slik bryter du leieavtalen din i COVID-æraen: et halvt dusin alternativer

med arbeidsledigheten firedoblet i løpet av det siste året og pengene blir stramme, håper mange leietakere å vær COVID-pandemien uten å miste sine hjem.

men noen tar motsatt tilnærming: de prøver å komme seg ut av leieavtalen og flytte hjem med slektninger. Eller de dobler opp med romkamerater i håp om å inneholde montering av gjeld fra en leilighet, rekkehus eller hus de ikke lenger har råd til.

Zillow rapporterte at omtrent 2,7 millioner amerikanske voksne flyttet inn hos en forelder eller besteforelder I Mars og April da koronaviruspandemien spredte seg.

men hva om du har måneder igjen på leieavtalen din? Er du fortsatt ansvarlig for ubetalt leie hvis du flytter ut tidlig?

svaret er ja i de fleste tilfeller.

og med mindre kontrakten din spesifikt viser «pandemier» som grunnlag for å avslutte leieavtalen din, vil koronavirusutbruddet ikke gi deg et ut-av-fengsel-fritt kort.

«Det er ingen gode alternativer,» sa Newport Beach eiendomsmegling advokat Kyle Janecek. «Det er litt som å bli spurt hvordan bekjemper du en grizzlybjørn? Svaret er, ikke.»

«De fleste leieavtaler har denne bestemmelsen, du er ansvarlig for alt,» la Eileen Kendall, En Torrance eiendomsmegler som representerer eiendomsforvaltere.

ikke bekymre deg.

ja, utleier kan holde alle essene. Men det er fortsatt noen triks som kanskje, bare kanskje, får deg ut av leieavtalen straightjacket, sier advokater og leietakere talsmenn.

her er flere alternativer å vurdere.

Bli eller gå?

det første spørsmålet er bør du gi opp din leilighet, bestemor flat eller leie hus eller bli satt?

Statlige og lokale utkastelsesmoratorier lar deg utsette leie under pandemien. Men det operative ordet her er «utsette», ikke » tilgi.»Leietakere må til slutt betale tilbake alt det tilbake leie.

hvis gjeld hoper seg opp, argumentet går, kan det være best å droppe den høye prisen leie, flytte hjem og nyte mors matlaging.

ikke så fort, advarte Elena Popp, en advokat og administrerende direktør I Los Angeles-baserte Utkastelse Defense Network.

» Altfor Mange trodde at deres venner eller foreldre eller tante ville sette dem opp. Men gjester, som fisk, begynner å lukte innen en uke. Så plutselig er du ikke velkommen der lenger, » Sa Popp. «Med mindre du er sikker på at du har et sted å gå, er det ingen fordel å gi opp en enhet.»

hvis du blir satt, hvem vet? Din ryggleie kan bli tilgitt. Du kan forhandle en avtale med utleier. Du kan fa jobben din tilbake.

«panikken som skjer … fordi de påløper leie, bør ikke skje,» Sa Popp.

Leietakere, sa Hun, bør vente det ut med mindre utleier gir dem en pause på ubetalt leie eller de vet at de har et sted å flytte til det er trygt, sikkert og langsiktig.

Popp sa at Du bør finne en advokat før du gjør et trekk-helst en erfaren boligadvokat.

det finnes rettshjelpstjenester som kan hjelpe. Eller leietakere hvor Som Helst i California kan sende Eviction Defense Network ([email protected]) «for å planlegge en betalt konsultasjon,» sier deres nettside.

Les leieavtalen

noen leieavtaler har en bestemmelse som tillater oppsigelse dersom leietaker godtar å betale et gebyr.

avgiftene kjører spekteret fra en $ 500 kostnad til en eller to måneders leie, sa advokater. Ofte må du avstå fra ditt depositum, som utleier vil søke om leie. Dessverre har de fleste leieavtaler ikke en slik bestemmelse.

UCLA Student Legal Services råder også sine studenter til å sjekke deres leie forsikring for å se om det gir noen lettelse under en pandemi eller en stat eller nasjonal krise.

Forhandle

hvis ingen av disse alternativene panorerer, foreslår rådgivere at du prøver å forhandle med utleier.

Forklar situasjonen rolig, Og utforske alternativer utleier er villig til å vurdere, ucla råder studenter. Hvis utleier ikke vil si opp leieavtalen, kan du be om redusert leie.

«Noen utleiere er åpne for noen form for forhandling, selv om det ikke er spesifisert i leieavtalen,» Sa Elizabeth Kemper, direktør For Student Juridiske Tjenester VED UCLA. «Du må kanskje betale noe eller gi opp innskuddet ditt .»

hvis en avtale er nådd, må alt bli skrevet skriftlig og signert av begge parter.

ofte utleiere er bedre å nå en avtale hvis det ser ut som sine leietakere kan hoppe ut på leien. Siden litigating ofte er dyrere enn den tapte leien, kan de slå et røverkjøp.

