부동산의 1%규칙:임대 주택을 평가하기 쉬운 수학

그래서 당신은 부동산 임대 주택에 투자에 관심이 있어요. 축하해!

그러나 첫 번째 집을 평가하고 구매하는 학습 곡선은 가파르다.

내 첫 번째 속성을 어떻게 찾을 수 있습니까? 그것이 돈을 벌 수 있는지 어떻게 알 수 있습니까? 좋은 거래 모습을 어떻게 알 수 있습니까?

1%규칙은 임대 주택에 쉽게 수학을 할 수 있도록 여기에있다.

일반적인 조언은 당신이 1 좋은 하나를 찾기 위해 100 거래를 분석 할 필요가있다. 그리고 당신은 실제로 1 을 사기 위해 10 개의 부동산을 제공 할 필요가 있습니다.

그럼 누가 스프레드 시트를 깨고 1000 잠재적 인 속성을 분석하여 첫 거래를 찾을 시간이 있습니까?

두려워하지 말고…

1%규칙을 입력하십시오.

(그리고 2%규칙,50%규칙,70%규칙…

부동산 투자에 대한 1%규칙은 무엇입니까?

대신 당신이 엄지 손가락의 몇 가지 간단한 규칙을 알고 있다면,따라 오는 모든 부동산 거래에 대한 당신의 연필을 선명하게하는,당신은 더 분석 가치가 있는지 여부를 약 5 초 알아낼 수 있습니다.

잠재적 임대 주택을 살펴볼 때 가장 먼저 적용되는 기준은 1%규칙입니다.

예 1: 모든 고정 하 고 달 당$15000 에 대 한 임대 것입니다$150000 에 대 한 갈 준비가 집을 찾을. 임대료를 구매 가격으로 나눈 값이 1%(1,500/150,000)이기 때문에 1%규칙을 충족하고 추가 실사를 보증합니다.

예 2:당신이$130,000 집을 찾을 수 있지만 준비가 임대하기 위해 수리에$20,000 필요로하는 경우,1%규칙(1,500/)를 충족하기 위해 한달에$1,500 임대해야합니다. 당신은 임대 준비 상태로 그것을 얻기 위해 필요한 수리 및 유지 보수를 포함하여 모든-에 구입 가격을 고려해야합니다.

이 엄지 손가락의 단지 규칙입니다 기억하십시오. 당신은 0.8%규칙(월 임대료는 구입 가격의 0.8%이다)의 범위에 속하는 속성으로 돈을 벌 수,당신은 1%규칙을 초과하는 속성에 돈을 잃을 수 있습니다. 놀이에 많은 요인 있는다,그러나 1%규칙은 나가 각 평가를 시작하는 곳의 기초 이다.

그렇다면 왜 엄지 손가락의 1%규칙이 작동합니까?

그럼,우리는 백-오브-봉투 부동산 계산의 어두운 물 속으로 좀 더 깊이 잠수 할 필요가…

임대 주택 비용에 대한 50%규칙

50%규칙은 평균적으로 임대 주택에 대한 비용은 임대료의 약 50%가 될 것이라고 주장한다.

따라서 임대 소득이 월$1,500 이면 그 중$750 은 비용 지불(대출 지불 제외)으로 이동합니다.

거친 야구장으로,당신의 경비는 다음과 같이 보일 수 있습니다:

• 5% 유지 보수 및 수리-새는 화장실 고정,울타리 수리 등과 같이 재산을 양호한 상태로 유지하기 위해해야 할 모든 유지 보수 항목.
• 10%자본 지출-공조 교체 또는 새 지붕과 같이 자주 발생하지 않는 큰 티켓 품목
• 10%재산 관리-부동산 관리자가있는 경우 임대료의 일부를 사용하여 임차인을 관리합니다
• 10%재산세-세율은 전국적으로 다르지만 평균입니다(텍사스에 거주하는 경우 재산세에 대해 10%이상을 지불 할 것입니다!4158>
• 5%보험–다시,보험 요금 차이가 있지만,이것은 당신의 책임과 화재 정책을 커버
• 10%공석 및 회전율–세입자가 밖으로 이동할 때,할 수있는 추가 수리가 일반적으로,그리고 새로운 세입자를 찾기 전에 잠시 비어있을 수 있습니다

모든 비용을 추가,당신은 50%에 도달. 이 백-중-봉투 계산으로 의미 단지 야구장 번호이지만,장기적으로 나는 임대 주택의 내 자신의 포트폴리오에 대한 사실이 될 것으로 나타났습니다.

