셔먼 반독점 법

셔먼 반독점 법은 1890 년에 의회가 통과 한 획기적인 연방법입니다. 셔먼 독점 금지법의 핵심 원칙은 건강하고 공정한 자유 시장 경쟁을 보장하는 것입니다.

가격 담합,그룹 보이콧,시장 배분 및 제휴 계약 등 다양한 유형의 독점 금지 위반을 검토해 보겠습니다.

가격 담합

가격 담합은 공개 시장에서의 경쟁이 그 가격을 확립하게하는 것이 아니라 제품이나 서비스의 가격을 설정하는 관행입니다. 부동산에서 가격 담합은 경쟁 중개인이 판매 수수료,수수료 또는 관리 요율에 대한 표준 가격을 설정하는 데 동의 할 때 발생합니다.

셔먼 독점 금지법은 모든 산업에서 모든 유형의 가격 담합을 금지합니다. 예를 들어,당신과 당신의 이웃이 모두 사과를 파는 경우,두 사람은 함께 모여 사과에 대해 동일한 가격을 청구 할 것이라고 결정할 수 없습니다.

부동산 업계에서는 독점 금지법이 한 단계 더 나아갑니다. 독점 금지 위반을 구성하기 위해 가격 담합에 대해 개인간에 실제 상담을 할 필요가 없습니다. 서비스 가격에 대한 경쟁사 간의 간단한 토론은 가격을 수정하기위한 초대로 간주되므로 독점 금지법 위반입니다.

그 결과,부동산 업계는 중개인이 동일한 거래에 협력하지 않는 한 부동산 중개인 간의 수수료 논의는 불법이라는 원칙에 따라 운영됩니다. 부동산 중개인은 표준 수수료를 부과하기 위해 다른 증권사와의 모든 계약이 해당 계약 만 암시하더라도 독점 금지법을 위반하는 것임을 이해해야합니다.

부동산 중개인은 일반적으로 판매 가격의 백분율을 기준으로 서비스 가격을 책정하며 구매자에게 제공하는 브로커에게 공개적으로 발표 된 커미션을 제공하는 것이 일반적입니다. 이 수수료는 특정 시장 내에서 표준으로 보일 수 있지만 기술적으로 특정 가격으로 고정되어 있지 않기 때문에 키워드는”보인다”입니다.

이 위반은 너무 일반적이지만 브로커와 에이전트는 잠재 고객에게 주어진 수수료율이 표준이라고 말할 수 없습니다. 이 중요하다! 표준 위원회와 같은 것은 존재하지 않는다,또는 가격 담합 일 것입니다. 어떤 지역 부동산위원회,또는 부동산 에이전트의 다른 협회는 수수료율을 설정하거나 서비스에 대한 표준화 된 수수료를 만들 수있는 권한이 없습니다.

브로커는 자신의 회사에 대해서만 수수료율 또는 수수료를 독립적으로 결정해야합니다. 특정 지역의 많은 증권사가 동일한 수수료를 부과한다는 사실은 증권사 간의 합의 때문이 아니라 경쟁 및 개별 비즈니스 의사 결정의 문제입니다.

그러나 중개인은 독립 계약자로 일하는 영업 사원이 회사의 정해진 수수료율을 준수하도록 요구할 수 있습니다. 이 에이전트는 모두 같은 중개에서 작동으로 이것은 어떤 독점 금지법을 위반하지 않습니다.

이것은 또한 다중 상장 조직,부동산 중개인 이사회 및 기타 전문 기관이 수수료 또는 수수료 분할을 설정하지 않을 수 있음을 의미합니다. 도 아니다 그들은 중개인이 위탁하는 요금에 기초를 두는 중개인에 회원을 부정할 수 있는다.

그룹 보이콧

그룹 보이콧은 경쟁자 그룹이 경쟁을 없애기 위해 제 3 자와 거래하지 않기로 공동으로 동의할 때 발생합니다.

예를 들어,브로커 비비안과 브로커 캐롤은 각각 별도의 증권사를 소유하고 브로커 스티븐이 자신의 중개를 실행하는 방식을 좋아하지 않는다. 비비안과 캐롤은 스티븐에 대한 추천을하지 않을 것에 동의하는 경우,그들은 단지 셔먼 반독점 법을 위반했다. 개별 브로커가 다른 브로커가 비 윤리적으로 행동한다고 믿기 때문에 다른 브로커와 거래하고 싶지 않다고 결정하는 것은 괜찮습니다. 그것은 법에 위배되는 다른 브로커를 보이콧하는 그룹으로 함께 점점.

이것은 증권사 간의 비즈니스에만 적용되는 것이 아닙니다. 예를 들면,현지 신문안에 광고 비율이 내용이 풍부하게 증가하고,도시안에 부동산 회사의 모두를 낙상했다 것 을 말하자. 그러나 회사는 고가에 광고한것을 계속하는 그들의 경쟁자에게 지는 클라이언트 그리고 고객의 공포를 위해 광고를 멈추게 기꺼이 하지 않는다. 회사와 소비자를 유익할 비율을 감소시키기로 신문을 압력을 가하기 위하여는,부동산 회사는 신문이 따를 때까지 광고를 멈추는 것을 동의한다. 이는 독점 금지법 위반입니다.

여기에 또 다른 예는 다음과 같습니다 증권사의 수는 자신의 광고 기술은 매우 비윤리적이고 지역 사회를 파괴하고 생각하기 때문에 다른 회사의 목록을 표시하지 않을 것에 동의합니다. 그들의 마음안에,증권사는 믿는다 더 중대한 좋은 것을 위해 이것을 하고 있다 그리고 저것은 그것을 그렇게한다. 그러나 그것은 여전히 그룹 보이콧이므로 불법입니다.

두 경우 모두 증권사는 지역 사회와 고객이 옳은 일을하고 있다고 생각합니다. 이러한 계약은 소비자에 대한 몇 가지 유익한 효과가있을 수 있지만,그것은 중요하지 않습니다-그들은 여전히 법에 위배됩니다.

시장 할당

고객 또는 시장의 할당은 중개인간에 시장을 분할하거나 고객이 서로의 비즈니스를 위해 경쟁하지 않도록 할당하는 합의가있을 때 발생합니다. 이것은 명백한 반독점 위반입니다.

예를 들어,마을에 두 개의 주요 중개 회사가있을 수 있습니다. 그들은 다른 라인의 서쪽에 머물면서 한 라인의 동쪽 어떤 속성을 취할 것입니다 동의,마을의 중심 아래로 선을 그릴하기로 결정하는 경우,이 계약은 독점 금지법을 위반하는 것입니다.

고객을 할당하는 것도 불법입니다. 이것은 여러 브로커가 서로의 고객 또는 이전 고객으로부터 멀리 떨어져있어 고객의 경쟁을 막을 때 발생합니다.

제휴 약정

구매자가 다른 제품이나 서비스를 구매한다는 조건에서만 하나의 제품을 판매하는 계약을 귀하가 한 물건의 구매를 다른 물건의 구매와”연결”했기 때문에 제휴 약정이라고합니다. 이것은 또한 반독점 위반입니다.

당신이 중개인이고 건축업자가 사고 싶은 부동산을 소유하고 있다고 가정해 봅시다. 판매의 한 부분으로,너는 건축업자가 그가 그것을 매출할 때 너와 재산을 재목록할것을 요구한다. 너가 건축업자를 그에게 너의 매출의 조건으로 너와 재산을 목록으로 만들것을 요구했기 때문에,너는 법률을 끊었다.