Publikasjon

Av Brian Loffredo, Esq.

Lien fritak er ofte kreves av entreprenører før fremgang betalinger og endelig betaling. Lien fritak fortelle eieren, banken, forsikringsselskapet og andre parter, at betalingen er gjort til de møblering arbeidskraft og materialer til et byggeprosjekt, og at eiendommen er trygt fra mekaniker heftelser.

i Virginia, banker er spesielt interessert i å skaffe lien fritak før du gjør draw betalinger. Dette er fordi mekaniker lienholders kan, i noen situasjoner, oppnå «prioritet» over banken i tilfelle eiendommen er solgt for å håndheve lien. Med andre ord, hvis eiendommen er solgt, kan mekanikerens lienholder ha rett til den første betalingen ut av salgsprovenyet, med bare de resterende inntektene (hvis noen) som strømmer til banken. Bankene er derfor svært skeptisk til mekaniker heftelser, og vanligvis krever entreprenører, underleverandører og materials å gi lien fritak på ulike tider gjennom byggeprosjekter.

det er viktig å erkjenne at ikke alle lien fritak er like. Mens de kan virke like og «standard», kan de ofte være farlige for den uforsiktige entreprenøren. Virginia-saken Av United Masonry Incorporated Av Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) er et perfekt eksempel på en lien waiver situasjon som viste stygg for en entreprenør. I United Murverk, entreprenøren signert en lien fraskrivelse for en delvis betaling. Den lien avkall angi mengden av betalingen blir mottatt av entreprenøren. Betalingsbeløpet var imidlertid ikke det totale beløpet på grunn av entreprenøren på den tiden. Lien uttalt at det gitt ut alle entreprenørens lien rettigheter opp til en dato bestemt.

fordi entreprenøren hadde satt inn beløpet av betalingen, og ikke hele beløpet, trodde entreprenøren at han fortsatt kunne hevde en lien på balansen som skyldes og skyldes. Men retten holdt ellers, og nektet entreprenørens rett til å sende inn en lien for balansen grunn. Retten fant at lien fraskrivelse ikke spesifikt si at det var rettskraftig bare i den grad det beløp som er betalt(i.e. beløpet som er oppført i lien waiver). Retten leste lien avkall strengt, og mente at entreprenøren hadde frafalt sin rett til å sende inn en lien på hele beløpet opp til dato viss.

Lien fritak kan også forårsake andre problemer. For eksempel kan enkelte parter (for eksempel materialleverandører og utleiefirmaer) være engasjert med en bestemt generell entreprenør, eier eller annen part, på flere prosjekter samtidig. Eventuelle lien fritak signert av slike parter må være forsiktig med å spesifikt definere prosjektet på problemet, og de spesifikke parter som er involvert i prosjektet på problemet. Ellers, en signert fraskrivelse kan utelukke heftelser-og potensielt andre samlinger innsats – med hensyn til andre prosjekter. Utilsiktet signering en altfor bred lien avkall kan ha alvorlige konsekvenser, og kan koste entreprenører mye penger.

selv om det kan virke unødvendig, bør entreprenører sterkt vurdere å ha en advokat gjennomgang lien fritak før signering. Hvis prosjektet pågår, sjansene er det samme lien waiver vil bli presentert for entreprenøren med hensyn til hver betaling. Som sådan, en advokat gjennomgang ville bare være nødvendig ved en anledning. Kostnaden for å gjennomgå lien waiver er minimal, og vurderer de potensielle konsekvensene, en gjennomgang er absolutt forsvarlig.

Brian Loffredo er rektor I Offit Kurmans Kontor I Baltimore / Washington. Hvis du har spørsmål om innholdet i denne artikkelen eller andre byggesaker, vennligst kontakt Mr. Loffredo på 301.575.0345 eller [email protected].