pastwiska do wynajęcia
zaufaj swojej intuicji
Dwie kobiety z Nebraski zostają oskarżone o oszustwo w dzierżawie pastwisk przez Craigslist.
ogłoszenie zamieszczone na Craiglist o użytkach zielonych do wynajęcia okazało się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe.
Calinda Barthel (znana również jako Calinda Vantine) of Crawford, Neb., oraz Kelley Heller z Chardon, Neb., zostali aresztowani w lutym 17, 2017 na 15 przestępstwo zarzuty kradzieży i spisku po zostali złapani rzekomo dzierżawy ziemi do wielu stron.
ofiary, których nazwiska nie zostały ujawnione w toczącym się śledztwie, pochodziły z
Nebraski, Wyoming, Oklahomy i Dakoty Południowej, w tym z Hot Springs, Hermosa i Oelrichs.
„Duet matka-córka zostali aresztowani na początku tego roku i zostali oskarżeni w hrabstwie Sioux i Dawes” – powiedział Keith Drinkwalter, śledczy policji stanu Nebraska. „Przestępstwo klasy 2A niesie ze sobą maksymalnie 20 lat bez minimum. Zasadniczo, te kobiety reklamowały pastwisko, które jest w funduszu należącym do rodziny męża Barthela, i przekonywały farmerów, aby przyjrzeli się pastwisku i odłożyli pieniądze na jego utrzymanie. Depozyty wahały się od $4,500 do $18,000, i obiecali niektórym wieloletnią dzierżawę powierzchni, a także naliczali różne stawki dla różnych ofiar.”
odwiedzając tych, których dotknęły, wielu powiedziało Drinkwalterowi, że ponieważ pastwiska są tak trudne do zdobycia, mają nadzieję, że dzierżawa jest legalna pomimo niektórych znaków ostrzegawczych.
„wielu z tych farmerów od lat bez problemu porozumiewa się werbalnie, ale upór duetu w pozyskiwaniu pieniędzy w tak dużych sumach był trochę nietypowy” – powiedział Drinkwalter. „Jeśli coś jest nie tak, prawdopodobnie jest powód. Jedna ofiara powiedziała mi, że nawet dała mu referencje, ale nigdy do nich nie zadzwonił. Inny powiedział, że zrezygnował z istniejącej dzierżawy, ponieważ myślał, że ma to pastwisko, a teraz nie ma nic na letni sezon wypasu. Mieliśmy nawet ofiarę z Oklahomy, która chciała przetransportować tu swoje bydło, żeby się wypasać.”
dodali sporo ludzi z poważnej gotówki, a teraz ranczerzy zastanawiają się, jak odzyskać nasze pieniądze?
„jeśli te ofiary odzyskają pieniądze — to pytanie za milion dolarów” -powiedział Drinkwalter. „Ci dwaj nie mają nic, więc jakakolwiek restytucja będzie zarządzana przez sąd i może być w formie zdobywania przyszłych wynagrodzeń. Posiadają również bydło i maszyny, więc mogą być zmuszeni do sprzedaży tych przedmiotów, aby spłacić swoje ofiary.”
jeden Farmer był w stanie uniknąć stania się ofiarą tego planu, odwiedzając Randy Cullers, adwokat z Chadron, Neb.
„pierwsza osoba, z którą miałem do czynienia w tej konkretnej sprawie, zadzwoniła do mnie z zamiarem wynajęcia pastwiska od tych dwóch” – powiedział Cullers. „Jednak to, co mnie ostrzegło, że istnieje problem, to prawni właściciele na stronie GIS nie pasowali do ludzi, którzy oferowali pastwisko do dzierżawy. To była wskazówka, że nie wszystko było w porządku. Ranczer miał już pewne obawy co do umowy, a po naszej rozmowie postanowił od niej odejść.”
nie trzeba było długo, aby Wiadomość się rozeszła, a dodatkowi ranczerzy wkrótce skontaktowali się z Cullerami po tym, jak zdali sobie sprawę, że zostali oszukani przez tę reklamę online.
aby uniknąć problemów w przyszłości i uzyskać lepszą obsługę pastwisk dostępnych do wynajęcia, Cullers zachęca producentów do korzystania ze strony internetowej GIS w celu uzyskania informacji na temat gruntów i ich właścicieli, a także śledzenia referencji i szukania pomocy prawnej przed podpisaniem kropkowanej linii w Umowie Wynajmu pastwisk.
