Pascolo in affitto
Fidati del tuo intestino
Due donne del Nebraska affrontano accuse di crimine per frode in leasing di pascoli attraverso Craigslist.
Un annuncio elencato su Craiglist per pascoli in affitto si è rivelato troppo bello per essere vero.
Calinda Barthel (nota anche come Calinda Vantine) di Crawford, Neb., e Kelley Heller, di Chardon, Neb., sono stati arrestati il Feb. 17, 2017 su 15 accuse di furto e cospirazione dopo che sono stati catturati presumibilmente affittando terreni a più parti.
Le vittime, i cui nomi non sono stati rilasciati nelle indagini in corso, provenivano da
Nebraska, Wyoming, Oklahoma e South Dakota, tra cui Hot Springs, Hermosa e Oelrichs.
“Il duo madre-figlia sono stati arrestati all’inizio di quest’anno e sono stati accusati a Sioux e Dawes County,” ha detto Keith Drinkwalter, Nebraska State Patrol investigatore criminale. “Un crimine di classe 2A comporta un massimo di 20 anni senza un minimo. Fondamentalmente, queste donne pubblicizzavano il pascolo, che è in un trust di proprietà della famiglia del marito di Barthel, e convincevano gli allevatori a venire a guardare il pascolo e mettere i soldi per tenerlo. I depositi variavano da 4 4.500 a $18.000, e hanno promesso un contratto di locazione pluriennale sulla superficie e anche addebitato tariffe diverse per le varie vittime.”
In visita con quelli colpiti, molti hanno detto Drinkwalter che, poiché il pascolo è così difficile da trovare, speravano che il contratto di locazione fosse legittimo nonostante alcuni dei segnali di pericolo.
“Molti di questi allevatori hanno fatto accordi verbali per anni senza problemi, ma la persistenza del duo nel far scendere i soldi in somme così grandi era un po ‘insolita”, ha detto Drinkwalter. “Se qualcosa non sembra giusto, probabilmente c’è una ragione. Una vittima mi ha detto che gli hanno anche dato riferimenti, ma non li ha mai chiamati. Un altro ha detto che ha rinunciato a un contratto di locazione esistente perché pensava di avere questo pascolo e ora non ha nulla per la stagione estiva di pascolo. C’era anche una vittima dell’Oklahoma che voleva portare qui il suo bestiame a pascolare.”
Il Craigslist add ingannato un sacco di gente di alcuni gravi contanti, e ora gli allevatori si chiedono, come facciamo a ottenere i nostri soldi indietro?
“Se queste vittime riavranno i loro soldi, questa è la domanda da un milione di dollari”, ha detto Drinkwalter. “Questi due non hanno nulla, quindi qualsiasi restituzione sarà ordinata dal tribunale e potrebbe essere sotto forma di pignoramento dei salari futuri. Possiedono anche bestiame e macchinari, quindi potrebbero essere costretti a vendere quegli oggetti per ripagare le loro vittime.”
Un allevatore è stato in grado di schivare diventando una vittima di questo schema visitando Randy Cullers, un avvocato di Chadron, Neb.
“La prima persona con cui ho affrontato questo caso particolare mi ha chiamato con l’intenzione di affittare il pascolo da questi due”, ha detto Cullers. “Tuttavia, ciò che mi ha fatto capire che c’era un problema era che i proprietari legali sul sito Web GIS non corrispondevano alle persone che offrivano il pascolo in affitto. Questo era un indizio che le cose non andavano bene. L’allevatore aveva già qualche disagio per l’affare, e dopo la nostra conversazione, ha scelto di allontanarsi da esso.”
Non ci volle molto perché la parola si diffondesse e altri allevatori stavano presto contattando i Culler dopo aver capito che erano stati truffati attraverso questo annuncio online.
Per evitare problemi in futuro e ottenere una migliore gestione del pascolo disponibile in affitto, Cullers incoraggia i produttori a utilizzare il sito Web GIS per informazioni sulla terra e su chi la possiede, oltre a seguire i riferimenti e cercare assistenza legale prima di firmare la linea tratteggiata su qualsiasi contratto di noleggio di pascoli.