몇 년 동안 우리는 수리 나 공석이 거의 없을 것이며 현금 흐름을 긁어 모으는 놀라운 투자자처럼 보일 것입니다. 그러나 그것은 단지 현금 흐름의 달을 쓸어(지붕 교체,또는 배관 문제,또는 확장 공석을 갖는)하나의 주요 문제를합니다.

관련:주택 소유의 진정한 비용은 당신이 생각하는 것보다 높다

당신은 우리의 임대 주택의 우리의 연말 검토를 보면,당신은 우리가 거대한 부정적인 있었다 한 달했다 알 수 있습니다–두 개의 서로 다른 속성에서 두 가지 주요 수리. 우리가 피할 수없는 일이 일어날 때를 위해 예비비를 따로 마련하지 않았다면,우리는 큰 곤경에 처했을 수 있습니다.

그래서 만약 내가 1%규칙 임대 주택 임대$1,500 한 달에 내 비용은 임대료의 50%,그때 내가 넣어 얻을$750 내 주머니에 매달,오른쪽?

너무 빠르지 않아…

1%규칙이 대략 손익분기 점이라고 말했을 때 기억하십니까? 너가 집에 저당을 밖으로 가지고 가고 있다 것 을 저것은 추측한다.

당신이$150,000 현금으로 우리의 예제 속성을 구입 주위에 거짓말을하지 않는 한,당신은 자금 조달을해야합니다.

방정식에 저당을 추가

부동산의 가장 좋은 장점 중 하나는 저당을 복용하여 돈을 활용할 수있는 기능입니다.

대부분의 단독 주택 임대 주택에서는 20-30%의 계약금이 필요합니다. 이렇게 우리의$150,000 임대 재산을 위해,나가 나의 믿을 수 있는 저당 계산기를,첫 지불액 20%및 5%관심사에,저것은$644 지불 매달마다 탈주하면.

우리의 예를 요약하면,우리는:

1. 구입$150,000 집
2. 한달에$1,500 임대
3. 부채 지불 전에 월$750(50%)의 비용으로
4. 한달에$644 의 지불과 함께$120,000 대출을했다

$1,500 – $750 – $644 = $106 한 달에 현금 흐름.

는 손익분기보다 조금 낫습니다. 따라서 1%규칙.

나는 임대 주택에 몇 퍼센트를해야합니까?

이제 우리는 1%규칙을 논의하고 적어도 매달 약간의 현금 흐름을 만들어야하는 임대 주택에 대해 엄지 손가락의 규칙으로 사용되는 이유,질문은-

얼마나 많은 현금 흐름을 만들어야합니까?

그리고 그것은 전적으로 당신,투자자에게 달려 있습니다. 숫자를 실행하는 방법을 알게되면 수리,비용,재산세,임대 요금 등을 평가하십시오. 너는 너를 위해 일하는 거래를 조립하는 힘이 있는다.

나는 내 기준(달라스,텍사스)내 시장에서 구입 한 것을 알 수 있습니다. 그러나 당신의 시장은 다를 것이다,당신의 투자 기준도 가능성이 다를 수 있습니다.

예를 들어,샌프란시스코에 살고 있다면 어디에서도 1%의 거래를 찾을 수 없습니다. 당신이 거기 투자하고 싶은 경우에,당신은 많은 현금이 있고 낮은 현금에 현금 반환을 만들고 감사에 내기하게 기꺼이 할 필요가 있다. 당신은 매달 제로(또는 부정적인)현금 흐름을 만들 수 있지만,1 백만 달러짜리 재산이 1 년에 3%에 감사한다면,당신이 판매 할 때 큰 봉급 날을보고있을 수 있습니다.

