不動産の一パーセントルール：賃貸物件を評価するための簡単な数学

だから、不動産賃貸物件への投資に興味があります。 おめでとうございます！

しかし、あなたの最初の家を評価し、購入するための学習曲線は急です。

最初の物件を見つけるにはどうすればよいですか？ どのように私はそれがお金を稼ぐだろうかどうかを把握するのですか？ どのように私も良い取引がどのように見えるか知っていますか？

一パーセントのルールは、あなたが賃貸物件に簡単な数学を行うのを助けるためにここにあります。

典型的なアドバイスは、100件の取引を分析して1つの良い取引を見つける必要があるということです。 そして、あなたは実際に購入する10のプロパティに1を提供する必要があります。

だから誰がスプレッドシートを抜け出し、彼らの最初の取引を見つけるために1000の潜在的な特性を分析する時間がありますか？

恐れることはありません、入力してください…

1％のルール。

（そして、2％のルール、50％のルール、70％のルール…不動産投資家は本当に彼らの割合のルールが好きなようです）。

不動産投資のための1％のルールは何ですか？

不動産取引ごとに鉛筆を研ぐのではなく、いくつかの簡単な経験則を知っていれば、さらに分析する価値があるかどうかを約5秒で把握できます。

私が潜在的な賃貸物件を見ているとき、私が適用する最初の基準は1％のルールです。

例1: あなたはすべてのアップ固定され、月額$1,500のために借りる$150,000のために行く準備ができている家を見つけます。 購入価格で割った家賃は1％（1,500/150,000）であるため、これは1％のルールを満たし、さらなるデューデリジェンスを保証するでしょう。

例2：130,000ドルの家を見つけたが、家賃を準備するために修理に20,000ドルが必要な場合、1％ルール（1,500/）を満たすために月額1,500ドルを借りる必要があります。 あなたは考慮に賃貸準備状態にそれを得るために必要な任意の修理やメンテナンスを含むすべての購入価格を取る必要があります。

覚えておいてください、これは単なる経験則です。 あなたは0.8％のルールの範囲に収まるプロパティでお金を稼ぐことができます（毎月の家賃は購入価格のわずか0.8％です）、あなたは1％のルールを超えたプ そこに遊びに多くの要因がありますが、1％のルールは、私がすべての評価を開始する場所の基礎です。

では、なぜ1%の経験則が機能するのでしょうか？

まあ、そのためには、バック-オブ-ザ-エンベロープの不動産計算の暗い海に少し深く潜る必要があります…

賃貸不動産費用の50％ルール

50％ルールは、平均して、賃貸不動産の費用は家賃の約50％になると述べています。

だから、家賃収入が月額1,500ドルなら、そのうちの750ドルは（ローンの支払いを含まない）費用の支払いに向かうだろう。

大まかな球場として、あなたの費用は次のようになります:

• 5% メンテナンスと修理-漏れやすいトイレの固定、フェンスの修理など、プロパティを良好な状態に保つために必要なすべてのメンテナンス項目。
• 10%の設備投資–HVACの取り替えまたは新しい屋根のような非常に頻繁に起こらない大きい切符項目
• 10%の特性管理–特性マネージャーがあれば、彼らはあなたのための借用者を管理するために賃貸料の部分を取る
• 10%の固定資産税–税率は全国的に異なっているが、これは平均である(私がテキサスに住んでいるところで私は固定資産税の方法により10%以上を支払う!
• 5%保険–再び、保険料率が異なりますが、これはあなたの責任と火災ポリシーをカバーしています
• 10%空室と売上高–テナントが移動するとき、通常は余分な修理があり、新しいテナントを見つける前にしばらく空にすることができます

これらのコストをすべて加算し、50%になります。 これはバック-オブ-ザ-エンベロープ計算として意味されるだけの球場番号ですが、長期的に私はそれが賃貸物件の私自身のポートフォリオのために真であることを発見しました。

何年かは修理や欠員がほとんどなく、キャッシュフローを掻き集めている素晴らしい投資家のように見えるでしょう。 しかし、それはキャッシュフローのヶ月を一掃するために一つの主要な問題（屋根を交換する、または配管の問題、または拡張空室を持つ）を取るだけです。

関連：持ち家の真のコストは、あなたが思っているよりも高いです

あなたが私たちの賃貸物件の年末のレビューを見ると、私たちは巨大な負を持っていた一ヶ月を持っていたことに気づくでしょう–二つの異なるプロパティで二つの大きな修理。 私たちが避けられないことが起こったときのために準備金を脇に置いていなかったら、私たちは大きな問題になっていたかもしれません。

だから私はmonth1,500月の家賃と私の費用は家賃の50％である1％のルールの賃貸物件を持っている場合、私は右、毎月私のポケットに7 750を入れて取得しますか？

