Tre idee sbagliate per quanto riguarda ADA e Fair Housing Accessibilità Leggi

E ‘ abbastanza comune per i revisori dei conti, ispettori e agenzie di regolamentazione di applicare erroneamente le varie leggi di accessibilità sui libri. I proprietari multifamiliari a volte si trovano fuori conformità a causa di un’interpretazione errata dei regolamenti e possono spendere migliaia di dollari per correggere un problema che in realtà non esiste.

I professionisti multifamiliari, dai gestori del sito agli operatori e ai proprietari, devono capire quali regolamenti si applicano alla loro proprietà per evitare una causa legale, una multa o una sanzione. Capire quando la proprietà è stata costruita e se si applica un sussidio normativo o federale è il primo passo.

In questo articolo, esaminiamo tre idee sbagliate comuni dell’Americans with Disabilities Act, della Rehabilitation Act del 1973 e della Fair Housing Act per quanto riguarda l’accessibilità alle proprietà multifamiliari:

Le proprietà devono avere unità ADA

Iniziamo spazzando via il malinteso più comune sull’accessibilità alle proprietà multifamiliari: le unità ADA obbligatorie. La verità è che non ci sono proprietà di appartamenti che hanno unità Americans With Disabilities Act (ADA). Zero. Zip. Zizzania. Quando le persone vogliono parlare delle loro unità ADA, questo è il tuo segnale che non hanno una comprensione delle leggi sull’accessibilità.

ADA si applica agli alloggi pubblici. Esempi di alloggi pubblici sono camere d’albergo, ristoranti, centri congressi, minimarket e alloggi di proprietà del governo come le stanze dei dormitori universitari. Pertanto, mentre l’ADA – firmata in legge nel 1990 – si applica alle proprietà multifamiliari, non si applica alle unità abitative. Tutte le aree di alloggio pubblico devono essere completamente accessibili. Le aree comuni di una struttura multifamiliare includono l’ufficio di noleggio. Una stanza della comunità potrebbe cadere sotto ADA se è disponibile per più dei residenti e dei loro ospiti (cioè, usato per le riunioni della città o affittato).

L’ADA si applica anche alle aree di parcheggio presso gli uffici di leasing. La legge prevede che un certo numero di posti auto accessibili sia accessibile ai furgoni. Il corridoio di accesso per uno spazio accessibile al furgone deve essere largo 96 pollici o 8 piedi. Corridoi di accesso standard devono essere 60 pollici o cinque piedi di larghezza. Le proprietà multifamiliari sono inoltre richieste per avere la segnaletica “accessibile al furgone” nello spazio. Se non si dispone di uno spazio van-accessibile presso la vostra proprietà, le probabilità sono maledettamente bene che si è fuori di conformità. Un tester di alloggiamento Giusto non ha bisogno di uscire dalla macchina presso la vostra proprietà per determinare che non si sta rispettando le leggi di alloggiamento giusto.

La sezione 504 si applica a TUTTE le proprietà con sussidi governativi

Un altro malinteso comune è che la Sezione 504 del Rehabilitation Act del 1973 si applica alla tua proprietà se hai un sussidio governativo. Mentre parti della Sezione 504 si applicheranno a te, non si riferiscono necessariamente alla tua proprietà come costruita. I requisiti di progettazione della Sezione 504 sono stati implementati per le proprietà di sviluppo rurale di nuova costruzione nel 1982 e per gli Stati Uniti. Dipartimento di Housing e Sviluppo urbano (HUD) proprietà nel 1988. Proprietà costruite nell’ambito di questi programmi prima di queste date non sono tenuti a fornire cinque per cento unità completamente accessibili e due per cento dell’udito e unità ipovedenti a meno che sostanzialmente riabilitato. Proprietà costruite prima di tali date sono incoraggiati a fornire cinque per cento unità completamente accessibili durante la ristrutturazione, riabilitazione o riparazione.

La sezione 504 richiede inoltre che le aree comuni siano completamente accessibili. Se una proprietà è stata costruita prima delle date di attuazione, il proprietario non ha alcun obbligo di rendere accessibili le unità abitative o le aree comuni. Leggi Fair Housing richiedono un proprietario di fare sistemazioni ragionevoli o modifiche se richiesto da un richiedente o un residente. Quindi, anche se un proprietario non è tenuto a apportare modifiche all’ingrosso a una proprietà, è probabile che dovrà apportare modifiche a causa di una richiesta ragionevole da parte di un richiedente o residente.

Il Fair Housing Amendments Act non distingue tra unità accessibili e adattabili

Un altro malinteso è la differenza tra unità accessibili e unità adattabili. Il Fair Housing Amendments Act del 1988 (FHAA) ha aggiunto disabilità e status familiare come classi federalmente protette. La FHAA richiede che gli edifici costruiti dopo il 13 marzo 1991 siano costruiti con sette caratteristiche progettuali specifiche e adattabili. Tutte le unità al piano terra e tutte le unità in edifici ascensore devono essere adattabili. Anche tutte le aree comuni devono essere completamente accessibili, così come sono sotto la Sezione 504.

Le sette caratteristiche progettuali di queste unità adattabili consentono al proprietario di adattare rapidamente un’unità se qualcuno con disabilità fisica ha bisogno di funzionalità accessibili. Ad esempio: un’unità adattabile ha pareti rinforzate nei servizi igienici e nella vasca/docce per ospitare l’installazione di maniglioni se necessario da parte del residente, mentre un’unità completamente accessibile ha già installato tali maniglioni. Un’altra svolta interessante è che le case a schiera (o le unità con spazi abitativi su più piani) non sono coperte da questi regolamenti (a meno che l’edificio in cui si trovano abbia un ascensore).

Comprendere la verità dietro queste idee sbagliate consentirà alle proprietà multifamiliari di rimanere in piena conformità e potenzialmente evitare una costosa causa per l’alloggiamento equo.

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