Con l’indagine ancora in corso, Drinkwalter chiede che chiunque abbia contattato Barthel o Heller per quanto riguarda il pascolo affittato lo chiami al 308-432-6131 o all’ufficio del procuratore della contea di Sioux al 308-668-2466.
I pascoli stanno diventando una risorsa rara e preziosa nel settore del bestiame. Con una forte concorrenza per i diritti di leasing, i produttori devono spesso guardare lontano dal loro tappeto erboso di casa al fine di ottenere abbastanza erba per eseguire il loro bestiame attraverso i mesi di pascolo.
Prima di firmare la linea tratteggiata su un contratto di locazione, i proprietari terrieri e locatori devono raggiungere un consenso su una serie di termini, unici per quel particolare appezzamento di terreno. Non è più sufficiente un accordo verbale e una stretta di mano ferma. In questi giorni, i produttori dovrebbero ottenere tutto per iscritto per proteggere tutte le parti.
Per Shad Sullivan, un alimentatore di bestiame da Ordway, Colo., una storia provata con il proprietario di terra è critica per mantenere un rapporto locativo continuo.
“L’integrità storica di entrambe le parti aiuta davvero e avere un piano di emergenza compreso da tutte le parti se qualcosa dovesse accadere è importante”, ha detto Sullivan. “Per un piano di emergenza sui miei contratti di locazione scritti, scriviamo letteralmente in ciò che ognuno di noi si aspetta dall’altra persona. Coinvolgo il mio banchiere e lo informo di chi sono tutti quelli che hanno collegamenti con il contratto di locazione. Ho anche incontri che coinvolgono entrambe le parti con famiglie allargate, quindi tutti sono in piena comprensione. E suggello sempre l’accordo con una stretta di mano ad ogni rinnovo, che si tratti di un accordo scritto o meno.”
“I riferimenti sono molto necessari, e vado sempre in cima. Scopro chi è il loro banchiere e parlo con loro. Poi vado letteralmente in giro per la città e chiedo a persone e aziende la reputazione della persona. È difficile perché se è un buon contratto di locazione la gente del posto di solito è la prima scelta, e dovrebbe essere, ma a volte un locatore non vuole locale ed è per questo che controllo le cose quando sto affittando pascoli da lontano.”Shad Sullivan, alimentatore bestiame a Ordway, Colo.
Fare i compiti a casa è la chiave prima di stipulare un accordo, dice Sullivan.
“I riferimenti sono molto necessari e vado sempre in cima”, ha detto. “Scopro chi è il loro banchiere e parlo con loro. Poi vado letteralmente in giro per la città e chiedo a persone e aziende la reputazione della persona. È difficile perché se è un buon contratto di locazione la gente del posto di solito è la prima scelta, e dovrebbe essere, ma a volte un locatore non vuole locale ed è per questo che controllo le cose quando sto affittando pascoli da lontano.”
Per le relazioni in corso al lavoro, Sullivan ha detto prezzo non è sempre il fattore trainante, ma come si trattano la terra che conta di più.
“Ho scoperto che il prezzo non ha importanza finché sei un affittuario coerente”, ha detto Sullivan. “Ricorda, il proprietario del terreno vuole che tratti la terra come se fosse tua e prendertene cura. Il più delle volte ho scoperto che se un colpo caldo entra e offre un sacco di soldi allora di solito sono accordi a breve termine, perché un ragazzo non è in esso per entrambe le persone. Se un individuo sta per affittarlo a un vicino, allora è quello che lo farà indipendentemente dal prezzo. Pago sempre il prezzo di mercato e do la mia parola e lascio che i chip cadano dove possono.”
Nancy Hockett Carlson, un produttore di vitello da Hotchkiss, Colo., ancora confida nell’accordo verbale con accordi scritti che descrivono piani di riserva se la famiglia decide di vendere gli acri di pascolo.
“Abbiamo accordi verbali su tre proprietà e un accordo scritto per un contratto di locazione con dinamiche familiari disfunzionali”, ha detto. “Scriviamo se vendono la terra che siamo compensati e / o arriviamo a finire la stagione del fieno e togliere il fieno dalla proprietà. Ci assicuriamo di includere le basi nel nostro accordo scritto: date di inizio e fine, importo dell’affitto e quando viene pagato.”