그건 내 투자 스타일이 아니다–나에게 감사에 베팅하는 것은 도박과 너무 비슷합니다. 나는 안정되어 있는 현금 반환을 좋아하고,어떤 감사든지 케이크에 착빙이다.

반대로,당신이 중서부에 살고 있다면,1%규칙을 만나는 것은 쉽고,당신은 아마도 더 많은 것을 목표로해야합니다.

나를 위해 개인적으로,나는 임대 주택을 찾는 것을 좋아합니다:

• 나는 현금 반환에 10%의 현금을 만들 수 있습니다
• 나는 적어도 만들 수 있습니다$300 모든 비용 후 현금 흐름에 달 당
• 나는 시장 가치에 적어도 20%할인에 속성을 구입할 수 있습니다

마지막 점은 우리가 얘기하지 않은 엄지 손가락의 또 하나의 부동산 투자 규칙입니다–일반적으로 부동산 투자라고.70%규칙.

그것은 자신의 보유,구매 및 판매 비용을 설명하고 여전히 이익을 위해 수리 비용을 뺀(수리 값 후)의 70%를 위해 집을 살 필요가 집 오리발에 더 적용됩니다.

모든 부동산”규칙”과 마찬가지로 70%규칙은 유연합니다. 나는 오리발이 80%+에 사고 돈을 벌는 봤다,가치의 60%이하를 위해 그것을 얻을 수 있으면 않는한 사지 않을 것이다 어떤.내 시장은 매우 경쟁력이 있기 때문에 20%할인(수리의 80%에서 구매)을 얻는 것은 내가 만족하는 숫자입니다.

부동산에 대 한 내가 가장 좋아하는 것 들 중 하나는,매우 효율적인 주식 시장과는 달리,거기에 여전히 좋은 거래를 찾을 수 있도록 부동산 시장에서 비 효율성과 순 가치를 구축 하는 즉시 공평을 얻을.

내가 그$150,000 임대 주택을 80%의 가치로 살 수 있다면,나는 즉시$30,000 의 주식을 가질 것입니다! 그것은 다른 투자 클래스에서 찾기 어렵다.

1%규칙은 시작에 불과합니다

엄지 손가락의 규칙은 바로 그,백-중-봉투 계산 당신은 거래가 더보고 가치가 있는지 알아 내기 위해 당신의 머리에서 할 수있는.

1%규칙의 단단한 이해를함으로써,그리고 비용에 대한 50%규칙에 대해 알고,나는 구입 가격을 알고있는 경우,수리 필요,내 책상을 가로 질러 오는 속성에 임대 콤프(또는 내 이메일받은 편지함에),나는 빨리 수학을 할 수 있으며,그것은 더 조사 가치가 있다면 5 초에 알 수 있습니다.

1%규칙에 가까운 거래를 찾으면 관심이 생깁니다. 나는 필요한 수리에 깊이 잠수 할 것이다,어쩌면 야구장 견적을 얻기 위해 계약자를 호출. 나는 임대 컴포지션을 공부하고 범위의 높은 끝에 착륙 저렴한을 위해 내가 할 수있는 개선 사항을 볼 수 있습니다. 그리고 확실히 나는 정확한 재산세 번호를 당겨,금리에 대한 업데이트를 얻기 위해 내 모기지 브로커를 호출합니다.

하지만 내가 즉시 거래를 알 수 있다면 할 필요가 없습니다 많은 일이 나를 위해 작동하지 않을 것입니다.

나는 1%규칙의 개요 및 엄지 손가락의 관련 부동산 투자 규칙은 당신에게 신속하게 거래를 분석하고 의미가 있는지 확인하기 위해 자신감을주는 데 도움이되기를 바랍니다. 그것은 연습 및 번호 재정 많이 필요하지만,곧 제 2 의 천성이 될 것이다.