Fosser, Clawbacks & Catch-Up Klausuler-Tre Private Equity Vilkår Forklart

BY admin
|

om tildeling av penger til et investeringsfond eller til en individuell avtale, er vilkårene og betingelsene for en private equity eiendomsinvestering styrt av et dokument kalt «Private Placement Memorandum» eller «PPM» for kort. BLANT ANNET legger PPM ut to viktige aspekter ved transaksjonen: (1) gebyret(e) betalt til investeringsforvalteren; og (2) hvordan inntekter og fortjeneste generert av den underliggende eiendommen er delt mellom investeringsforvalteren (noen ganger kalt Sponsor Eller Generell Partner) og de enkelte investorene (noen ganger referert Til Som De Begrensede Partnerne).

Investorer som ikke er kjent med det typiske språket og avtalestrukturen som er skissert i EN PPM, kan finne det vanskelig å følge. Spesielt er det tre vanlige termer – «foss», «clawback» og «catch-up» – som kan være spesielt forvirrende. Likevel er en riktig forståelse av dem avgjørende for å vurdere risikoprofilen og relative fordelene ved en investeringsmulighet. De er forklart nedenfor.

Investeringsfossen

grunnstrukturen i en private equity næringseiendomstransaksjon er slik at det er to involverte parter, Den Generelle Partneren og Den Begrensede Partneren(E).

den» Generelle Partneren » er investeringsforvalteren. De er ansvarlige for å identifisere investeringsmuligheter, arrangere finansieringen, koordinere transaksjonslogistikk og administrere eiendommen en gang kjøpt. I en typisk avtale vil de sette inn en liten del av den totale egenkapitalen som trengs for å finansiere kjøpet, vanligvis 10% – 20%.

den andre parten er «Begrensede Partnere» eller » Lp-Er.»DET kan være en LP eller mange, men de er akkrediterte investorer som plasserer sin kapital med Den Generelle Partneren i håp om å tjene en positiv avkastning. Den Begrensede Partnerskapsrollen er strengt passiv og kollektivt bidrar de med forskjellen mellom den totale egenkapitalen som trengs og beløpet som den generelle Partneren bidrar med, vanligvis 80% til 90%.

Fordi Den Generelle Partneren er ansvarlig for å administrere eiendelen når kjøpet er fullført, vil en typisk avtalestruktur stimulere dem til å levere høy avkastning til De Begrensede Partnerne. Dette gjøres ved å gi dem en økende andel av eiendommens inntekt og fortjeneste når visse hindringer er oppfylt. Folkemunne, denne returstrukturen er kjent som en » foss.»

per definisjon er en egenkapitalinvestering «foss» metoden som brukes til å allokere en investerings inntekt og fortjeneste mellom Den Generelle Partneren og Den Begrensede Partneren(E). Den nøyaktige metoden er beskrevet I PPM, og det kan variere mye fra en avtale til en annen, men hver foss har en rekke funksjoner til felles:

  • Foretrukket Avkastning: Som et incitament til å investere, kan En Generell Partner tilby De Begrensede Partnerne en «foretrukket avkastning», noe som betyr at de vil motta det første kravet på eiendommens kontanter tilgjengelig for distribusjon til de har tjent en viss avkastning på investeringen. For Eksempel kan en avtale tilby Begrensede Partnere en foretrukket avkastning på 8%, noe som betyr at de vil motta 100% av eiendommens kontanter tilgjengelig for distribusjon til de har tjent en avkastning på 8% på investeringen.
  • Returhinder: et returhinder er et punkt der kontantstrømmen deles mellom FASTLEGEN og Lp-ene endres. For eksempel kan en foss struktureres at GP får 10% av kontantstrømmen tilgjengelig for distribusjon og LP får 90% til Lp får en avkastning på 12% (returhindringen). Hvis Lpene tjener mer enn 12%, endres splittelsen slik at LEGEN får 20% og Lpene får 80%.
  • Måling Av Returhinder: avhengig av avtalen kan returhinderet måles på en rekke forskjellige måter. To populære metoder bruker Internrenten Eller Egenkapitalen Flere.

for å illustrere hvordan disse funksjonene fungerer sammen, bør du vurdere følgende eksempel på en typisk fossestruktur der FASTLEGEN bidrar med 10% av den totale egenkapitalen som trengs og Lp-ene bidrar med de resterende 90%:

i denne strukturen, når De Begrensede Partnerne tjener mellom 0% og 8%, er kontantstrømsplitten» pro-rata», noe som betyr at HENHOLDSVIS GP og LP-aksjene er de samme som hver part opprinnelig bidro med. Men hvis Lpene tjener 8% på investeringen, men mindre enn 12%, endres kontantstrømsplitten slik at LEGEN får 20% og Lpene får 80%. Denne ekstra aksje er ment å stimulere GP å levere en sterk avkastning, og det er kjent som en » fremme.»Til slutt, i det siste trinnet, hvis Lpene tjener mer enn 12% på pengene sine, endres kontantstrømsplitten igjen slik at LEGEN får 30% og Lpene får 70%.

For å ytterligere komplisere saker, er det to typer fosser som kan brukes i en private equity-transaksjon, Den Europeiske Fossen og Den Amerikanske Fossen.

