Quali sono i miglioramenti e i miglioramenti degli inquilini?

I miglioramenti e i miglioramenti degli inquilini (TIBs) sono aggiornamenti effettuati dai proprietari di aziende alle proprietà che affittano da un proprietario. Il termine è più comunemente usato nell’assicurazione di proprietà commerciale.

I TIB sono pagati dall’inquilino, ma diventano parte dell’edificio. Come tale, il proprietario ottiene generalmente la proprietà degli aggiornamenti una volta che sono stati installati a meno che un contratto non indichi diversamente.

Che cosa è un miglioramento inquilino e miglioramento?

Molte polizze assicurative di proprietà commerciale definiscono miglioramenti e miglioramenti degli inquilini come infissi, alterazioni, installazioni o aggiunte a un edificio che occupi ma non possiedi. I TIB sono oggetti che hai acquistato o installato a tue spese, ma che non puoi rimuovere legalmente.

Ad esempio, diremo che Larry possiede Luxury Leathers, un negozio di pelletteria situato in un centro commerciale. Gestisce la sua attività fuori dallo spazio che affitta dal proprietario del centro commerciale, Shopping Centers, Inc. Larry ha apportato vari miglioramenti al suo spazio di noleggio da quando Luxury Leathers si è trasferito due anni fa, tra cui una nuova illuminazione da incasso, una nuova moquette e un piccolo ufficio costruito dietro l’area di vendita al dettaglio.

L’ufficio, l’illuminazione e la moquette che Larry ha installato nel suo negozio sono TIBs. Ora fanno parte dell’edificio. Larry non li possiede, quindi non può portarlo con sé se si trasferisce in un’altra posizione. Potrebbe danneggiare l’edificio se tentasse di rimuoverli.

• Acronimo: TIBs

Come funzionano i TIBs

I TIBS completati devono essere assicurati dal proprietario. Centri commerciali, Inc., ha assicurato l’edificio sotto una politica di proprietà commerciale, e la politica copre automaticamente eventuali miglioramenti all’edificio che sono fatti durante il periodo di politica.

Larry sa che qualsiasi TIBS che installa diventerà proprietà del suo padrone di casa, ma avrà comunque l’uso di quei miglioramenti per il resto del suo contratto di locazione. Larry potrebbe perdere il suo interesse uso nella proprietà se le TIBS sono danneggiati o distrutti da un incendio o altro pericolo, ma può anche assicurare il suo interesse per i miglioramenti nell’ambito di una politica di proprietà commerciale.

TIBs vs. Trade Fixtures

Gli inquilini non possono strappare i TIB che hanno installato, ma possono rimuovere i trade fixtures. Si tratta di elementi installati dal tenant che il tenant si aspetta di rimuovere quando lascia l’edificio. Sono essenziali per l’attività dell’inquilino e possono essere rimossi senza danneggiare la proprietà. I dispositivi commerciali rimangono di proprietà dell’inquilino, quindi l’inquilino è responsabile per assicurarli.

Supponiamo che Larry installi nuovi armadi vetrina nel suo negozio per mostrare la sua pelletteria. Sia Larry e il suo padrone di casa si aspettano che Larry porterà le vetrine con lui quando si trasferisce in un altro luogo. Anche se le vetrine sono collegate all’edificio, sono considerate infissi commerciali piuttosto che TIBs. Altri esempi di apparecchi commerciali sono computer, distributori automatici e attrezzature per negozi di macchine.

Gli inquilini dovrebbero assicurarsi che i loro contratti di locazione specifichino chiaramente quali tipi di proprietà si qualificano come dispositivi commerciali. In caso contrario, il proprietario potrebbe rifiutarsi di consentire all’inquilino di rimuovere determinate proprietà alla scadenza del contratto di locazione.

gli Inquilini Miglioramenti e Betterments	Commercio Infissi
non Può essere rimosso	Può essere rimosso senza causare danni
di Proprietà del padrone di casa	di Proprietà dell’inquilino
Assicurata dal locatore	Assicurato da parte dell’inquilino

Chi Paga per l’Assicurazione?

