de één procent regel van onroerend goed: eenvoudige wiskunde om huurwoningen te evalueren

dus je bent geïnteresseerd in het investeren in onroerend goed huurwoningen. Gefeliciteerd!

maar de leercurve voor het evalueren en kopen van uw eerste huis is steil.

Hoe vind ik mijn eerste woning? Hoe kom ik erachter of het geld oplevert? Hoe Weet ik hoe een goede deal eruit ziet?

de één procent regel is hier om u te helpen de eenvoudige wiskunde uit te voeren over huurwoningen.

het typische advies is dat u 100 deals moet analyseren om 1 goede te vinden. En je moet bieden op 10 eigenschappen om daadwerkelijk te kopen 1.

dus wie heeft de tijd om de spreadsheets uit te breken en 1000 potentiële eigenschappen te analyseren om hun eerste deal te vinden?

vrees niet, voer …

de 1% – regel in.

(en de 2% – regel, de 50% – regel, de 70% – regel… vastgoedbeleggers lijken hun percentageregels echt te waarderen).

Wat is de 1% – regel voor vastgoedbeleggingen?

in plaats van uw potlood te slijpen voor elke onroerend goed deal die langs komt, als u een paar eenvoudige vuistregels kent, kunt u in ongeveer 5 seconden achterhalen of het de moeite waard is om verder te analyseren.

wanneer ik naar een potentieel huurobject kijk, is de allereerste criteria die ik toepas de 1% – regel.

Voorbeeld 1: Je vindt een huis dat is helemaal opgeknapt en klaar om te gaan voor $ 150.000 die zal huren voor $ 1.500 per maand. Aangezien de huur gedeeld door de koopprijs 1% (1.500 / 150.000) is, voldoet dit aan de 1% – regel en zou verdere due diligence gerechtvaardigd zijn.

Voorbeeld 2: Als u een huis voor $130.000 vindt, maar het moet $ 20.000 aan reparaties om het huurklaar te maken, zou het moeten huren voor $1.500 per maand om te voldoen aan de 1% – regel (1.500 / ). U moet rekening houden met de All-in koopprijs inclusief eventuele reparaties en onderhoud die nodig zijn om het in huurklare staat te krijgen.

onthoud, dit is slechts een vuistregel. Je zou geld kunnen verdienen met een woning die binnen het bereik van de 0,8% – regel valt (maandelijkse huur is slechts 0,8% van de aankoopprijs), en je zou geld kunnen verliezen op een woning die de 1% – regel overschrijdt. Er zijn veel factoren in het spel, maar de 1% regel is de basis van waar ik begin elke evaluatie.

dus waarom werkt de 1% vuistregels?

daarvoor moeten we een beetje dieper duiken in duistere wateren van back-of-the-enveloppe vastgoedberekeningen…

de 50% – regel voor huurkosten

de 50% – regel stelt dat de kosten voor een huurwoning gemiddeld ongeveer 50% van de huur zullen bedragen.

dus als de huuropbrengst $ 1.500 per maand bedraagt ,zal $ 750 daarvan naar het betalen van kosten gaan (exclusief de leningbetalingen).

als een ruwe schatting zouden uw uitgaven er ongeveer zo uit kunnen zien:

• 5% Onderhoud en reparaties – alle onderhoud items die u moet doen om het pand in goede vorm te houden, zoals het repareren van lekkende Toiletten, het repareren van het hek, enz.
• 10% kapitaaluitgaven – de grote ticket items die niet vaak gebeuren, zoals HVAC vervanging of een nieuw dak
• 10% Vastgoedbeheer – als u een beheerder hebt, zullen zij een deel van de huur nemen om de huurders voor u te beheren
• 10% onroerendgoedbelasting – belastingtarieven verschillen in het hele land, maar dit is een gemiddelde (waar ik woon in Texas zou ik veel meer dan 10% betalen voor onroerend goed belastingen!)
• 5% verzekering-nogmaals, verzekeringstarieven verschillen, maar dit dekt uw aansprakelijkheid en brandbeleid
• 10% vacature en omzet – wanneer huurders verhuizen, zijn er meestal extra reparaties te doen, en het kan een tijdje leeg zijn voordat nieuwe huurders worden gevonden

tel al deze kosten op, en u krijgt 50%. Hoewel dit slechts een ballpark nummer bedoeld als een back-of-the-envelope berekening, op de lange termijn heb ik gevonden dat het waar is voor mijn eigen portfolio van huurwoningen.

sommige jaren zullen we bijna geen reparaties of vacatures hebben en het zal lijken alsof we verbazingwekkende investeerders zijn die de cashflow aan het harken zijn. Maar er is maar één groot probleem nodig (het vervangen van een dak, of het hebben van een sanitair probleem, of een verlengde vacature) om maanden cashflow weg te vagen.

gerelateerd: de werkelijke kosten van woningbezit zijn hoger dan u denkt

als u kijkt naar onze eindejaarsoverzicht van onze huurwoningen, zult u merken dat we een maand hadden waarin we een enorm negatief hadden – twee grote reparaties bij twee verschillende eigendommen. Als we geen reserves hadden gereserveerd voor als het onvermijdelijke gebeurt, hadden we in grote problemen kunnen komen.

dus als ik een 1% regel huurwoning die verhuurt voor $ 1.500 per maand en mijn kosten zijn 50% van de huur, dan krijg ik om $750 in mijn zak elke maand, toch?

niet zo snel …

Weet je nog toen ik zei dat de 1% regel ongeveer een break-even nummer was? Dat veronderstelt dat je een hypotheek neemt op het huis.

