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di Brian Loffredo, Esq.

Le rinunce al vincolo sono spesso richieste agli appaltatori prima dei pagamenti dei progressi e del pagamento finale. Pegno rinunce dire al proprietario, la banca, la compagnia di assicurazione, e le altre parti, che il pagamento è stato effettuato a coloro che forniscono manodopera e materiali per un progetto di costruzione, e che la proprietà è al sicuro da gravami del meccanico.

In Virginia, le banche sono particolarmente interessate ad ottenere rinunce pegno prima di effettuare pagamenti draw. Questo perché i detentori di privilegi del meccanico possono, in alcune situazioni, ottenere “priorità” sulla banca nel caso in cui la proprietà venga venduta per far rispettare il vincolo. In altre parole, se la proprietà viene venduta, il detentore del lienholder del meccanico potrebbe avere diritto al primo pagamento dei proventi della vendita, con solo i proventi rimanenti (se presenti) che fluiscono alla banca. Le banche sono quindi molto cauti di gravami del meccanico, e in genere richiedono appaltatori, subappaltatori e materialmen per fornire pegno rinunce in tempi diversi durante i progetti di costruzione.

È importante riconoscere che non tutte le rinunce ai privilegi sono uguali. Mentre possono apparire simili e” standard”, spesso possono essere pericolosi per l’appaltatore incauto. Il caso Virginia di United Massoneria Incorporated di Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) è un perfetto esempio di una situazione di rinuncia al pegno che si è rivelata brutta per un appaltatore. In United Massoneria, il contraente ha firmato una rinuncia pegno per un pagamento parziale. La rinuncia al vincolo stabilisce l’importo del pagamento ricevuto dal contraente. Tuttavia, l’importo del pagamento non era l’importo totale dovuto al contraente in quel momento. Il pegno ha dichiarato che ha rilasciato tutti i diritti di pegno del contraente fino ad una data certa.

Poiché il contraente aveva inserito l’importo del pagamento, e non l’intero importo dovuto, il contraente credeva di poter ancora far valere un pegno sul saldo dovuto e dovuto. Tuttavia, la corte ha ritenuto altrimenti, e negato il diritto del contraente di presentare un pegno per il saldo dovuto. La corte ha ritenuto che la rinuncia pegno non specificava specificamente che era esecutiva solo nella misura dell’importo pagato (i.e. l’importo elencato nella rinuncia pegno). La corte ha letto la rinuncia pegno rigorosamente, e ha ritenuto che il contraente aveva rinunciato al suo diritto di presentare un pegno sull’intero importo dovuto fino alla data certa.

Le rinunce ai privilegi possono anche causare altri problemi. Ad esempio, alcune parti (ad esempio, fornitori di materiali e società di noleggio attrezzature) possono essere impegnate con un particolare contraente generale, proprietario o altra parte, su più progetti contemporaneamente. Qualsiasi rinuncia al vincolo firmata da tali parti deve essere attenta a definire specificamente il progetto in questione e le parti specifiche coinvolte nel progetto in questione. In caso contrario, una rinuncia firmata potrebbe precludere gravami – e potenzialmente altri sforzi di raccolta – rispetto ad altri progetti. Inavvertitamente la firma di una rinuncia troppo ampia pegno può avere gravi conseguenze, e può costare appaltatori una grande quantità di denaro.

Mentre può sembrare inutile, appaltatori dovrebbero considerare fortemente avere un avvocato revisione pegno rinunce prima della firma. Se il progetto è in corso, le probabilità sono la stessa rinuncia pegno sarà presentato al contraente per quanto riguarda ogni pagamento. Come tale, una revisione avvocato sarebbe necessaria solo in un’occasione. Il costo per rivedere la rinuncia pegno è minimo, e considerando le potenziali conseguenze, una revisione è certamente prudente.

Brian Loffredo è un preside nell’ufficio di Offit Kurman a Baltimora/Washington. Se avete domande sul contenuto di questo articolo o altre questioni di costruzione, si prega di contattare il signor Loffredo al 301.575.0345 o [email protected].