publicatie

door Brian Loffredo, Esq.

van de contractanten wordt vaak vrijstelling van retentierecht verlangd vóór de betaling van de vorderingen en de saldobetaling. Lien ontheffingen vertellen de eigenaar van het pand, de bank, de verzekeringsmaatschappij, en andere partijen, dat de betaling is gedaan aan die het verstrekken van Arbeid en materialen aan een bouwproject, en dat het pand is veilig van monteur pandrechten.

in Virginia zijn de banken vooral geïnteresseerd in het verkrijgen van kwijtschelding van pandrechten voordat zij uitbetalingen verrichten. Dit is omdat monteur ’s pandhouders kunnen, in sommige situaties, bereiken “prioriteit” boven de bank in het geval van de woning wordt verkocht om het pand te handhaven. Met andere woorden, als het onroerend goed wordt verkocht, kan de pandhouder van de monteur recht hebben op de eerste betaling van de verkoopopbrengst, waarbij alleen de resterende opbrengst (indien van toepassing) naar de bank stroomt. Banken zijn daarom zeer op hun hoede voor de pandrechten van monteurs, en meestal vereisen aannemers, onderaannemers en materialmen te verstrekken pandrecht vrijstellingen op verschillende tijdstippen gedurende de bouwprojecten.

het is belangrijk te erkennen dat niet alle vrijstellingen van retributies gelijk zijn. Hoewel ze kunnen lijken vergelijkbaar en” standaard”, vaak kunnen ze gevaarlijk zijn voor de onoplettende aannemer. The Virginia case of United Masonry Incorporated Of Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) is een perfect voorbeeld van een lien waiver situatie die lelijk werd voor een aannemer. In United metselwerk, de aannemer ondertekende een pandrecht ontheffing voor een gedeeltelijke betaling. De afstand van het pandrecht vermeldt het bedrag van de door de opdrachtnemer ontvangen betaling. Het bedrag van de betaling was echter niet het totale bedrag dat op dat moment aan de contractant verschuldigd was. Het retentierecht verklaarde dat het alle retentierechten van de aannemer tot een bepaalde datum vrijgaf.

omdat de contractant het bedrag van de betaling had ingebracht, en niet het volledige verschuldigde bedrag, meende de contractant nog steeds een pandrecht op het verschuldigde en verschuldigde saldo te kunnen doen gelden. De rechter oordeelde echter anders en ontkende het recht van de aannemer om een retentierecht in te dienen voor het verschuldigde saldo. Het Hof stelde vast dat de afstand van het pandrecht niet specifiek aangaf dat het slechts uitvoerbaar was voor het bedrag van het betaalde bedrag (i.e. het in de ontheffing van het pandrecht vermelde bedrag). De rechtbank heeft de afstand van het pandrecht strikt gelezen en geoordeeld dat de opdrachtnemer tot het bepaalde tijdstip afstand had gedaan van zijn recht om een pandrecht op het volledige verschuldigde bedrag in te dienen.

kwijtschelding van rechten kan ook andere problemen veroorzaken. Zo kunnen sommige partijen (bijvoorbeeld leveranciers van materialen en verhuurbedrijven van apparatuur) met een bepaalde algemene aannemer, eigenaar of andere partij aan meerdere projecten tegelijk worden verbonden. Bij een door deze partijen ondertekende ontheffing van het pandrecht moet zorgvuldig worden gelet op de specifieke omschrijving van het betrokken project en de specifieke partijen die bij het betrokken project betrokken zijn. Anders zou een ondertekende verklaring van afstand een belemmering kunnen vormen voor het verlenen van pandrechten – en mogelijk andere incassowerkzaamheden – met betrekking tot andere projecten. Het onbedoeld ondertekenen van een al te brede vrijstelling van pandrecht kan ernstige gevolgen hebben en kan aannemers veel geld kosten.

het lijkt misschien onnodig, maar contractanten zouden er sterk aan moeten denken om vóór de ondertekening van de overeenkomst een beroep op een advocaat in te stellen. Als het project loopt, is de kans groot dat dezelfde vrijstelling van pandrecht aan de contractant zal worden voorgelegd met betrekking tot elke betaling. Als zodanig, een advocaat beoordeling zou slechts nodig zijn bij een gelegenheid. De kosten voor de herziening van de vrijstelling van pandrecht zijn minimaal en gezien de mogelijke gevolgen is een herziening zeker verstandig.

Brian Loffredo is een principal in het kantoor van Offit Kurman in Baltimore / Washington. Als u vragen heeft over de inhoud van dit artikel of andere bouwzaken, kunt u contact opnemen met de Heer Loffredo via 301.575.0345 of [email protected].