ponieważ dochodzenie nadal trwa, Drinkwalter prosi, aby każdy, kto skontaktował się z Barthelem lub Hellerem w sprawie dzierżawionych pastwisk, zadzwonił do niego pod numer 308-432-6131 lub do Biura Prokuratora Hrabstwa Sioux pod numer 308-668-2466.
pastwiska stają się rzadkim i cennym zasobem w branży bydlęcej. W związku z ostrą konkurencją o prawa do dzierżawy producenci często muszą patrzeć daleko od swojej murawy, aby uzyskać wystarczającą ilość trawy, aby przepędzić bydło przez miesiące wypasu.
przed podpisaniem umowy najmu właściciele i dzierżawcy gruntów muszą dojść do Porozumienia w sprawie kilku warunków, unikalnych dla danej działki. Nie wystarczy już ustna zgoda i stanowczy uścisk dłoni. W dzisiejszych czasach producenci powinni uzyskać wszystko na piśmie, aby chronić wszystkie strony.
dla Shada Sullivana, podajnika bydła z Ordway, Colo., sprawdzona historia z właścicielem gruntu ma kluczowe znaczenie dla utrzymania stałej relacji najmu.
„historyczna integralność obu stron naprawdę pomaga, a posiadanie planu awaryjnego zrozumianego przez wszystkie strony, jeśli coś się wydarzy, jest ważne” – powiedział Sullivan. „W przypadku planu awaryjnego na moje pisemne umowy leasingowe dosłownie piszemy w tym, czego każdy z nas oczekuje od drugiej osoby. Angażuję mojego bankiera i informuję go, kim są wszyscy, którzy mają powiązania z dzierżawą. Mam również spotkania z udziałem obu stron z rozszerzonymi rodzinami, więc wszyscy są w pełni rozumieni. I zawsze przypieczętowuję umowę uściskiem dłoni przy każdym odnowieniu, niezależnie od tego, czy jest to pisemna umowa, czy nie.”
„referencje są bardzo potrzebne, a ja zawsze idę na górę. Dowiem się, kto jest ich bankierem i porozmawiam z nimi. Potem dosłownie chodzę po mieście i pytam ludzi i firmy o reputację tej osoby. To trudne, bo jeśli jest to dobra dzierżawa, to lokalni ludzie są zwykle pierwszym wyborem i powinni być, ale czasami wynajmujący nie chce lokalnego i dlatego sprawdzam rzeczy, gdy wynajmuję pastwisko z daleka.”Shad Sullivan, karmnik bydła w Ordway, Colo.
odrabianie zadań domowych jest kluczowe przed zawarciem umowy, mówi Sullivan.
„Dowiaduję się, kto jest ich bankierem i rozmawiam z nimi. Potem dosłownie chodzę po mieście i pytam ludzi i firmy o reputację tej osoby. To trudne, bo jeśli jest to dobra dzierżawa, to lokalni ludzie są zwykle pierwszym wyborem i powinni być, ale czasami wynajmujący nie chce lokalnego i dlatego sprawdzam rzeczy, gdy wynajmuję pastwisko z daleka.”
dla stałych relacji do pracy, Sullivan powiedział, że cena nie zawsze jest czynnikiem napędowym, ale jak traktujesz ziemię, która ma największe znaczenie.
„odkryłem, że cena naprawdę nie ma znaczenia, dopóki jesteś stałym najemcą” – powiedział Sullivan. „Pamiętaj, właściciel ziemi chce, abyś traktował ziemię tak, jakby była twoja i dbał o nią. Najczęściej odkryłem, że jeśli przychodzi gorący strzał i oferuje duże pieniądze, to zwykle są to umowy krótkoterminowe, ponieważ jeden facet nie jest w tym dla obu osób. Jeśli dana osoba zamierza wydzierżawić ją sąsiadowi, to zrobi to bez względu na cenę. Zawsze płacę cenę rynkową i daję słowo, a żetony spadają tam, gdzie mogą.”
Nancy Hockett Carlson, producent krów z Hotchkiss, Colo., nadal Ufa w słownej umowie z pisemnymi umowami opisującymi plany awaryjne, jeśli rodzina zdecyduje się sprzedać hektary pastwisk.
