onroerend goed contracten, de statuten van fraudeurs, en uitzonderingen op de statuten van fraudeurs

de “statuten van fraudeurs” is een doctrine van het recht die vereist dat bepaalde contracten schriftelijk en ondertekend door de persoon te worden belast om te worden uitgevoerd. Een dergelijk contract dat onder het statuut van fraude valt, is een contract voor de verkoop van onroerend goed. Fla. Stat. § 725.01. In de jurisprudentie zijn aanvullende eisen gesteld aan overeenkomsten voor de verkoop van onroerende goederen, die specifiek moeten zijn ten aanzien van de betrokken partijen, het onderwerp, de verplichtingen van de partijen en de tegenprestatie. Minsky ‘ s Follies of Fla., Incl. v. Sennes, 206 F. 2d 1, 3 (5e Cir. 1953). Als het onderliggende onroerend goed verkoopcontract is niet zeker en duidelijk met betrekking tot al deze items dan is het niet-afdwingbaar. De redenering hiervoor werd verwoord door de federale vijfde Circuit Hof van beroep: “Opdat er een contract is, moeten de partijen een duidelijk en duidelijk begrip hebben, gemeenschappelijk voor beide, en zonder twijfel van verschil.” ID.Net als bijna alle andere rechtsleer, en een goed voorbeeld van de reden waarom juridische geschillen zo verwarrend kunnen zijn, is er een uitzondering op het statuut van fraude, aangezien het gaat om de afdwingbaarheid van overeenkomsten inzake de verkoop van onroerend goed. Die uitzondering wordt “part performance” genoemd en kan worden gebruikt om af te dwingen wat normaal gesproken een niet-afdwingbare mondelinge of foutieve schriftelijke overeenkomst voor de verkoop van grond zou zijn. Zie Williams V. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. 1st DCA 1960). Onder bepaalde omstandigheden is deze uitzondering beschikbaar voor de koper wanneer de verkoper het contact schendt door het voorwerp niet over te dragen en vervolgens probeert zijn contractuele verplichtingen te ontlopen door te beweren dat het onderliggende contact is verjaard door het statuut van fraude.

de elementen van de gedeeltelijke uitvoering zijn als volgt: 1) de koper heeft de vergoeding geheel of gedeeltelijk betaald; 2) de koper is in het bezit van het onroerend goed; en 3) de koper heeft waardevolle en permanente verbeteringen aangebracht aan het onroerend goed met toestemming van de verkoper; of bij gebrek aan dergelijke verbeteringen, 4) dergelijke feiten bestaan die de transactie een fraude op de koper zou maken indien de Overeenkomst niet wordt uitgevoerd. Miller v. Murray, 68 dus.2d 594, 596 (Fla. 1953). Als de koper niet in staat is om deze elementen te bewijzen dan kan hij of zij niet overwinnen van een statuut van fraude verdediging aan een mondelinge of foutieve schriftelijke onroerend goed verkoopcontract.

wanneer de koper probeert een mondeling verkoopcontract voor onroerend goed af te dwingen, stopt de last van de koper niet met het aantonen van deze elementen voor gedeeltelijke uitvoering. De koper moet ook het bestaan van die mondelinge overeenkomst en al haar vereiste voorwaarden aantonen door “duidelijk, definitief en zeker bewijs. Miller v. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). In de zaak Miller V.Gardner was de koper in staat het bestaan en de voorwaarden van een mondelinge overeenkomst voldoende te bewijzen door middel van de in de loop van het geding verkregen verklaringen van de verkoper. ID.

het is belangrijk op te merken dat uitvoering van onderdelen niet beschikbaar is als uitzondering op het statuut van fraudes wanneer het door de koper gevraagde rechtsmiddel geldschade is. In plaats daarvan is de gedeeltelijke uitvoering slechts een uitzondering op de statuten van fraudes voor acties in het eigen vermogen, dat wil zeggen, wanneer de door de koper gewenste remedie specifieke prestaties is. Faile, 118 Dus.2d op 602. Specifieke prestaties zijn een remedie wanneer de koper probeert de rechter dwingen de verkoper om het onderwerp eigendom zoals hij of zij oorspronkelijk beloofd. Anders gezegd, geen actie van de koper die alleen geld schadevergoeding kan ooit worden gehandhaafd wanneer de onderliggende overeenkomst is niet schriftelijk. ID.