Sherman Antitrust Act

Sherman Antitrust Act er et landemerke føderal lov vedtatt Av Kongressen I 1890. Kjerneprinsippet I Sherman Antitrust Act er å sikre sunn og rettferdig fri markedskonkurranse.

la oss se på de ulike typene antitrustbrudd: prissamarbeid, gruppeboikott, markedsfordeling og tie-in avtaler.

Prissamarbeid

Prissamarbeid er praksisen med å sette priser på produkter eller tjenester, i stedet for å la konkurranse i det åpne markedet etablere disse prisene. I fast eiendom oppstår prisfastsettelse når konkurrerende meglere er enige om å sette en standardpris for salgsprovisjoner, gebyrer eller styringsrenter.

Sherman Antitrust Act forbyr enhver form for prisfastsettelse i enhver bransje. For eksempel, hvis du og din nabo begge selger epler, kan dere to ikke komme sammen og bestemme at dere begge skal belaste samme pris for et eple.

i eiendomsbransjen går antitrustlovene et skritt videre. Ingen faktiske konsultasjon må finne sted mellom enkeltpersoner om prisfastsettelse å utgjøre en antitrust brudd. En enkel diskusjon blant konkurrenter om prising for tjenester betraktes som en invitasjon til å fastsette priser og er derfor et brudd på antitrustloven.

som et resultat opererer eiendomsbransjen på prinsippet om at det er ulovlig å diskutere avgifter mellom eiendomsmeglere, med mindre meglerne samarbeider om samme avtale. Eiendomsmeglere bør forstå at enhver avtale med andre meglerhus for å belaste en standardkommisjon er et brudd på antitrustlover, selv om avtalen bare er underforstått.

Eiendomsmeglere priser vanligvis sine tjenester basert på en prosentandel av salgsprisen, og det er vanlig at De tilbyr en offentlig annonsert andel av provisjonen til enhver megler som bringer inn en kjøper. Disse provisjoner kan virke standard innenfor et bestemt marked, men søkeordet her er «synes» fordi de er teknisk ikke fast til en bestemt pris.

selv om dette bruddet er altfor vanlig, kan meglere og agenter ikke fortelle potensielle kunder at en gitt provisjonssats er standard. Dette er viktig! Ingen slik ting som en standard kommisjon eksisterer, eller det ville være prisfastsettelse. Ingen lokal eiendomsmegler, eller noen annen sammenslutning av eiendomsmeglere, har myndighet til å sette en provisjonssats eller opprette standardiserte avgifter for tjenester.

Meglere må selvstendig bestemme provisjonssatser eller avgifter bare for sine egne firmaer. Det faktum at mange meglerhus i et bestemt område krever samme provisjon, er et spørsmål om konkurranse og individuelle forretningsbeslutninger, ikke på grunn av noen avtale mellom meglerhusene.

en megler kan imidlertid kreve at selgere som arbeider som uavhengige entreprenører, overholder selskapets fastsatte provisjonssats. Dette er ikke et brudd på noen antitrustlover, da disse agentene alle jobber under samme megling.

Dette betyr også at flere noteringsorganisasjoner, styrer AV REALTORS og andre profesjonelle organisasjoner ikke kan sette gebyrer eller provisjonsdeling. De kan heller ikke nekte medlemskap til meglerhus basert på gebyrene meglerne belaster.

Gruppeboikott

Gruppeboikott oppstår når en gruppe konkurrenter kollektivt er enige om ikke å gjøre forretninger med en tredjepart for å eliminere konkurransen.

For Eksempel, Megler Vivian Og Megler Carol, som hver egen separate meglerhus, ikke liker Måten Megler Stephen driver sin megling. Hvis Vivian og Carol enige om å ikke gjøre noen henvisninger Til Stephen, de har bare brutt Sherman Antitrust Act. Det er greit for en enkelt megler å bestemme at de ikke vil gjøre forretninger med en annen megler fordi de tror at den andre megleren virker uetisk. Det kommer sammen som en gruppe for å boikotte den andre megleren som er mot loven.

Dette gjelder ikke bare for forretninger mellom meglerhus. For eksempel, la oss si reklame priser i en lokal avis har økt betydelig, skade alle eiendomsselskaper i byen. Men ingen selskap er villig til å stoppe reklame i frykt for å miste kunder og kunder til sine konkurrenter, som fortsetter å annonsere på de høye prisene. For å presse avisen til å redusere priser, noe som vil være til nytte for bedrifter og forbrukere, er eiendomsselskapene enige om å stoppe reklame til avisen overholder. Dette er et brudd på antitrustlover.

Her er et annet eksempel: en rekke meglerhus er enige om ikke å vise et annet selskaps oppføringer fordi de tror at annonseringsteknikkene deres er svært uetiske og ødelegger samfunnet. I deres sinn tror meglerhusene at de gjør dette for det større gode, og det gjør det greit. Men det er fortsatt gruppeboikott og derfor ulovlig.

i begge tilfeller tror meglerhusene at de gjør det rette av samfunnet og deres kunder. Selv om disse avtalene kan ha noen gunstige effekter for forbrukerne, spiller det ingen rolle – de er fortsatt mot loven.

Markedsallokering

Allokering av kunder eller markeder oppstår når det er en avtale mellom meglere om å dele sine markeder eller allokere kunder for å unngå å konkurrere om hverandres virksomhet. Dette er et klart antitrustbrudd.

for eksempel kan det være to store meglerfirmaer i byen. Hvis de bestemmer seg for å tegne en linje ned sentrum av byen, enige om at man vil ta noen eiendommer øst for linjen mens den andre holder seg vest for linjen, vil denne avtalen bryte antitrustlover.

det er også ulovlig å tildele kunder. Dette skjer når flere meglere er enige om å holde seg borte fra hverandres kunder eller tidligere kunder, og dermed hindre konkurranse om klienter.

Tie-In Ordninger

en avtale om å selge ett produkt, men bare på betingelse av at kjøperen også kjøper et annet produkt eller tjeneste kalles en tie-in ordning fordi du har «bundet» kjøp av en ting med kjøp av en annen. Dette er også et antitrustbrudd.

Si at du er megler, og du eier en eiendom som en byggherre ønsker å kjøpe. Som en del av salget krever du byggherren å re-liste eiendommen med deg når han selger den. Fordi du har pålagt byggherren å liste eiendommen med deg som en betingelse for å selge den til ham, har du brutt loven.