jak zerwać umowę najmu w erze COVID: pół tuzina opcji

wraz z czterokrotnym wzrostem bezrobocia w ciągu ostatniego roku i coraz większymi pieniędzmi, wielu najemców ma nadzieję przetrwać pandemię COVID bez utraty domów.

ale niektórzy przyjmują odwrotne podejście: próbują wyrwać się z dzierżawy i wrócić do domu z krewnymi. Albo podwojają się ze współlokatorami w nadziei na powstrzymanie rosnącego zadłużenia z mieszkania, domu lub domu, na które już nie mogą sobie pozwolić.

Zillow poinformował, że około 2,7 miliona dorosłych Amerykanów wprowadziło się z rodzicem lub dziadkiem w marcu i kwietniu, gdy pandemia koronawirusa rozprzestrzeniła się.

ale co, jeśli zostały Ci miesiące wynajmu? Czy nadal jesteś odpowiedzialny za niezapłacony czynsz, jeśli wyprowadzisz się wcześniej?

w większości przypadków odpowiedź brzmi tak.

i o ile Twoja umowa nie wymienia konkretnie „pandemii”jako podstawy do wypowiedzenia umowy najmu, epidemia koronawirusa nie da ci karty wyjścia z więzienia.

„To jak pytanie, jak walczyć z niedźwiedziem grizzly? Odpowiedź brzmi: nie.”

„Większość dzierżaw ma ten przepis, jesteś odpowiedzialny za wszystko” – dodała Eileen Kendall, adwokat Torrance real estate, który reprezentuje zarządców nieruchomości.

nie martw się.

Tak, właściciel może posiadać wszystkie asy. Ale nadal są pewne sztuczki, które mogą, po prostu, wyciągnąć cię z kaftana bezpieczeństwa, powiedzmy adwokatów i adwokatów lokatorów.

oto kilka opcji do rozważenia.

zostańcie czy odejdźcie?

pierwsze pytanie brzmi: czy należy oddać mieszkanie, mieszkanie lub wynająć dom, czy zostać?

moratoria państwowe i lokalne pozwalają na odroczenie czynszu w czasie pandemii. Ale kluczowym słowem jest tutaj „odroczyć”, a nie ” przebaczyć.”Najemcy w końcu muszą spłacić cały zaległy czynsz.

jeśli długi się kumulują, argument jest taki, że najlepiej zrezygnować z taniego wynajmu, wrócić do domu i cieszyć się gotowaniem mamy.

nie tak szybko, ostrzegła Elena Popp, adwokat i dyrektor wykonawczy sieci obrony eksmisji z Los Angeles.

” zbyt wiele osób myślało, że ich przyjaciele, rodzice lub ciotka je powieszą. Ale goście, jak ryby, zaczynają pachnieć w ciągu tygodnia. Więc nagle nie jesteś już tam mile widziany-powiedział Popp. „Jeśli nie masz pewności, że masz dokąd pójść, nie ma korzyści z oddania jednostki.”

jak zostaniesz, to kto wie? Twój czynsz może zostać wybaczony. Możesz negocjować umowę z właścicielem. Możesz odzyskać pracę.

„panika, która się dzieje … bo naliczają czynsz, nie powinna się dziać”

lokatorzy powinni przeczekać, chyba że ich właściciel da im przerwę na niezapłacony czynsz lub wiedzą, że mają miejsce, do którego mogą się przenieść.

Popp powiedział, że powinieneś znaleźć adwokata, zanim wykonasz ruch-najlepiej doświadczonego adwokata mieszkaniowego.

istnieją usługi pomocy prawnej, które mogą pomóc. Lub lokatorzy w dowolnym miejscu w Kalifornii mogą wysłać e-mail do sieci obrony eksmisji ([email protected]) „aby umówić się na płatną konsultację”, mówi ich strona internetowa.

przeczytaj umowę najmu

niektóre umowy najmu mają zapis, który pozwala na wypowiedzenie umowy, jeśli najemca wyrazi zgodę na uiszczenie opłaty.

opłaty wynoszą od 500 zł do czynszu na jeden lub dwa miesiące. Często musisz zrezygnować z kaucji, którą wynajmujący zastosuje do wynajmu. Niestety, większość umów leasingowych nie ma takiego przepisu.

UCLA Student Legal Services radzi również swoim studentom, aby sprawdzili polisę ubezpieczeniową wynajmu, aby sprawdzić, czy oferuje ona ulgę podczas pandemii lub stanu wyjątkowego.

Negocjuj

jeśli żadna z tych opcji nie wypali, doradcy sugerują, abyś spróbował negocjować z właścicielem.

spokojnie wyjaśnij swoją sytuację i poznaj opcje, które właściciel jest gotów rozważyć, doradza studentom. Jeśli wynajmujący nie chce wypowiedzieć umowy najmu, możesz poprosić o obniżony czynsz.

„kilku właścicieli jest otwartych na pewne negocjacje, nawet jeśli nie jest to określone w umowie najmu” – powiedziała Elizabeth Kemper, dyrektor studenckich usług prawnych w UCLA. „Być może będziesz musiał coś zapłacić lub zrezygnować z depozytu.”

jeśli umowa zostanie zawarta, wszystko musi być napisane na piśmie i podpisane przez obie strony.

często wynajmującym lepiej jest zawrzeć umowę, jeśli wygląda na to, że ich najemcy mogą pominąć czynsz. Ponieważ spory sądowe często są droższe niż nieodebrany czynsz, mogą się targować.

