hoe verbreek je je lease in het covid-Tijdperk: een half dozijn opties

nu de werkloosheid het afgelopen jaar verviervoudigd is en het geld krap wordt, hopen veel huurders de covid-pandemie te doorstaan zonder hun huizen te verliezen.

maar sommigen kiezen de tegenovergestelde aanpak: ze proberen uit hun huurcontract te komen en weer bij familie te gaan wonen. Of ze werken samen met huisgenoten in de hoop de schulden te beperken van een appartement, huis of huis dat ze zich niet meer kunnen veroorloven.Zillow meldde dat ongeveer 2,7 miljoen Amerikaanse volwassenen in Maart en April bij een ouder of grootouder verhuisden toen de coronapandemie zich verspreidde.

maar wat als u nog maanden op uw lease? Ben je nog steeds aansprakelijk voor onbetaalde huur als je eerder vertrekt?

het antwoord is in de meeste gevallen ja.

en tenzij in uw contract specifiek “pandemieën” worden vermeld als reden voor het beëindigen van uw huurovereenkomst, geeft de uitbraak van het coronavirus u geen vrijkaart om uit de gevangenis te komen.”Er zijn geen goede opties,” zei Newport Beach Vastgoed advocaat Kyle Janecek. “Het is net alsof je wordt gevraagd hoe je met een grizzly beer Vecht? Het antwoord is, niet doen.”

” de meeste huurovereenkomsten hebben deze bepaling, je bent aansprakelijk voor alles,” voegde Eileen Kendall, een Torrance Vastgoed advocaat die onroerend goed managers vertegenwoordigt.

maak je geen zorgen.

Ja, uw verhuurder heeft mogelijk alle azen. Maar er zijn nog steeds een paar trucs die je uit het dwangbuis kunnen halen, zeggen advocaten en huurders advocaten.

hier zijn verschillende opties te overwegen.

blijven of gaan?

de eerste vraag is of u uw appartement, oma-flat of huurwoning moet opgeven of moet blijven?Met overheids-en lokale uitzettingsmoratoria kunt u de huur uitstellen tijdens de pandemie. Maar het sleutelwoord hier is ‘uitstellen’, niet ‘vergeven’.”Huurders moeten uiteindelijk al die achterstallige huur terugbetalen.

als de schulden zich opstapelen, is het argument dat het het beste is om de dure huur te dumpen, terug naar huis te gaan en te genieten van mama ‘ s kookkunst.Niet zo snel, waarschuwde Elena Popp, een advocaat en uitvoerend directeur van het Los Angeles gevestigde uitzetting Defensie netwerk.

” te veel mensen dachten dat hun vrienden, ouders of tante hen zouden opbergen. Maar gasten, zoals vis, beginnen binnen een week te ruiken. Dus opeens ben je daar niet meer welkom, ” zei Popp. “Tenzij je zeker weet dat je een plek hebt om naar toe te gaan, is er geen voordeel aan het opgeven van een eenheid.”

als u hier blijft, wie weet? Je achterstallige huur kan vergeven worden. U kunt onderhandelen over een deal met uw huisbaas. Misschien krijg je je baan terug.”The panicing that is happening … because they’ re incurging rent should not be happening, ” zei Popp.

huurders, zei ze, moeten wachten totdat hun verhuurder geeft hen een pauze op onbetaalde huur of ze weten dat ze hebben een plek om te verhuizen naar dat is veilig, beveiligd en op lange termijn.

Popp zei dat je een advocaat moet vinden voordat je een zet doet — bij voorkeur een ervaren woningadvocaat.

er zijn rechtsbijstanddiensten die kunnen helpen. Of huurders overal in Californië kunnen e-mail de uitzetting Defensie netwerk ([email protected]) “om een betaalde consultatie te plannen,” zegt hun website.

lees de huurovereenkomst

sommige huurovereenkomsten hebben een bepaling die beëindiging toestaat als de huurder ermee instemt een vergoeding te betalen.

de kosten lopen het gamma van een $500 kosten tot een of twee maanden huur, advocaten zei. Vaak moet u afzien van uw borg, die de Verhuurder zal toepassen op de huur. Helaas hebben de meeste huurovereenkomsten niet zo ‘ n voorziening.UCLA Student Legal Services adviseert haar studenten ook om hun huurverzekering te controleren om te zien of het enige verlichting biedt tijdens een pandemie of een staats-of nationale noodsituatie.

onderhandel

als geen van deze opties klopt, raden de adviseurs u aan met uw verhuurder te onderhandelen.

leg uw situatie rustig uit, en ontdek de opties die de verhuurder bereid is te overwegen, UCLA adviseert studenten. Als de verhuurder de huurovereenkomst niet opzegt, kunt u een korting op de huur vragen.

” een paar verhuurders staan open voor een soort van onderhandeling, zelfs als het niet is gespecificeerd in de huurovereenkomst,” zei Elizabeth Kemper, directeur van Student Legal Services aan de UCLA. “Misschien moet je iets Betalen of je aanbetaling opgeven.”

als een overeenkomst wordt bereikt, moet alles schriftelijk worden ingediend en door beide partijen worden ondertekend.

vaak zijn verhuurders beter af om een deal te sluiten als het erop lijkt dat hun huurders de huur kunnen overslaan. Omdat procederen vaak duurder is dan de gemiste huur, kunnen ze een koopje slaan.

