Achter de schermen van uw hypotheek

kunt u uw hypotheek zien als de lening die u heeft geholpen uw woning te kopen. Maar beleggers zien een hypotheek als een stroom van toekomstige kasstromen. Deze kasstromen worden gekocht, verkocht, gestript, getrancheerd en gesecuritiseerd in de secundaire hypotheekmarkt. Omdat de meeste hypotheken te koop komen, is de secundaire hypotheekmarkt extreem groot en zeer liquide.

vanaf het punt van oorsprong tot het punt waarop de maandelijkse betaling van een kredietnemer eindigt bij een belegger als onderdeel van een hypotheek-backed security (MBS), asset-backed security (ABS), collateralized mortgage obligation (CMO) of collateralized debt obligation (CDO) betaling, zijn er verschillende instellingen die allemaal een bepaald percentage van de initiële provisies en/of maandelijkse kasstromen Aftrekken.

In dit artikel laten we u zien hoe de secundaire hypotheekmarkt werkt en laten we u kennismaken met de belangrijkste deelnemers.

er zijn vier hoofddeelnemers op deze markt: de hypotheekopsteller, de aggregator, de effectenhandelaar en de belegger.

1. De hypotheekverstrekker

de hypotheekverstrekker is de eerste onderneming die actief is op de secundaire hypotheekmarkt. Hypotheekverstrekkers bestaan uit retailbanken, hypotheekbankiers en hypotheekmakelaars. Terwijl banken hun traditionele financieringsbronnen gebruiken om leningen af te sluiten, gebruiken hypotheekbankiers meestal wat bekend staat als een warehouse-kredietlijn om leningen te financieren. De meeste banken, en bijna alle hypotheekbankiers, verkopen snel nieuw ontstane hypotheken op de secundaire markt.

een onderscheid is dat banken en hypotheekbankiers hun eigen middelen gebruiken om hypotheken af te sluiten en hypotheekmakelaars niet. In plaats daarvan treden hypotheekmakelaars op als onafhankelijke agenten voor banken of hypotheekbankiers, door ze samen te brengen met klanten (leners).

echter, afhankelijk van de omvang en de verfijning ervan, kan een hypotheekopsteller gedurende een bepaalde periode hypotheken samenvoegen alvorens het gehele pakket te verkopen; hij kan ook afzonderlijke leningen verkopen zoals deze zijn geïnitieerd. Er is een risico voor een initiator wanneer het houdt een hypotheek nadat een rente is genoteerd en opgesloten door een leningnemer. Als de hypotheek niet tegelijkertijd op de secundaire markt wordt verkocht op het moment dat de lener de rente vergrendelt, kan de rente veranderen, wat de waarde van de hypotheek op de secundaire markt verandert en uiteindelijk de winst die de opdrachtgever op de hypotheek maakt.

initiators die hypotheken samenvoegen alvorens ze te verkopen, dekken hun hypotheekpijpleidingen vaak af tegen renteverschuivingen. Er is een speciaal type transactie genaamd een best efforts trade, ontworpen voor de verkoop van een enkele hypotheek, die de noodzaak voor de opdrachtgever om een hypotheek af te dekken elimineert. Kleinere initiatiefnemers hebben de neiging om beste inspanningen trades te gebruiken.

in het algemeen verdienen hypotheekverstrekkers geld met de provisies die in rekening worden gebracht om een hypotheek in te dienen en het verschil tussen de rente die aan een kredietnemer wordt gegeven en de premie die een secundaire markt voor die rente zal betalen.

2. De Aggregator

Aggregators zijn de volgende onderneming in de lijn van deelnemers aan de secundaire hypotheekmarkt. Aggregators zijn grote hypotheekverstrekkers met banden met Wall Street bedrijven en door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSEs), zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Aggregators kopen nieuw geïnitieerde hypotheken van kleinere initiators, en samen met hun eigen initiaties, vormen pools van hypotheken die ze ofwel securitiseren in private-label hypotheek-backed securities (door te werken met Wall Street bedrijven) of vormen agentschap hypotheek-backed securities (door te werken via GSEs).

net als initiators moeten aggregators de hypotheken in hun pijpleidingen afdekken vanaf het moment dat zij zich verbinden tot de aankoop van een hypotheek, via het securitisatieproces, en totdat de MBS wordt verkocht aan een effectenhandelaar. Het hedgen van een hypotheek pijplijn is een complexe taak als gevolg van fallout en spread risico. Aggregators maken winst door het verschil in de prijs die ze betalen voor hypotheken en de prijs waarvoor ze de MBS kunnen verkopen ondersteund door die hypotheken, afhankelijk van hun hedge effectiviteit.

3. Effectenhandelaren

nadat een MBS is gevormd (en soms voordat het wordt gevormd, afhankelijk van het type MBS), wordt het verkocht aan een effectenhandelaar. De meeste Wall Street Makelaarskantoren hebben MBS trading desks. Dealers op deze bureaus doen allerlei creatieve dingen met MBS en hypotheek hele leningen; het uiteindelijke doel is om ze te verkopen als effecten aan beleggers. Dealers gebruiken vaak MBSs om CMO, ABS en CDO ‘ s te structureren. Deze deals kunnen worden gestructureerd om verschillende en enigszins definitieve kenmerken van vooruitbetaling en verbeterde ratings in vergelijking met de onderliggende MBS of hele leningen. Dealers maken een spread in de prijs waartegen ze kopen en verkopen MBS, en kijken naar arbitrage winst te maken in de manier waarop ze de structuur van de specifieke CMO, ABS, en CDO pakketten.

4. Beleggers

beleggers zijn de eindgebruikers van hypotheken. Buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken, GSE ‘ s en hedgefondsen zijn allemaal grote beleggers in hypotheken. MBS, CMOs, ABS en CDO ’s bieden beleggers een breed scala aan potentiële rendementen op basis van variërende kredietkwaliteit en renterisico’ s.

buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en banken beleggen doorgaans in hypotheekproducten met een hoge rating. Bepaalde tranches van de verschillende gestructureerde hypotheekovereenkomsten worden door deze beleggers gezocht voor hun vooruitbetalings-en renterisicoprofielen. Hedgefondsen zijn doorgaans grote beleggers in hypotheekproducten met lage kredietratings en gestructureerde hypotheekproducten met een groter renterisico.

van alle hypotheekinvesteerders hebben de GSE ‘ s de grootste portefeuilles. Het type hypotheekproduct waarin ze kunnen investeren, wordt grotendeels geregeld door het Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

de Bottom Line

weinig kredietnemers realiseren zich in welke mate hun hypotheek wordt gesneden, in blokjes gesneden en verhandeld. In een kwestie van weken, misschien een maand, vanaf het moment dat een hypotheek is ontstaan, kan het onderdeel worden van een CMO, ABS, of CDO. De eindgebruiker van een hypotheek kan een hedge fund dat maakt directionele rente weddenschappen of gebruikt leveraged posities om kleine relationele prijs onregelmatigheden te exploiteren, of het kan de Centrale bank van een vreemd land dat de credit rating van een agentschap MBS houdt.

anderzijds zou het een in Brussel gevestigde verzekeringsmaatschappij kunnen zijn die wordt aangetrokken door de duur en het convexiteitsprofiel van een bepaalde tranche in een ABS -, CMO-of CDO-transactie. De secundaire hypotheekmarkt is enorm, liquide en complex met verschillende instellingen allemaal te popelen om een deel van de hypotheek taart te consumeren.