Sherman Antitrust Act

de Sherman Antitrust Act is een historische federale wet aangenomen door het Congres in 1890. Het kernprincipe van de Sherman Antitrust Act is om te zorgen voor gezonde en eerlijke concurrentie op de vrije markt.

laten we de verschillende soorten inbreuken op de antitrustwetgeving bekijken: prijsafspraken, groepsboycot, markttoewijzing en koppelingsovereenkomsten.

prijsafspraken

prijsafspraken zijn de praktijk om prijzen voor producten of diensten vast te stellen, in plaats van de concurrentie op de open markt deze prijzen te laten bepalen. In onroerend goed, prijs-fixing gebeurt wanneer concurrerende makelaars overeenkomen om een standaardprijs voor verkoop commissies, vergoedingen, of Management tarieven.

de Sherman Antitrust Act verbiedt elke vorm van prijsafspraken in elke sector. Bijvoorbeeld, als jij en je buurman allebei appels verkopen, kunnen jullie twee niet samen komen en beslissen dat jullie allebei dezelfde prijs gaan vragen voor een appel.

in de vastgoedsector gaat de antitrustwetgeving een stap verder. Om een schending van de antitrustwetgeving te vormen, hoeft er tussen particulieren geen daadwerkelijk overleg plaats te vinden over prijsafspraken. Een eenvoudige discussie tussen concurrenten over de prijsstelling voor diensten wordt beschouwd als een uitnodiging om prijzen vast te stellen en is daarom een schending van de antitrustwetgeving.

als gevolg daarvan gaat de vastgoedsector uit van het principe dat het bespreken van vergoedingen tussen makelaars in onroerend goed illegaal is, tenzij de makelaars aan dezelfde transactie samenwerken. Makelaars in onroerend goed moeten begrijpen dat elke overeenkomst met andere makelaars om een standaard Commissie in rekening te brengen een schending van de antitrustwetgeving is, zelfs als die overeenkomst alleen impliciet is.

Makelaars in onroerend goed prijzen hun diensten doorgaans op basis van een percentage van de verkoopprijs en het is gebruikelijk dat zij een openbaar aangekondigd aandeel van die commissie aanbieden aan elke makelaar die een koper binnenbrengt. Deze commissies lijken misschien standaard binnen een bepaalde markt, maar het sleutelwoord hier is “lijkt” omdat ze technisch niet zijn vastgesteld op een bepaalde prijs.

hoewel deze overtreding maar al te vaak voorkomt, kunnen makelaars en agenten potentiële cliënten niet vertellen dat een bepaalde provisie standaard is. Dit is belangrijk! Er bestaat niet zoiets als een standaardcommissie, anders zou het prijsafspraken zijn. Geen enkele lokale vastgoedraad, of enige andere vereniging van Makelaars, heeft de bevoegdheid om een provisie vast te stellen of gestandaardiseerde vergoedingen voor diensten te creëren.

makelaars moeten alleen voor hun eigen ondernemingen zelfstandig provisietarieven of provisies vaststellen. Het feit dat veel makelaarskantoren in een bepaald gebied dezelfde commissie vragen, is een kwestie van mededinging en individuele zakelijke beslissingen, niet op grond van een overeenkomst tussen de Makelaarskantoren.

een makelaar kan echter van verkopers die als onafhankelijke contractanten werken verlangen dat zij zich houden aan het vastgestelde commissietarief van de onderneming. Dit is geen overtreding van de antitrustwetten, omdat deze agenten allemaal onder dezelfde Makelaardij werken.

dit betekent ook dat organisaties met meerdere lijsten, raden van makelaars en andere beroepsorganisaties geen honoraria of commissiesplitsingen mogen vaststellen. Evenmin kunnen zij het lidmaatschap van makelaars op basis van de vergoedingen die de makelaars in rekening brengen ontkennen.

Groepsboycoting

groepsboycoting vindt plaats wanneer een groep concurrenten collectief ermee instemt geen zaken te doen met een derde partij om de concurrentie uit te schakelen.Bijvoorbeeld, Broker Vivian en Broker Carol, die elk een eigen makelaardij hebben, houden niet van de manier waarop Broker Stephen zijn makelaardij beheert. Als Vivian en Carol niet doorverwijzen naar Stephen, hebben ze net de Sherman Antitrust Act overtreden. Het is goed voor een individuele makelaar om te beslissen dat ze geen zaken willen doen met een andere makelaar, omdat ze geloven dat de andere makelaar handelt onethisch. Het komt samen als een groep om de andere makelaar te boycotten die tegen de wet is.

dit geldt niet alleen voor transacties tussen brokers. Bijvoorbeeld, laten we zeggen reclame tarieven in een lokale krant zijn aanzienlijk gestegen, kwetsen alle van de vastgoedbedrijven in de stad. Maar geen enkel bedrijf is bereid om te stoppen met adverteren uit angst voor het verliezen van klanten en klanten aan hun concurrenten, die blijven adverteren tegen de hoge tarieven. Om de krant onder druk te zetten om de tarieven te verlagen, wat bedrijven en consumenten ten goede zou komen, stemmen de vastgoedbedrijven ermee in om te stoppen met adverteren totdat de krant voldoet. Dit is een schending van de antitrustwetgeving.

hier is een ander voorbeeld: een aantal makelaars komen overeen de advertenties van een ander bedrijf niet te tonen omdat zij vinden dat hun reclametechnieken zeer onethisch zijn en de gemeenschap vernietigen. In hun gedachten geloven de makelaars dat ze dit voor het grotere goed doen en dat maakt het goed. Maar dat is nog steeds groepsboycot en dus illegaal.

in beide gevallen geloven de makelaars dat ze het juiste doen voor de Gemeenschap en hun klanten. Ook al hebben deze overeenkomsten een aantal gunstige effecten voor consumenten, het maakt niet uit – ze zijn nog steeds tegen de wet.

Markttoewijzing

toewijzing van klanten of Markten vindt plaats wanneer er een overeenkomst is tussen makelaars om hun markten te verdelen of klanten toe te wijzen om te voorkomen dat zij voor elkaars activiteiten concurreren. Dit is een duidelijke schending van de antitrustwetgeving.

er kunnen bijvoorbeeld twee grote makelaarskantoren in de stad zijn. Als ze besluiten om een lijn te trekken in het centrum van de stad, overeen te komen dat de een alle eigendommen ten oosten van de lijn zal nemen terwijl de ander ten westen van de lijn blijft, zou deze overeenkomst in strijd zijn met de antitrustwetgeving.

het is ook illegaal om klanten toe te wijzen. Dit gebeurt wanneer meerdere makelaars overeenkomen om uit de buurt van elkaars klanten of voormalige klanten te blijven, waardoor concurrentie voor klanten wordt voorkomen.

Koppelovereenkomsten

een overeenkomst om één product te verkopen, maar alleen op voorwaarde dat de koper ook een ander product of dienst koopt, wordt een koppelovereenkomst genoemd omdat u de aankoop van één ding hebt “gekoppeld” met de aankoop van een ander. Dit is ook een schending van de antitrustwetgeving.

stel dat u een makelaar bent en dat u een eigendom bezit dat een bouwer wil kopen. Als onderdeel van de verkoop, moet u de bouwer om opnieuw een lijst van het pand met u wanneer hij het verkoopt. Omdat je de bouwer verplicht hebt om het eigendom bij je op te nemen als voorwaarde om het aan hem te verkopen, heb je de wet overtreden.