quando si vende.

Questo non è il mio stile di investimento – per me scommettere sull’apprezzamento è troppo simile al gioco d’azzardo. Mi piacciono i rendimenti in contanti stabili, e qualsiasi apprezzamento è la ciliegina sulla torta.

Il rovescio della medaglia, se vivi nel Midwest, incontrare la regola dell ‘ 1% è facile, e probabilmente dovresti mirare di più.

Per me personalmente, mi piace trovare immobili in affitto dove:

• posso fare un 10% di cash cash return
• posso fare almeno $300 al mese per il flusso di cassa dopo tutte le spese
• posso acquistare la proprietà di almeno un 20% di sconto sul valore di mercato

L’ultimo punto è quello più investire immobiliare regola abbiamo parlato – comunemente chiamata la regola del 70%.

Si applica di più alle pinne di casa che hanno bisogno di acquistare una casa per il 70% del suo ARV (dopo il valore riparato) meno i costi di riparazione per tenere conto dei loro costi di partecipazione, acquisto e vendita e ancora realizzare un profitto.

Come per tutte le “regole” immobiliari, la regola del 70% è flessibile. Ho visto le pinne comprare a 80%+ e fare soldi, e alcuni che non compreranno a meno che non possano ottenerlo per meno del 60% del valore.

Il mio mercato è molto competitivo, quindi ottenere uno sconto del 20% (acquistare all ‘ 80% di ARV meno riparazioni) è un numero di cui sono felice.

Una delle mie cose preferite su immobiliare è che, a differenza del mercato azionario che è altamente efficiente, ci sono ancora inefficienze nel mercato immobiliare che consentono di trovare buoni affari e ottenere equità immediata per costruire il vostro patrimonio netto.

Se potessi comprare quella casa in affitto da $150.000 per l ‘ 80% del valore, avrei un equity 30.000 istantaneo in equity! Questo è difficile da trovare in qualsiasi altra classe di investimento.

La regola dell’uno per cento è solo l’inizio

Le regole empiriche sono proprio questo, un calcolo back-of-the-envelope che puoi fare nella tua testa per capire se un accordo vale la pena guardare ulteriormente.

Avendo una solida conoscenza della regola dell ‘ 1% e conoscendo la regola del 50% per le spese, se conosco il prezzo di acquisto, le riparazioni necessarie e le composizioni di noleggio su una proprietà che si imbatte nella mia scrivania (o nella mia casella di posta elettronica), posso rapidamente fare i conti e sapere in 5 secondi se vale la pena

Se trovo un accordo che si avvicina alla regola dell ‘ 1%, allora mi interessa. Mi immergerò più a fondo nelle riparazioni necessarie, magari chiamerò un appaltatore per ottenere un preventivo. Studierò le composizioni di noleggio e vedrò quali miglioramenti potrei fare a buon mercato per atterrare nella fascia più alta della gamma. E di sicuro tirerò i numeri esatti di imposta di proprietà, e chiamare il mio broker ipotecario per ottenere un aggiornamento sui tassi di interesse.

Ma tutto ciò che è un sacco di lavoro che non devo fare se posso sapere immediatamente un accordo non funzionerà per me.

Spero che questa panoramica della regola dell ‘ 1% e le relative regole di investimento immobiliare vi aiuterà a dare fiducia per analizzare rapidamente un affare e vedere se ha senso. Ci vuole pratica, e un sacco di numero scricchiolio, ma presto diventerà una seconda natura.