«Mange av mine klienter forstår,» sa Kendall, Torrance utleier advokat. «Mye gir tilgivelse, slippe leie et par hundre dollar.»

Re-leie

California lov krever utleiere å «redusere skader» fra en forlatt leieavtale-noe som betyr at De må gjøre et rimelig forsøk på å finne en ny leietaker, Janecek sa. Hvis enheten din blir leid, er du bare ansvarlig for den ubetalte delen av leien din, pluss kostnadene ved å finne en ny leietaker, som maleri eller reklame.

» Det er en beregnet gamble. Du må håpe utleier finner en ny leietaker i en rimelig tid, » Janecek sa.

Du kan hjelpe. Annonser enheten selv. Og når du forlater, holde orden på din gamle sted ved å sjekke med naboer for å se om noen flytter inn.

» hvis de leier det ut med en gang, trenger du ikke å betale, » sa Lupe Arreola, administrerende direktør Leietakere Sammen, En San Francisco-basert leietakers-rights group.

en utleier unnlatelse av å gjøre rimelige tiltak for å re-leie enheten kan også gi et forsvar bør din eiendom eier saksøke deg, leietakere talsmenn sa.

Fremleie

Fremleie av plassen din til en tredjepart vil erstatte leien du er forpliktet til å betale. Men de fleste leieavtaler forbyr enten utleie eller krever utleierens skriftlige tillatelse til å gjøre det, sa advokater.

Forutsatt at du får godkjenning, kan prosessen fortsatt være vanskelig. Hvis du har romkamerater, kan du trenge deres godkjenning. Og du forblir ansvarlig for leie og reparasjoner bør subtenant ikke betale eller de skade enheten.

noen leiligheter krever fremleie avgifter og krever den nye leietaker å gjennomgå en kredittsjekk.

Ekstreme forhold

Ting som et hjem blir unlivable, trakassering, vold i hjemmet, eldre misbruk og stalking kan ugyldiggjøre en leieavtale, sa advokater.

en lekk tak, gnager problemer, feil ledninger eller dårlig avløp, hvis ikke adressert av eieren, kan avslutte din plikt til å betale leie.

men utleier må først bli varslet og gitt rimelig tid til å foreta reparasjoner. For de fleste problemer er det rundt 30 dager, Sa Janecek. For et ødelagt toalett i hjemmets eneste bad, kan det være mindre tid.

prosessen starter med skriftlig varsel og dokumentasjon av problemet. Ta bilder. Skyt video.

«Hvis det er en situasjon der taket faller inn på grunn av lekkasjer i rørene, og utleier lar det fortsette, ville det være nok til at leietaker kan si opp leieavtalen,» SA UCLAS Kemper.

men hun advarte mot å gjøre slike «beboelige krav» uten først å konsultere en advokat.

når det gjelder vold i hjemmet, stalking eller vold i hjemmet, er det strenge dokumentasjonskrav, inkludert å gi kopier av en besøksforbud, en politirapport og en uttalelse fra en rådgiver, saksbehandler, terapeut eller annen lisensiert medisinsk faglig som ga hjelp, Sa Janecek.

Ulovlige enheter

hvis utleie ikke har et sertifikat av belegg eller er på annen måte en uautorisert bolig, kan du si opp leieavtalen uten straff, advokater sa.

det tar litt detektivarbeid å dokumentere dette. Ofte må du bekrefte det med byen.

bare gå bort?

hvorfor ikke bare gå bort? Slipp ut ryggen, Jack. Lag en ny plan, Stan. Slipp nøkkelen, Lee. Ghost utleier og aldri betale en krone.

Advokater sa at Det er noen ganske harde konsekvenser av å forlate uten juridisk begrunnelse, hvorav minst ville miste ditt depositum.

Å Forlate leieavtalen din kan også skade kreditt eller føre til at utleier ansetter et samlingsbyrå.

Og du kan bli saksøkt. Noen leieavtaler inkluderer bestemmelser som gjør leietaker ansvarlig for utleiers advokatutgifter, noe som resulterer i en stor dom mot deg som kan utføres i så mange som 20 år.

«Folk bør ikke bare flytte ut,» Sa Popp. «Du bør løse problemene dine.»

Janecek sa konsekvensene av å gå fortsatt kan være verdt det i noen tilfeller.

for eksempel kan en ung student ikke umiddelbart trenger kreditt, sa han, spesielt hvis han eller hun kan fortsatt be foreldrene til å fungere som en garantist for fremtidige leieavtaler.

«alderen til den unge høyskolestudenten betyr at det er god tid til å komme seg fra det tidlige kredittproblemet,» Sa Janecek. Virkningen » fades med tiden.»