Sherman Antitrust Act

Lo Sherman Antitrust Act è un punto di riferimento legge federale approvata dal Congresso nel 1890. Il principio fondamentale dello Sherman Antitrust Act è quello di garantire una sana ed equa concorrenza di libero mercato.

Esaminiamo i diversi tipi di violazioni antitrust: fissazione dei prezzi, boicottaggio di gruppo, allocazione del mercato e accordi di tie-in.

Fissazione dei prezzi

La fissazione dei prezzi è la pratica di fissare i prezzi di prodotti o servizi, piuttosto che lasciare che la concorrenza sul mercato aperto stabilisca tali prezzi. Nel settore immobiliare, la fissazione dei prezzi si verifica quando i broker concorrenti accettano di fissare un prezzo standard per commissioni di vendita, commissioni o tassi di gestione.

Lo Sherman Antitrust Act vieta qualsiasi tipo di fissazione dei prezzi in qualsiasi settore. Ad esempio, se tu e il tuo vicino vendete entrambe le mele, voi due non potete stare insieme e decidere che entrambi farete pagare lo stesso prezzo per una mela.

Nel settore immobiliare, le leggi antitrust fanno un ulteriore passo avanti. Nessuna consultazione effettiva deve aver luogo tra individui sulla fissazione dei prezzi per costituire una violazione antitrust. Una semplice discussione tra concorrenti sui prezzi dei servizi è considerata un invito a fissare i prezzi ed è, quindi, una violazione della legge antitrust.

Di conseguenza, il settore immobiliare opera secondo il principio che discutere le tasse tra gli intermediari immobiliari è illegale a meno che i broker non collaborino allo stesso accordo. Gli agenti immobiliari dovrebbero capire che qualsiasi accordo con altri intermediari per addebitare una commissione standard è una violazione delle leggi antitrust anche se tale accordo è solo implicito.

I broker immobiliari in genere valutano i loro servizi in base a una percentuale del prezzo di vendita ed è comune per loro offrire una quota annunciata pubblicamente di tale commissione a qualsiasi broker che porti un acquirente. Queste commissioni possono sembrare standard all’interno di un determinato mercato, ma la parola chiave qui è “sembra” perché non sono tecnicamente fissati ad un prezzo particolare.

Sebbene questa violazione sia fin troppo comune, i broker e gli agenti non possono dire ai potenziali clienti che un determinato tasso di commissione è standard. Questo è importante! Non esiste una commissione standard, o sarebbe la fissazione dei prezzi. Nessun consiglio immobiliare locale, o qualsiasi altra associazione di agenti immobiliari, ha l’autorità di impostare un tasso di commissione o creare commissioni standardizzate per i servizi.

I broker devono determinare autonomamente i tassi di commissione o le commissioni solo per le proprie aziende. Il fatto che molti broker in una particolare area addebitino la stessa commissione è una questione di concorrenza e decisioni aziendali individuali, non a causa di alcun accordo tra i broker.

Tuttavia, un broker può richiedere ai venditori che lavorano come appaltatori indipendenti di rispettare il tasso di commissione impostato dalla società. Questa non è una violazione di qualsiasi legge antitrust in quanto questi agenti lavorano tutti sotto la stessa intermediazione.

Ciò significa anche che le organizzazioni multiple-listing, boards of REALTORS, e altre organizzazioni professionali non possono impostare tasse o commissione divide. Né possono negare l’appartenenza agli intermediari in base alle commissioni addebitate dai broker.

Boicottaggio di gruppo

Il boicottaggio di gruppo si verifica quando un gruppo di concorrenti accetta collettivamente di non fare affari con una terza parte al fine di eliminare la concorrenza.

Ad esempio, il broker Vivian e il Broker Carol, che possiedono broker separati, non amano il modo in cui il broker Stephen gestisce la sua intermediazione. Se Vivian e Carol accettano di non fare alcun rinvio a Stephen, hanno appena violato lo Sherman Antitrust Act. Va bene per un singolo broker decidere che non vogliono fare affari con un altro broker perché credono che l’altro broker agisca in modo non etico. Si sta riunendo come gruppo per boicottare l’altro broker che è contro la legge.

Questo non si applica solo agli affari tra broker. Ad esempio, diciamo che i tassi di pubblicità in un giornale locale sono aumentati notevolmente, danneggiando tutte le società immobiliari in città. Ma nessuna azienda è disposta a smettere di pubblicità per paura di perdere clienti e clienti ai loro concorrenti, che continuano a pubblicizzare a tassi elevati. Per spingere il giornale a ridurre i tassi, a beneficio di aziende e consumatori, le società immobiliari accettano di interrompere la pubblicità fino a quando il giornale non è conforme. Questa è una violazione delle leggi antitrust.

Ecco un altro esempio: un certo numero di broker accetta di non mostrare gli elenchi di un’altra società perché pensano che le loro tecniche pubblicitarie siano altamente immorali e stiano distruggendo la comunità. Nella loro mente, gli intermediari credono che lo stiano facendo per il bene più grande e questo lo rende ok. Ma questo è ancora il boicottaggio di gruppo e quindi illegale.

In entrambi i casi, gli intermediari credono di fare la cosa giusta dalla comunità e dai loro clienti. Anche se questi accordi potrebbero avere alcuni effetti benefici per i consumatori, non importa – sono ancora contro la legge.

Allocazione del mercato

L’allocazione dei clienti o dei mercati si verifica quando esiste un accordo tra broker per dividere i propri mercati o allocare i clienti per evitare di competere per le rispettive attività. Questa è una chiara violazione antitrust.

Ad esempio, ci potrebbero essere due importanti società di brokeraggio in città. Se decidono di tracciare una linea lungo il centro della città, accettando che uno prenderà qualsiasi proprietà ad est della linea mentre l’altro rimane ad ovest della linea, questo accordo violerebbe le leggi antitrust.

È anche illegale allocare i clienti. Ciò accade quando più broker accettano di stare lontano dai rispettivi clienti o ex clienti, impedendo così la concorrenza per i clienti.

Accordi di tie-in

Un accordo per vendere un prodotto ma solo a condizione che l’acquirente acquisti anche un prodotto o servizio diverso è chiamato accordo di tie-in perché hai “legato” l’acquisto di una cosa con l’acquisto di un’altra. Questa è anche una violazione antitrust.

Dì che sei un broker e possiedi una proprietà che un costruttore vuole acquistare. Come parte della vendita, è necessario il costruttore di ri-elencare la proprietà con voi quando lo vende. Poiché hai richiesto al costruttore di elencare la proprietà con te come condizione per venderla a lui, hai infranto la legge.