„wielu moich klientów jest wyrozumiałych” – powiedział Kendall, Prawnik Torrance landlord. „Wiele daje przebaczenie, obniżając czynsz o kilkaset dolarów.”

ponowne wynajęcie

prawo kalifornijskie wymaga od właścicieli „złagodzenia szkód” z powodu porzuconej umowy najmu — co oznacza, że muszą podjąć rozsądną próbę znalezienia nowego Najemcy, powiedział Janecek. Jeśli twój lokal zostanie ponownie wynajęty, jesteś odpowiedzialny tylko za niezapłaconą część czynszu, plus koszty znalezienia nowego Najemcy, takie jak malowanie lub reklama.

” to obliczony Hazard. Trzeba mieć nadzieję, że właściciel znajdzie nowego lokatora w rozsądnym czasie-powiedział Janeczek.

możesz pomóc. Zareklamuj jednostkę samodzielnie. A po wyjściu, miej oko na swoje stare miejsce, sprawdzając u sąsiadów, czy ktoś się wprowadzi.

„jeśli wynajmują go od razu, nie musisz płacić” -powiedział Lupe Arreola, dyrektor wykonawczy Tenants Together, Grupa praw najemców Z San Francisco.

niezastosowanie się właściciela do rozsądnych starań, aby ponownie wynająć lokal, może również stanowić obronę, jeśli właściciel nieruchomości pozwie Cię do sądu-poinformowali lokatorzy.

Poddzierżawa

Poddzierżawienie powierzchni osobie trzeciej zastąpiłoby czynsz, który jesteś zobowiązany zapłacić. Ale większość najmu albo zabraniają subleasing lub wymagają pisemnej zgody właściciela, aby to zrobić, adwokaci powiedział.

zakładając, że uzyskasz zgodę, proces nadal może być trudny. Jeśli masz współlokatorów, możesz potrzebować ich zgody. I pozostajesz odpowiedzialny za wynajem i naprawy, jeśli subtenant nie zapłaci lub uszkodzi urządzenie.

niektóre mieszkania pobierają opłaty podnajmu i wymagają od nowego Najemcy poddania się kontroli kredytowej.

Ekstremalne okoliczności

rzeczy takie jak Dom stają się nie do zaakceptowania, molestowanie, przemoc domowa, znęcanie się nad osobami starszymi i stalking mogą unieważnić dzierżawę.

przeciekający dach, problemy z gryzoniami,wadliwe okablowanie lub zła hydraulika, jeśli nie zostaną rozwiązane przez właściciela nieruchomości, mogą zakończyć obowiązek płacenia czynszu.

ale właściciel musi najpierw zostać powiadomiony i dać rozsądny czas na dokonanie naprawy. W przypadku większości problemów, to około 30 dni, powiedział Janecek. Jak na zepsutą toaletę w jedynej łazience w domu, to może być mniej czasu.

proces rozpoczyna się od pisemnego powiadomienia i dokumentacji problemu. Rób zdjęcia. Kręć wideo.

„jeśli jest sytuacja, w której sufit spada z powodu przecieków w rurach, a wynajmujący pozwala na jego utrzymanie, to wystarczy, aby najemca mógł wypowiedzieć umowę najmu”

ale ostrzegała przed roszczeniami o takie „przywłaszczenie” bez uprzedniej konsultacji z adwokatem.

jeśli chodzi o przemoc w rodzinie, stalking lub przemoc w rodzinie, istnieją rygorystyczne wymagania dokumentacyjne, w tym dostarczenie kopii zakazu zbliżania się, raportu policyjnego i oświadczenia doradcy, opiekuna, terapeuty lub innego licencjonowanego lekarza, który zapewnił pomoc, powiedział Janecek.

nielegalne jednostki

Jeśli Twój wynajem nie miał świadectwa zajętości lub jest w inny sposób nieautoryzowanym miejscem zamieszkania, możesz wypowiedzieć najem bez kary.

dokumentowanie tego wymaga trochę pracy detektywistycznej. Często trzeba to potwierdzić z miastem.

po prostu odejść?

dlaczego po prostu nie odejść? Wyjdź tyłem, Jack. Stwórz nowy plan, Stan. Oddaj klucz, Lee. Duch gospodarza i nigdy nie płacić ani grosza.

prawnicy powiedzieli, że istnieją dość surowe konsekwencje odejścia bez prawnego uzasadnienia, z których najmniejszą byłaby utrata kaucji.

rezygnacja z najmu może również zaszkodzić kredytowi lub skutkować zatrudnieniem przez właściciela agencji windykacyjnej.

i możesz zostać pozwany. Niektóre umowy najmu zawierają przepisy nakładające na najemcę odpowiedzialność za opłaty adwokackie właściciela, co skutkuje ogromnym wyrokiem przeciwko tobie, który może być wykonany nawet przez 20 lat.

„ludzie nie powinni się tak po prostu wyprowadzić” „Powinieneś rozwiązać swoje problemy.

Janecek powiedział, że konsekwencje chodzenia nadal mogą być tego warte w niektórych przypadkach.

na przykład młody student może nie od razu potrzebować kredytu, zwłaszcza jeśli nadal może poprosić rodziców o udział w przyszłych leasingach.

„wiek tego młodego studenta oznacza, że jest dużo czasu, aby wyzdrowieć z tego wczesnego problemu kredytowego” – powiedział Janeczek. Wpływ ” zanika z czasem.”