そんなに速くない…

私が1％のルールは約損益分岐数だったと言ったときを覚えていますか？ それはあなたが家の住宅ローンを取っていることを前提としています。

あなたが現金で私たちの例のプロパティを購入するために横たわって1 150,000を持っていない限り、あなたは資金調達を取得する必要があります。

住宅ローンを方程式に追加する

不動産の最高の利点の一つは、住宅ローンを取り出すことによってあなたのお金を活用する能力です。

ほとんどの一戸建ての賃貸物件では、20-30％の頭金が必要です。 だから私たちのrental150,000の賃貸不動産のために、私は20％の頭金と5％の利息で、私の信頼できる住宅ローンの計算機を破る場合、それは毎月6 644の支払いです。

私たちの例を要約すると、私たちは:

1. 150,000ドルの家
2. を購入し、毎月1,500ドルで家賃を支払った
3. 負債の支払い前に月額750ドル（50％）の費用で120,000ドルのローンを取り出した

それは私たちを残します$1,500 – $750 – $644 = $106 月あたりのキャッシュフローの。

これは休憩よりも少し優れています。 したがって、1％のルール。

賃貸物件には何パーセント作ればいいですか？

1%ルールと、少なくとも毎月少しのキャッシュフローを作るべき賃貸物件を近似するために経験則として使用される理由について議論したので、質問は–

どのくらいのキャッシュフローを作るべきですか？

そして、それは完全にあなた、投資家次第です。 あなたは数字を実行する方法を知っていれば–修理、費用、固定資産税、レンタル料金などを評価します。 あなたはあなたのために働く取引をまとめる力を持っています。

私は私の基準が私の市場（テキサス州ダラス）で購入されているものを伝えることができます。 しかし、あなたの市場は異なり、あなたの投資基準も異なる可能性があります。

たとえば、サンフランシスコに住んでいる場合、どこにも1％の取引は見つかりません。 あなたがそこに投資したい場合は、多くの現金を持っており、低現金リターンを作り、感謝に賭けることをいとわない必要があります。 あなたは毎月ゼロ（または負の）キャッシュフローを作っているかもしれませんが、あなたの$1百万の財産が年に3％で高く評価した場合、あなたが販売す

それは私の投資スタイルではありません–私にとって感謝に賭けることはギャンブルに似ています。 私は安定した現金リターンが好きで、感謝はケーキの上にアイシングされています。

逆に、中西部に住んでいる場合、1％のルールを満たすのは簡単で、おそらくより多くを目指すべきです。

個人的には、賃貸物件を探すのが好きです。:

• 私は現金リターンで10％の現金を作ることができます
• 私はすべての費用の後にキャッシュフローで月額少なくとも3 300を作ることができます
• 私は、市場価値に少なくとも20％の割引でプロパティを購入することができます

最後のポイントは、私たちが話していない経験則を投資するもう一つの不動産です–一般的に呼ばれる70％ルール。

これは、ARV（修理後の価値）の70％から修理費用を差し引いて家を購入する必要がある家の足ひれに多くを適用し、保有、購入、販売コストを考慮し、まだ利益を

すべての不動産の「ルール」と同様に、70%のルールは柔軟性があります。 私は足ひれが80%+で買い、お金をもうけ、価値の60%以下のためのそれを得ることができなければ買わない何人かを見た。

私の市場は非常に競争力があるので、20％の割引（ARVマイナス修理の80％で購入）を得ることは私が満足している数字です。

不動産についての私の好きなことの一つは、非常に効率的である株式市場とは異なり、あなたが良いお得な情報を見つけて、あなたの純資産を構築

私は価値の80％のためにその$150,000賃貸住宅を購入することができれば、私は株式で瞬時に3 30,000を持っているでしょう！ それは他の投資クラスで見つけるのは難しいです。

一パーセントのルールはほんの始まりに過ぎません

経験則は、取引がさらに見る価値があるかどうかを把握するために頭の中で行うことができます。

1%ルールをしっかり把握し、費用の50%ルールを知ることで、私の机に出くわす（または私の電子メールの受信トレイに入る）物件の購入価格、必要な修理、レンタル

1%ルールに近い取引を見つけたら、興味を持ってしまいます。 私は必要な修理に深く潜る、多分球場の引用を得るために建築業者を呼ぶ。 私はレンタルカンプを研究し、私は範囲のハイエンドに着陸する安いために何ができるかの改善を参照してくださいよ。 そして確かに私は厳密な固定資産税数を引っ張り、金利の更新を得るために私のモーゲージブローカーを呼ぶ。

しかし、すべてのことは、私がすぐに取引が私のために働くつもりはないことを知ることができれば、私は行う必要はありません多くの仕事です。

この1％ルールと関連する不動産投資の経験則の概要が、取引を迅速に分析し、理にかなっているかどうかを確認する自信を与えるのに役立つことを願 それは練習と多くの数のクランチを必要としますが、すぐに第二の性質になります。