Den Ene Prosentregelen Av Fast Eiendom: Enkel Matte For Å Evaluere Utleieeiendommer

Så du er interessert i å investere i eiendomsmegling utleie egenskaper. Gratulerer!

men læringskurven til å evaluere og kjøpe ditt første hus er BRATT.

hvordan finner jeg min første eiendom? Hvordan finner jeg ut om det vil tjene penger? Hvordan vet jeg hvordan en god avtale ser ut?

en prosentregelen er her for å hjelpe deg med å gjøre det enkle regnestykket på utleieboliger.

det typiske rådet er at du må analysere 100 avtaler for å finne 1 god en. Og du må tilby på 10 eiendommer for å faktisk kjøpe 1.

så hvem har tid til å bryte ut regnearkene og analysere 1000 potensielle egenskaper for å finne sin første avtale?

frykt Aldri, skriv inn…

1% – REGELEN.

(og 2% – regelen, 50% – regelen, 70% – regelen … Eiendomsinvestorer ser virkelig ut til å like deres prosentvise regler).

Hva er 1% Regelen for Real Estate Investing?

I Stedet for å skarpe blyanten din for hver eiendomsavtale som følger med, hvis du vet noen enkle tommelfingerregler, kan du finne ut om 5 sekunder om det er verdt videre analyse.

når jeg ser på en potensiell utleieeiendom, er de aller første kriteriene jeg bruker 1% – regelen.

Eksempel 1: Du finner et hus som er alt løst og klar til å gå for $150.000 som vil leie for $1500 per måned. Siden leien dividert med kjøpesummen er 1% (1,500 / 150,000), oppfyller dette 1% – regelen og vil garantere ytterligere due diligence.

Eksempel 2: hvis du finner et hus for $130 000, men det trenger $ 20 000 i reparasjoner for å gjøre det klart, vil det trenge å leie for $1500 per måned for å møte 1% – regelen (1500 / ). Du må ta hensyn til all-in kjøpesummen inkludert eventuelle reparasjoner og vedlikehold som trengs for å få det til leie-klar tilstand.

Husk, Dette er bare en tommelfingerregel. Du kan tjene penger med en eiendom som faller innenfor 0,8% – regelen (månedlig leie er bare 0,8% av kjøpesummen), og du kan tape penger på en eiendom som overstiger 1% – regelen. Det er mange faktorer på spill, men 1% – regelen er grunnlaget for hvor jeg starter hver evaluering.

så hvorfor fungerer 1% tommelfingerregelen?

vel for det, må vi dykke litt dypere inn i grumsete farvann i back-of-the-konvolutt eiendomsmegling beregninger…

50% Regelen For Utleie Eiendom Utgifter

50% regelen sier at i gjennomsnitt vil utgiftene for en leie eiendom være ca 50% av leien.

Så hvis leieinntektene er $1500 per måned, vil $750 av det gå mot å betale utgifter (ikke inkludert lånebetalinger).

som en grov ballpark kan utgiftene dine se slik ut:

• 5% Vedlikehold og Reparasjoner – alt vedlikehold du trenger å gjøre for å holde eiendommen i god form, for eksempel å fikse lekk toaletter, reparere gjerdet, etc.
• 10% Investeringer-de store billett elementer som ikke skjer veldig ofte som HVAC erstatning eller et nytt tak
• 10% Eiendomsforvaltning – hvis du har en eiendomsforvalter, vil de ta en del av leien for å administrere leietakere for deg
• 10% Eiendomsskatt – skattesatser varierer over hele landet, men dette er et gjennomsnitt (der jeg bor i Texas jeg ville betale mye mer enn 10% for eiendomsskatt!)
• 5% Forsikring-igjen, forsikring priser varierer, men dette dekker ditt ansvar og brann politikk
• 10% Ledig Stilling og Omsetning – når leietakere flytte ut, er det vanligvis ekstra reparasjoner å gjøre, og det kan være tom for en stund før du finner nye leietakere

Legg opp alle disse kostnadene, Og du får til 50%. Selv om dette bare er et ballpark nummer ment som en back-of-the-konvolutt beregning, har jeg på lang sikt funnet det å være sant for min egen portefølje av utleieboliger.

Noen år har vi nesten ingen reparasjoner eller ledige stillinger, og det vil virke som om vi er fantastiske investorer som raker i kontantstrømmen. Men det tar bare ett stort problem (å erstatte et tak, eller ha et vvs-problem, eller en utvidet ledig stilling) for å tørke ut måneder med kontantstrøm.

Relatert: Den Sanne Kostnaden For Boligeiendom er Høyere Enn Du Tror

hvis du ser på vår årsslutt gjennomgang av våre utleieeiendommer, vil du legge merke til at vi hadde en måned hvor vi hadde ET STORT negativt-to store reparasjoner på to forskjellige eiendommer. Hvis vi ikke hadde satt til side reserver for når det uunngåelige skjer, kunne vi ha vært i store problemer.

Så Hvis jeg har en 1% regel utleie eiendom som leier for $1500 i måneden og mine utgifter er 50% av leien, så får jeg sette $ 750 i lommen hver måned, ikke sant?

Ikke så fort…

Husk da jeg sa at 1% – regelen var omtrent et breakeven-nummer? Det forutsetter at du tar ut et boliglån på huset.

med mindre du har $ 150 000 liggende rundt for å kjøpe vår eksempeleiendom i kontanter, må du få finansiering.

