het afscherming proces en wetten in Pennsylvania

Als u in gebreke blijft met uw hypotheekbetalingen in Pennsylvania, zal de beheerder (namens de eigenaar van de lening, de “geldschieter” genoemd in dit artikel) uiteindelijk beginnen met een afscherming. Ongeveer de helft van de staten, inclusief Pennsylvania, vereisen de geldschieter om een rechtszaak in te dienen in de rechtbank te executeren. Staatswet specificeert hoe afschermingen werken, en zowel federale en staatswetten geven u rechten en bescherming gedurende het hele proces.

hypothecaire leningen in Pennsylvania

als u een lening krijgt om residentieel onroerend goed in Pennsylvania te kopen, zult u waarschijnlijk twee documenten ondertekenen: een promesse en een hypotheek. De promesse is het document dat uw belofte bevat om de lening terug te betalen, samen met de terugbetalingsvoorwaarden. De hypotheek is het document dat de kredietgever een veiligheidsbelang in het pand geeft. Als u niet aan de betalingen te doen, de hypotheek biedt de geldschieter met het recht om het huis te verkopen op een afscherming verkoop om het geld dat het u geleend terug te verdienen.

Wat gebeurt er als u een hypotheekbetaling mist in Pennsylvania

als u een betaling mist, kan de servicer meestal een late vergoeding in rekening brengen na het verstrijken van de respijtperiode. De meeste hypothecaire leningen geven een respijtperiode van tien tot vijftien dagen, bijvoorbeeld, voordat u late kosten. Om de respijtperiode in uw situatie en het bedrag van de te late vergoeding te achterhalen, leest u de promesse of uw maandelijkse factuurafschrift.

als u een paar hypotheekbetalingen mist, zal de servicer waarschijnlijk brieven sturen en u bellen om te proberen te innen. In de meeste gevallen vereisen de federale wetgeving inzake hypotheekbeheer dat de beheerder contact met u opneemt (of probeert contact met u op te nemen) via de telefoon om afschermingsalternatieven te bespreken—de zogenaamde “loss mitigation”—opties-niet later dan 36 dagen na een gemiste betaling en opnieuw binnen 36 dagen na elke volgende gemiste betaling. Niet meer dan 45 dagen na een gemiste betaling moet de servicer u schriftelijk op de hoogte stellen van de mogelijke mogelijkheden voor verliesbeperking en personeel toewijzen om u te helpen. Enkele uitzonderingen op een paar van deze vereisten bestaan, zoals als u een faillissement aanvraagt of de servicer vertelt om geen contact met u op te nemen onder de Fair incassopraktijken wet. (12 C. F. R. § 1024.39).

Wat Is een Inbreukbrief?

veel hypotheken in Pennsylvania hebben een bepaling die vereist dat de kredietgever een inbreukbrief stuurt als u achterloopt met betalingen. Dit bericht vertelt u dat de lening in gebreke is. Als u niet genezen van de default, de geldschieter kan de lening te versnellen (noem het verschuldigd) en ga je gang met de afscherming.

Wanneer Begint De Afscherming?

de federale wet vereist over het algemeen dat de beheerder wacht tot de lening meer dan 120 dagen achterstallig is alvorens officieel met een afscherming te beginnen. Maar in een paar situaties, zoals wanneer u een due-on-sale clausule schendt of wanneer de beheerder zich aansluit bij de afscherming van een meerdere of ondergeschikte pandhouder, kan de afscherming eerder beginnen. (12 C. F. R. § 1024.41).In Pennsylvania moet de kredietgever u (de kredietnemer) ten minste 30 dagen vóór het begin van de marktafname een intentieverklaring met betrekking tot de verkoop toezenden. Het bericht moet u de kans geven om in te halen op de betalingen, genaamd ” genezen van de standaard.”De Pennsylvania Supreme Court oordeelde in de zaak van JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Sup. Ct., Feb. 20, 2019) dat de kredietverstrekker een nieuwe kennisgeving van intentie moet geven om executiemaatregelen te nemen alvorens een tweede executieklacht in te dienen in gevallen waarin de oorspronkelijke klacht werd afgewezen of ingetrokken. Maar deze kennisgeving is niet vereist onder bepaalde omstandigheden, zoals als je het huis verlaat. (41 Pa. Stat. Anne. § 403).

ook moet de kredietgever in de meeste gevallen een bericht sturen waarin de rechten van de huiseigenaar worden uitgelegd en wordt beschreven welke hulp beschikbaar is, met inbegrip van het recht om een aanvraag in te dienen bij het Pennsylvania Housing Finance Agency in het kader van het Homeowners’ Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) voor bijstand. (35 Pa. Stat. Anne. § 1680.403 c). De kennisgeving moet u ook adviseren over de wanbetaling, onder meer een gespecificeerde uitsplitsing van het totale achterstallige bedrag, en geef 30 dagen (plus drie dagen om rekening te houden voor de mailing tijd) om een face-to-face ontmoeting met een lokale Consumer credit counseling bureau om te proberen om de wanbetaling op te lossen. Als u een ontmoeting met een goedgekeurd krediet counseling agentschap, de geldschieter kan geen juridische actie te ondernemen—zoals het starten van een afscherming—voor 30 dagen na de vergadering. (35 Pa. Stat. Anne. § 1680.403 c).