tenzij u $ 150.000 rondslingert om onze voorbeeldwoning in contanten te kopen, moet u financiering krijgen.

het optellen van de hypotheek aan de vergelijking

een van de beste voordelen van onroerend goed is de mogelijkheid om uw geld te benutten door het afsluiten van een hypotheek.

op de meeste eengezinswoningen heeft u een aanbetaling van 20-30% nodig. Dus voor onze $150.000 huurwoning, als ik mijn vertrouwde hypotheek rekenmachine, met een 20% aanbetaling en 5% rente, dat is een $644 betaling per maand.

om ons voorbeeld samen te vatten, we:

1. kocht een huis van $150.000
2. dat huurt voor $1.500 per maand
3. met kosten van $750 per maand (50%) vóór schuldbetalingen
4. en nam een lening van $ 120.000 aan met betalingen van $ 644 per maand

die ons met $1,500 – $750 – $644 = $106 van de kasstroom per maand.

wat iets beter is dan break even. Vandaar de 1% – regel.

welk percentage moet ik verdienen op een huurwoning?

nu we de 1% – regel hebben besproken en waarom deze als vuistregel wordt gebruikt om een huurwoning te benaderen die op zijn minst elke maand een beetje cashflow zou moeten maken, is de vraag –

hoeveel cashflow moet ik maken?

en dat is geheel aan u, de investeerder. Zodra je weet hoe je de nummers uit te voeren – evalueren reparaties, kosten, onroerend goed belastingen, huurprijzen, enz. je hebt de macht om een deal te maken die voor jou werkt.

ik kan u vertellen wat mijn criteria heeft gekocht in mijn markt (Dallas, TX). Maar uw markt zal anders zijn, en uw beleggingscriteria zullen waarschijnlijk ook anders zijn.

als u bijvoorbeeld in San Francisco woont, zult u nergens een deal van 1% vinden. Als je daar wilt investeren, moet je veel geld hebben en bereid zijn om een laag cash-on-cash rendement te maken en te wedden op waardering. Je kan het maken van nul (of negatieve) cash flow elke maand, maar als uw $1 miljoen onroerend goed waardeert op 3% per jaar, je zou kunnen kijken naar een grote payday wanneer u verkoopt.

dat is niet mijn beleggingsstijl – wedden op waardering is voor mij te veel als gokken. Ik hou van stabiele cash returns, en elke waardering is kers op de taart.

aan de andere kant, als je in het Midwesten woont, is het eenvoudig om aan de 1% – regel te voldoen, en je zou waarschijnlijk naar meer moeten streven.

voor mij persoonlijk vind ik graag huurwoningen waar:

• I can make a 10% cash on cash return
• I can make a minimum $300 per month in cash flow after all expendes
• I can purchase the property at least a 20% discount to market value

het laatste punt is nog een vuistregel voor vastgoedbeleggingen waar we het niet over hebben gehad – gewoonlijk de 70% – regel genoemd.

het is meer van toepassing op flippers die een huis moeten kopen voor 70% van de ARV (na gerepareerde waarde) minus reparatiekosten om hun kosten van bezit, aankoop en verkoop te verantwoorden en toch winst te maken.

zoals bij alle “real estate rules” is de 70% – regel flexibel. Ik heb gezien flippers kopen op 80%+ en geld verdienen, en sommigen die niet kopen, tenzij ze het kunnen krijgen voor minder dan 60% van de waarde.

mijn markt is zeer concurrerend, dus het krijgen van een 20% korting (kopen op 80% van ARV minus reparaties) is een nummer dat ik ben blij met.

een van mijn favoriete dingen over onroerend goed is dat, in tegenstelling tot de aandelenmarkt die zeer efficiënt is, er nog steeds inefficiënties zijn op de vastgoedmarkt die u in staat stellen om goede deals te vinden en direct equity te krijgen om uw nettowaarde op te bouwen.

als ik dat $ 150.000 huurhuis kon kopen voor 80% van de waarde, zou ik direct $30.000 in eigen vermogen hebben! Dat is moeilijk te vinden in een andere beleggingsklasse.

de één procent regel is slechts het begin

vuistregels zijn gewoon dat, een back-of-the-envelope berekening die u kunt doen in je hoofd om erachter te komen of een deal is de moeite waard verder te kijken.

door de 1% – regel goed te begrijpen en de 50% – regel voor uitgaven te kennen, als ik de aankoopprijs, benodigde reparaties en huurcomps op een woning die over mijn bureau komt (of in mijn e-mail inbox) Weet, kan ik snel de berekening doen en in 5 seconden weten of het de moeite waard is om verder te kijken.

als ik een deal vind die dicht bij de 1% – regel komt, dan raak ik geïnteresseerd. Ik duik dieper in de benodigde reparaties, misschien bel ik een aannemer voor een schatting. Ik zal de huurcomps bestuderen en zien welke verbeteringen ik kan doen om goedkoop te landen op de hogere kant van de range. En zeker zal ik de exacte onroerendgoedbelasting nummers trekken, en bel mijn hypotheekmakelaar om een update over de rente te krijgen.

maar dat is een hoop werk dat ik niet hoef te doen als ik meteen weet dat een deal niet gaat werken voor mij.

ik hoop dat dit overzicht van de 1% – regel en de bijbehorende vuistregels voor vastgoedbeleggingen u zal helpen om snel een deal te analyseren en te zien of het zinvol is. Het vergt oefening, en veel cijfer kraken, maar het zal snel een tweede natuur worden.