Legge Til Boliglån Til Ligningen

En av de beste fordelene med fast eiendom er evnen til å utnytte pengene dine ved å ta ut et boliglån.

på de fleste enkelt familie utleieboliger, du trenger en 20-30% forskuddsbetaling. Så for vår $ 150.000 utleieeiendom, hvis jeg bryter ut min trofaste boliglånskalkulator, med en 20% forskuddsbetaling og 5% rente, er det en $ 644 betaling hver måned.

for å oppsummere vårt eksempel, vi:

1. Kjøpte et $150 000 hus
2. som leier for $1500 per måned
3. med utgifter på $750 per måned (50%) før gjeldsbetalinger
4. og tok ut et $120 000 lån med utbetalinger på $644 per måned

som etterlater oss med $1,500 – $750 – $644 = $106 kontantstrøm per måned.

Som er litt bedre enn break even. Derfor 1% regelen.

hva prosent bør jeg gjøre på en eiendom til leie?

Nå som vi har diskutert 1% – regelen og hvorfor den brukes som en tommelfingerregel for å tilnærme en utleieeiendom som i det minste skal gjøre litt kontantstrøm hver måned, er spørsmålet –

Hvor mye kontantstrøm SKAL jeg gjøre –

Og det er helt opp til deg, investor. Når du vet hvordan du kjører tallene-vurdere reparasjoner – utgifter, eiendomsskatt, leiepriser, etc. du har makt til å sette sammen en avtale som fungerer for deg.

jeg kan fortelle deg hva mine kriterier har vært å kjøpe i mitt marked (Dallas, TX). Men markedet ditt vil være annerledes, og investeringskriteriene dine vil også trolig være forskjellige.

for eksempel, hvis du bor I San Francisco, kommer du ikke til å finne en 1% avtale hvor som helst. Hvis du vil investere der, må du ha mye penger og være villig til å gjøre en lav cash-on-cash avkastning og satse på takknemlighet. Du kan gjøre null (eller negativ) kontantstrøm hver måned, men hvis din $ 1 million eiendom setter pris på 3% i året, kan du se på en stor lønningsdag når du selger.

Det er ikke min investeringsstil – for meg å satse på takknemlighet er for mye som gambling. Jeg liker stabil kontantavkastning, og noen takknemlighet er glasur på kaken.

På baksiden, hvis du bor I Midtvesten, er det enkelt å møte 1% – regelen, og du bør nok sikte på mer.

for meg personlig liker jeg å finne utleieboliger hvor:

• jeg kan gjøre en 10% cash on cash return
• jeg kan gjøre minst $300 per måned i kontantstrøm etter alle utgifter
• jeg kan kjøpe eiendommen på minst 20% rabatt til markedsverdi

det siste punktet er en mer real estate investing tommelfingerregel vi ikke har snakket om-ofte kalt 70% regelen.

det gjelder mer for husflippere som trenger å kjøpe et hus for 70% AV ARV (etter reparert verdi) minus reparasjonskostnader for å ta hensyn til deres eierandel, kjøpe og selge kostnader og fortsatt tjene penger.

som med alle eiendomsmegling «regler» 70% regelen er fleksibel. Jeg har sett flippers kjøpe på 80%+ og tjene penger, og noen som ikke vil kjøpe med mindre de kan få det for mindre enn 60% av verdien.

markedet mitt er veldig konkurransedyktig, så å få 20% rabatt (kjøpe på 80% AV ARV minus reparasjoner) er et tall jeg er fornøyd med.

En av mine favoritt ting om fast eiendom er at, i motsetning til aksjemarkedet som er svært effektiv, er det fortsatt ineffektivitet i eiendomsmarkedet som lar deg finne gode tilbud og få umiddelbar egenkapital for å bygge din nettoverdi.

Hvis Jeg kunne kjøpe det $ 150.000 leiehuset for 80% av verdien, ville jeg ha en øyeblikkelig $ 30.000 i egenkapital! Det er vanskelig å finne i noen annen investeringsklasse.

Den Ene Prosentregelen Er Bare Begynnelsen

Tommelfingerregler er nettopp det, en back-of-the-konvolutt beregning du kan gjøre i hodet ditt for å finne ut om en avtale er verdt å se nærmere på.

ved å ha en solid forståelse av 1% – regelen, og vite om 50% – regelen for utgifter, hvis jeg vet kjøpesummen, reparasjoner som trengs og leiekomponenter på en eiendom som kommer over skrivebordet mitt (eller i e-postboksen min), kan jeg raskt gjøre matematikken og vite om 5 sekunder hvis det er verdt å se nærmere på.

hvis jeg finner en avtale som kommer nær 1% – regelen, blir jeg interessert. Jeg dykker dypere inn i de nødvendige reparasjonene, kanskje ring en entreprenør for å få et ballpark sitat. Jeg skal studere utleie comps og se hvilke forbedringer jeg kunne gjøre for billig å lande på den høyere enden av serien. Og sikkert vil jeg trekke de eksakte eiendomsskattnumrene, og ring min boliglånsmegler for å få en oppdatering på renten.

Men alt det er mye arbeid som jeg ikke trenger å gjøre hvis jeg umiddelbart kan vite at en avtale ikke kommer til å fungere for meg.

jeg håper denne oversikten over 1% – regelen og de relaterte tommelfingerreglene for eiendomsinvestering vil bidra til å gi deg selvtillit til å raskt analysere en avtale og se om det er fornuftig. Det tar praksis, og mye tallknusing, men det vil snart bli andre natur.