Staatsbevrijdingswetten in Pennsylvania

ook in Pennsylvania dient de geldschieter een rechtszaak aan voor de rechtbank om de markt te sluiten. De geldschieter geeft kennisgeving van de aanklacht door het aanbieden van een dagvaarding en klacht.

Wat gebeurt er als u al dan niet een antwoord indient

Als u de vordering van het gerecht niet beantwoordt, kan de geldschieter van het gerecht een verstekvonnis krijgen. Het vonnis zal de kredietgever toestemming geven om een executieverkoop te houden. Maar als je reageert op de rechtszaak door het indienen van een antwoord, de zaak zal gaan door het proces. De geldschieter kan dan het Hof verzoeken een kort geding toe te wijzen. Een kort geding motie vraagt dat de rechtbank uitspraak te verlenen in het voordeel van de geldschieter, omdat de zaak kritische aspecten zijn niet in geschil.

indien de rechtbank de geldschieter een kort geding toekent, of u verliest tijdens het proces, zal de rechter de verkoop van het huis op een executoriale verkoop bevelen. Een bericht van verkoop moet worden geplaatst op het terrein en op het kantoor van de sheriff, en geserveerd aan u ten minste 30 dagen voor de verkoop. Het moet ook eenmaal per week gedurende drie weken in een krant worden gepubliceerd. (Pennsylvania Rule of Civil process 3129.2).

de verkoop van Executieproducten

bij de verkoop doet de kredietgever gewoonlijk een bod op het onroerend goed met behulp van een “kredietbod” in plaats van met contant geld. Met een kredietbod, krijgt de geldschieter een krediet tot het bedrag van de schuld van de lener. Soms biedt de geldschieter het volledige bedrag van de schuld; soms biedt hij minder. De hoogste bieder bij de verkoop wordt de nieuwe eigenaar van het pand.

herstel van de hypotheek vóór de verkoop in Pennsylvania

“herstel” is wanneer de leningnemer de lening op gang brengt door de gemiste betaling van de hoofdsom en rente, vermeerderd met Vergoedingen en kosten. Het voltooien van een herplaatsing zal de inbeslagname stoppen.

de Pennsylvania law staat op elk moment, ten minste één uur vóór de aanvang van de bieding bij de verkoop van de executieverkoop, een maximum van drie keer in een kalenderjaar, herplaatsing toe. (41 Pa. Stat. Anne. § 404).

geen aflossingsperiode na verkoop volgens de wet van Pennsylvania

sommige staten hebben een wet die een huiseigenaar na de verkoop de tijd geeft om het onroerend goed af te lossen. In Pennsylvania krijg je geen aflossingsperiode na een executie.

Deficiency Judgement na een verkoop van Executieproducten in Pennsylvania

soms levert een verkoop van executieproducten niet genoeg geld op om het volledige verschuldigde bedrag van de lening af te betalen. Het verschil tussen de verkoopprijs en de totale schuld wordt een “deficiëntiebalans” genoemd.”Veel staten, met inbegrip van Pennsylvania, staat de geldschieter toe om een persoonlijk oordeel te krijgen, genoemd een “deficiëntie oordeel,” voor dit bedrag tegen de lener.

in Pennsylvania kan de geldschieter een ontbindingsvonnis krijgen door binnen zes maanden na de verkoop een afzonderlijke rechtszaak aan te spannen. Als de kredietgever de koper was bij de verkoop van de afscherming, wordt de tekortkoming beperkt door de reële marktwaarde van het onroerend goed. (42 Pa. Nadeel. Stat. Anne. §§ 8103 (a), 5522 (b) (2).

hulp krijgen van een advocaat in Pennsylvania die gedwongen wordt om beslag te leggen

is ingewikkeld. Servicers en kredietverstrekkers maken soms fouten of vergeten stappen. Als u denkt dat uw servicer of geldschieter niet in geslaagd om een vereiste stap te voltooien, maakte een fout, of geschonden staat of federale afscherming wetten, je zou een verdediging die een herstart zou kunnen dwingen om de afscherming, of je zou kunnen hebben leverage om uit te werken een alternatief.

overweeg om te praten met een lokale executoriale advocaat of rechtsbijstand bureau om meer te weten te komen over uw rechten. Een advocaat kan u ook vertellen over verschillende manieren om afscherming te voorkomen. Evenzo, een HUD-goedgekeurde huisvesting counselor kan nuttige informatie (zonder kosten) over verschillende alternatieven voor afscherming.