” veel van mijn klanten begrijpen,” zei Kendall, de Torrance verhuurder advocaat. “Veel zijn het verstrekken van vergeving, het laten vallen van de huur een paar honderd dollar.”

Re-renting

California law vereist verhuurders om “schade te beperken” van een verlaten huurovereenkomst-wat betekent dat ze een redelijke poging moeten doen om een nieuwe huurder te vinden, Janecek zei. Als uw eenheid wordt herverhuurd, bent u alleen aansprakelijk voor het onbetaalde deel van uw huur, plus de kosten van het vinden van een nieuwe huurder, zoals schilderij of reclame.

” It ‘ s a calculated gamble. Je moet hopen dat de verhuurder vindt een nieuwe huurder in een redelijke hoeveelheid tijd,” Janecek zei.

u kunt helpen. Adverteer de eenheid zelf. En als je weggaat, hou je je oude huis in de gaten door bij de buren te kijken of er iemand intrekt.”Als ze het meteen verhuren, hoef je niet te betalen”, zegt Lupe Arreola, executive director Tenants Together, een in San Francisco gevestigde groep tenants-rights.

het falen van een verhuurder om redelijke inspanningen te leveren om de eenheid opnieuw te huren, kan ook een verdediging bieden als uw eigenaar u aanklaagt, zei huurders advocaten.

onderhuur

onderverhuring van uw ruimte aan een derde partij zou de huur vervangen die u verplicht bent te betalen. Maar de meeste huurovereenkomsten ofwel verbieden onderverhuring of vereisen de verhuurder schriftelijke toestemming om dit te doen, advocaten zei.

ervan uitgaande dat u goedkeuring krijgt, kan het proces nog steeds lastig zijn. Als je kamergenoten hebt, heb je misschien hun goedkeuring nodig. En u blijft aansprakelijk voor huur en reparaties als uw ondergeschikte niet betaalt of ze de eenheid beschadigen.

sommige appartementen rekenen onderverhuurkosten aan en vereisen dat de nieuwe huurder een kredietcontrole ondergaat.

Extreme omstandigheden

dingen zoals een huis dat onleefbaar wordt, intimidatie, huiselijk geweld, ouderenmishandeling en stalking kunnen een huurovereenkomst ongeldig maken, aldus advocaten.

een lekkend dak, knaagdierproblemen, defecte bedrading of slecht sanitair, indien niet aangepakt door de eigenaar, kan uw verplichting om huur te betalen beëindigen.

maar de verhuurder moet eerst op de hoogte worden gesteld en een redelijke termijn krijgen om reparaties uit te voeren. Voor de meeste problemen, dat is ongeveer 30 dagen, Janecek zei. Voor een gebroken toilet in de enige badkamer van het huis, kan dat minder tijd zijn.

het proces begint met schriftelijke kennisgeving en documentatie van de uitgifte. Fotograferen. Maak video.

” als er een situatie is waarin het plafond valt als gevolg van lekken in de leidingen en de verhuurder laat het aanhouden, dat zou genoeg zijn om de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen,” UCLA Kemper zei.

maar zij waarschuwde tegen het indienen van dergelijke “bewoonbaarheidsclaims” zonder eerst een advocaat te raadplegen.

voor huiselijk geweld, stalking of huiselijk geweld zijn er strenge documentatievereisten, waaronder het verstrekken van kopieën van een straatverbod, een politierapport en een verklaring van een counselor, maatschappelijk werker, therapeut of een andere erkende medische professional die bijstand verleende, zei Janecek.

illegale eenheden

als uw huur geen certificaat van bewoning had of anderszins een ongeautoriseerde woonplaats is, kunt u de huurovereenkomst zonder boete beëindigen, aldus advocaten.

er is wat speurwerk nodig om dit te documenteren. Vaak moet je het bevestigen met de stad.

gewoon weglopen?

waarom niet gewoon weglopen? Ga via de achterkant weg, Jack. Maak een nieuw plan, Stan. Geef de sleutel, Lee. Spook je huisbaas en betaal nooit een cent.Volgens de advocaten zijn er enkele vrij zware gevolgen van het verlaten zonder wettelijke rechtvaardiging, waarvan het minste het verlies van uw borg zou zijn.Het opgeven van uw huurcontract kan ook uw krediet schaden of ertoe leiden dat uw verhuurder een incassobureau in dienst neemt.

en u kunt aangeklaagd worden. Sommige huurovereenkomsten omvatten bepalingen waardoor de huurder aansprakelijk is voor de advocaatkosten van de verhuurder, wat resulteert in een enorm oordeel tegen u dat kan worden uitgevoerd op voor maar liefst 20 jaar.

“mensen moeten niet zomaar verhuizen,” zei Popp. “Je moet je problemen oplossen.”

Janecek zei dat de gevolgen van lopen in sommige gevallen nog steeds de moeite waard zijn.

een jonge student kan bijvoorbeeld niet onmiddellijk krediet nodig hebben, zei hij, vooral als hij of zij nog steeds ouders kan vragen om op te treden als borg voor toekomstige huurovereenkomsten.

” de leeftijd van die jonge student betekent dat er genoeg tijd is om te herstellen van die vroege krediet kwestie, ” Janecek zei. De impact vervaagt met de tijd.”