TIBs può essere assicurato dal locatario o il proprietario, ma un contratto di locazione commerciale deve indicare chiaramente quale parte è responsabile per la fornitura di assicurazione. In caso contrario, possono sorgere controversie sulla cui assicurazione (del proprietario o dell’inquilino) dovrebbe applicarsi alle perdite che coinvolgono TIBS danneggiati.

Il contratto di locazione dovrebbe anche specificare quando la proprietà di TIBs passa dall’inquilino al proprietario. Ciò si verifica spesso quando i miglioramenti sono installati nell’edificio.

TIBs sono spesso assicurati in combinazione con l’edificio sotto la politica di proprietà commerciale del padrone di casa perché sono di proprietà del proprietario. I criteri in genere coprono l’edificio pianificato nel criterio, le aggiunte completate e gli infissi, che includono la proprietà permanentemente collegata all’edificio.

Un esempio di apparecchio è un lampadario installato nel soffitto di un ristorante.

Supponiamo che il contratto di locazione tra pelli di lusso e Centri commerciali, Inc., richiede il padrone di casa per assicurare TIBs. L’ufficio, moquette, e luci da incasso Larry ha installato dovrebbe qualificarsi come proprietà coperto se Centri commerciali, Inc., è assicurato sotto una politica di proprietà tipica.

I miglioramenti apportati da un inquilino aumentano il valore dell’edificio del proprietario. Il valore dell’edificio aumenterà di $15.000 se un inquilino spende TIB 15.000 su TIBs. Il limite di costruzione sulla politica del proprietario dovrebbe essere aumentato del valore dei TIBs. In caso contrario, l’edificio potrebbe essere sottoassicurato e il proprietario potrebbe incorrere in una sanzione di coassicurazione se si verifica una perdita.

L’inquilino non deve assicurare questi elementi se il contratto di locazione richiede che il proprietario deve riparare o sostituire TIBS danneggiati. In caso contrario, i TIB dovrebbero essere assicurati secondo la politica di proprietà dell’inquilino.

La maggior parte delle politiche di proprietà commerciale copre automaticamente l’interesse di utilizzo di un inquilino in TIBs come proprietà personale aziendale.

Costo di sostituzione e valore effettivo in contanti

A seconda della politica, TIBs potrebbe essere coperto su un costo di sostituzione o di base reale valore in contanti. Le perdite sono in genere coperte per intero solo se si effettuano riparazioni “prontamente”, ma questo termine non è chiaramente definito.

Il vostro assicuratore potrebbe pagare solo una parte del loro costo originale se non riparare TIBs prontamente. La formula tipica è il costo originale volte il numero di giorni dalla data di perdita alla scadenza del contratto di locazione, diviso per il numero di giorni dall’installazione di miglioramenti alla scadenza del contratto di locazione.

Supponiamo che Luxury Leathers abbia firmato un contratto di locazione quinquennale il 1 ° gennaio 2015. Larry ha completato i miglioramenti il 1 ° gennaio 2016. Tutti i miglioramenti sono stati distrutti da un incendio il 1 ° gennaio 2017. L’assicuratore di Larry non pagherà più di $11.250, in base al costo di TIB 15.000 dei TIBs:

$15.000 X 1095 (tre volte 365) diviso per 1460 (quattro volte 365) = $11,250

Il tuo assicuratore non pagherà nulla se il tuo padrone di casa ripara o sostituisce i miglioramenti danneggiati.

Take Away chiave

• I miglioramenti e i miglioramenti degli inquilini (TIBs) sono miglioramenti apportati a una proprietà affittata da un inquilino.
• I TIB diventano parte dell’edificio e il proprietario è quindi considerato il legittimo proprietario quando vengono installati.
• TIBs generalmente non può essere rimosso dal locatario senza danneggiare la proprietà.
• Il proprietario/proprietario è in genere responsabile per assicurare TIBs.