Den Europeiske Fossen

I En Europeisk Fossestruktur betales 100% av eiendoms kontantstrøm til Lp-ene på pro-rata basis til det foretrukne avkastningshindringen er oppfylt og 100% AV LP-kapitalen returneres. Over hindringen stiger Den Generelle Partnerens andel av inntektene. Denne strukturen er ofte sett i private equity-fond hvor investorkapital kan distribueres til flere investeringer.

fra et investorperspektiv er den største fordelen Med Den Europeiske Modellen At Den Generelle Partneren ikke får noen fortjeneste før investorkapital, pluss deres foretrukne avkastning, er gitt tilbake. Tanken bak denne strukturen er at lederen er incentivisert for å skape en sterk avkastning, ellers kan de ikke se noen fortjeneste i investeringsperioden.

ulempen Med Den Europeiske Modellen er at Det kan ta mange år For Den Generelle Partneren å returnere investorkapital og realisere sin andel av fortjenesten. Som sådan kan de bli incentivisert for å maksimere kortsiktig fortjeneste for å redusere tiden til de blir betalt, i stedet for å fokusere på å skape langsiktig verdi.

Amerikansk Foss

Den Amerikanske Fossemodellen adresserer den primære svakheten til Sin Europeiske motpart-at Det tar lang Tid for Den Generelle Partneren å motta sine administrasjonsgebyrer. I Den Amerikanske strukturen Har Den Generelle Partneren rett til gebyr (er), uavhengig av om investorkapitalen er fullstendig returnert.

Den Amerikanske fossestrukturen fordeler mindre private equity-firmaer som ikke har ressurser til å vente mange år for gebyret, og det fordeler investorer fordi det ikke stimulerer lederen til å selge en eiendel bare for å generere en avkastning. Omvendt er ulempen Til Den Amerikanske Fossen at mens investoren fortsatt skyldes kapitalavkastning, kan det tillate at en leder / Generalpartner tar en ytelsesavgift, selv om avtalen underpresterer.

når det Gjelder fosser, er nøkkelpunktet dette, den faktiske strukturen inneholder flere variabler og endringer fra en avtale til den neste. Detaljer om hindrene, splittelsene og andre nøkkelbegreper er skissert i Det Private Emisjonsmemorandumet (PPM), og det er helt avgjørende å lese det – og forstå det – før du tar en investeringsbeslutning.

Clawback-Bestemmelsen

En annen klausul som kan skisseres I PPM er «Clawback», som er en investorvennlig bestemmelse som gir dem rett til å bli tilbakebetalt for eventuelle incentivavgifter som ikke er betalt til lederen. Enten det er et resultat av en regnskapsmessig feil eller uaktsom oppførsel, hvis Det er fastslått at Den Generelle Partneren mottok et gebyr de ikke burde ha, gir en clawback-bestemmelse investoren mulighet til å søke retur.

det bør imidlertid bemerkes at en sterk clawback-bestemmelse ikke betyr noe med mindre Den Generelle Partneren har muligheten til å betale den. Som sådan er det viktig å gjennomgå FASTLEGENS finansielle styrke før du tar en investeringsbeslutning.

Catch-Up Klausul

endelig er catch-up klausulen en juridisk bestemmelse som er ment å kompensere Den Generelle partneren basert på en investerings totale avkastning, ikke bare avkastningen utover det forhåndsdefinerte hinderet.

I praksis, i en avtale med En Catch-Up klausul, MOTTAR LP 100% av eiendommens kontantstrøm til deres foretrukne returhinder er nådd. Over hindringen mottar lederen/Generalpartneren 100% av inntektene og fortjenesten til de blir «fanget opp» til ytelsesavgiften.

for å illustrere dette konseptet, anta at De Begrensede Partnere har rett til en 10% foretrukket avkastning og Den Generelle Partner har rett til en 15% resultatavgift, med en catch-up avsetning. Her er hvordan eiendomsinntekt/fortjeneste vil bli tildelt:

  • For Det Første vil Lp-Ene få 100% av inntektene og fortjenesten til deres 10% returhinder er nådd.
  • Deretter Vil Den Generelle Partneren få 100% av inntektene og fortjenesten til de har mottatt hele deres 15% resultatavgift (catch up)
  • til Slutt vil eventuelle gjenværende midler bli delt mellom de generelle og begrensede partnerne i henhold til en forhåndsbestemt tidsplan.

Interessert i Å Lære Mer?

Investerings fosser, clawbacks, og catch-up klausuler bestemme hvordan en eiendom inntekt og fortjeneste er delt Mellom De Generelle Og Begrensede Partnere. Spesifikkene til disse klausulene er lagt ut i Det Rettede Emisjonsmemorandumet, og det er et dokument som potensielle investorer bør lese i sin helhet for å sikre at de er komfortable med risikoprofilen og økonomisk kompensasjon som er involvert i deres kapitalbidrag.

First National Realty Partners er et av landets ledende private equity kommersielle eiendomsinvesteringsselskaper. Med et bevisst fokus på å finne verdensklasse, multi-tenanted eiendeler-inkludert mellomstore serviceorienterte detaljhandel kjøpesentre-godt under egenverdi, søker vi å skape overlegen langsiktig, risikojustert avkastning for våre investorer samtidig som vi skaper sterke økonomiske eiendeler for samfunnene vi investerer i.

for å lære mer om våre investeringsmuligheter, kontakt oss på (800) 605-4966 eller [email protected] for mer informasjon.