Nicole Lutz Polsdofer, un allevatore di Powersville, Mo., afferma che la comunicazione è fondamentale per tutte le parti coinvolte, in particolare per appianare i dettagli della gestione e dei miglioramenti del territorio.
“Abbiamo accordi verbali e scritti per le locazioni di pascoli”, ha detto. “L’accordo verbale ci consente di apportare miglioramenti alla proprietà e di togliere il costo dell’affitto, come riteniamo opportuno. I nostri contratti di locazione scritti sono tutti abbastanza rigidi. Abbiamo un pezzo di pascolo che possiamo utilizzare solo da maggio a ottobre. Preferirei avere il pascolo tutto l’anno, ma non voglio premere il problema e perdere gli acri. Per uno dei nostri pascoli, abbiamo preso il prezzo dell’installazione di una nuova recinzione e l’abbiamo distribuita in tre anni e abbiamo tolto quell’importo dal prezzo di affitto. Ora possiamo avere quel pascolo per tre anni, e il padrone di casa può avere una nuova recinzione installata senza pagare di tasca.”
Polsdofer si affida al cash rent farm lease dell’Iowa State University per creare uno schema per tutti gli accordi scritti. Questa risorsa può essere scaricata in versione pdf qui:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
In South Dakota, locazioni orali sono validi per un solo anno, quindi se si desidera un contratto più lungo, deve essere in forma scritta. Contratti di locazione scritti includono tutti i dettagli del contratto, che dovrebbe essere unico per ogni appezzamento di terreno in affitto. Mentre ci sono risorse online per mettere insieme un contratto di locazione gratuitamente, un avvocato può offrire consigli per assicurarsi che tutte le i sono punteggiate e t sono incrociate.
Randy Cullers, avvocato a Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. in Chadron, Neb., comincia con una forma di contratto di locazione di pascolo di tre pagine che lui applica ai contratti di affitto di terra dei suoi clienti. Il contratto di locazione del modulo viene quindi modificato in base alla situazione e all’accordo del cliente.
“Ogni contratto di locazione di pascoli è diverso, quindi è difficile applicare generalità per ciò che dovrebbe essere incluso in un contratto scritto”, ha detto Cullers. “Ci sono così tanti elementi che devono essere considerati. Non dico alla gente di consultare un consulente legale per essere egoista, ma può certamente aiutare a evitare problemi lungo la strada per entrambe le parti per coprire tutte le basi.”
Ad esempio, gli abbattitori hanno spiegato che in caso di siccità, l’unico modo per ricevere i pagamenti di assistenza alla siccità è se si dispone di un contratto di locazione scritto per dimostrare che il bestiame era su quel pascolo. Incoraggia anche i produttori a porre domande su “cosa se” e determinare chi è responsabile di cosa in un accordo.
Cosa succede se c’è carenza di erba-a causa di siccità, danni da grandine o pascolo eccessivo? Chi è responsabile della manutenzione della recinzione o delle riparazioni ai pozzi d’acqua? Il proprietario del bestiame ha un’assicurazione di responsabilità civile nel caso in cui il bestiame esca sulla strada? Quali sono i termini del contratto di locazione? Quanto durerà? Quando saranno dovuti i pagamenti? Qual è la tariffa? Quali sono i termini per le quote di acqua? Quante unità animali sono ammesse al pascolo? Sono consentite la caccia, la pesca o altre attività ricreative?
Per prepararsi a un appuntamento con un avvocato che assisterà nella stesura di un contratto di affitto del pascolo, gli abbattitori hanno detto che la preparazione può abbreviare il processo e risparmiare denaro ai clienti.
“Porta una descrizione legale del pascolo all’appuntamento, insieme ai nomi di chi stai lavorando”, ha consigliato. “Più sai della proprietà, più è facile per un avvocato redigere i documenti. I produttori possono accedere al sito web online del County assessors Geographic Information System (GIS), che offre una mappa digitale online. In questo modo, possono vedere il cui nome è sulla proprietà e dove si trovano recinzioni e waterers. È possibile cercare per nome o descrizione legale, e si può portare il PDF stampabile al vostro appuntamento. È un semplice passo che farà risparmiare tempo e ti dirà molto sulla proprietà che intendi affittare.”