” mamy umowy ustne na trzy nieruchomości i jedną pisemną umowę najmu z „Piszemy, czy sprzedają ziemię, że jesteśmy kompensowani i / lub możemy zakończyć sezon siana i zabrać siano z nieruchomości. Dokładamy wszelkich starań, aby w naszej pisemnej umowie zawrzeć podstawy-daty rozpoczęcia i zakończenia, wysokość czynszu i kiedy jest on opłacany.”
Nicole Lutz Polsdofer, farmerka z Powersville, Mo. mówi, że komunikacja jest kluczowa dla wszystkich zaangażowanych stron, w szczególności w celu ustalenia szczegółów dotyczących zarządzania gruntami i ulepszeń.
„mamy zarówno ustne, jak i pisemne umowy o dzierżawę pastwisk” „Umowa ustna pozwala nam na ulepszenie nieruchomości i obniżenie kosztów czynszu, według naszego uznania. Nasze pisemne umowy najmu są dość sztywne. Mamy jeden kawałek pastwiska, z którego możemy korzystać tylko od maja do października. Wolałbym mieć pastwisko przez cały rok, ale nie chcę naciskać na temat i tracić hektarów. Dla jednego z naszych pastwisk wzięliśmy cenę za montaż nowego ogrodzenia i rozłożyliśmy go na trzy lata i odjęliśmy tę kwotę od ceny wynajmu. Teraz możemy mieć to pastwisko przez trzy lata, a właściciel może mieć nowe ogrodzenie zainstalowane bez płacenia z kieszeni.”
Polsdofer opiera się na leasingu gotówkowym Iowa State University, aby stworzyć zarys wszystkich pisemnych umów. Ten zasób można pobrać w wersji pdf tutaj:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
w Dakocie Południowej umowy najmu ustnego są ważne tylko przez rok, więc jeśli pożądana jest dłuższa umowa, musi to być na piśmie. Pisemne umowy najmu zawierają wszystkie szczegóły umowy, które powinny być unikalne dla każdej wynajmowanej działki. Chociaż istnieją zasoby online, aby ułożyć umowę najmu za darmo, prawnik może zaoferować porady, aby upewnić się, że wszystkie i są przerywane i T są krzyżowane.
Randy Cullers, adwokat w Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. w Chadron, Neb., zaczyna się od trzystronicowego formularza umowy dzierżawy pastwisk, który stosuje do umów dzierżawy gruntów swoich klientów. Forma umowy najmu jest następnie modyfikowana w zależności od sytuacji i umowy klienta.
„każda umowa dzierżawy pastwisk jest inna, więc trudno zastosować ogólne warunki, co powinno być zawarte w pisemnej umowie” – powiedział Cullers. „Jest tak wiele elementów, które należy wziąć pod uwagę. Nie mówię ludziom, aby konsultowali się z radcą prawnym, aby byli samolubni, ale z pewnością może pomóc uniknąć kłopotów w dół drogi dla obu stron, aby pokryć wszystkie podstawy.”
na przykład Cullers wyjaśnił, że w przypadku suszy jedynym sposobem na otrzymanie pomocy na suszę jest posiadanie pisemnej umowy dzierżawy, aby udowodnić, że twoje bydło było na tym pastwisku. Zachęca również producentów do zadawania pytań „co to jest” i określania, kto jest odpowiedzialny za co w umowie.
co się stanie, jeśli zabraknie trawy — z powodu suszy, gradu lub nadmiernego trawienia? Kto jest odpowiedzialny za konserwację ogrodzeń lub naprawy studni wodnych? Czy właściciel zwierząt ma ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej w przypadku, gdy bydło wyjdzie na drogę? Jakie są warunki najmu? Jak długo to potrwa? Kiedy będą należne płatności? Jaka jest stawka? Jakie są warunki udziału wody? Ile jednostek zwierzęcych jest dozwolonych na pastwisku? Czy polowanie, wędkarstwo lub inne zajęcia rekreacyjne są dozwolone?
aby przygotować się do spotkania z prawnikiem, który pomoże w sporządzeniu umowy najmu pastwisk, przygotowanie może skrócić proces i zaoszczędzić pieniądze klientów.
„Przynieś opis prawny pastwiska do powołania, wraz z nazwiskami osób, z którymi pracujesz” – poradził. „Im więcej wiesz o Nieruchomości, tym łatwiej jest adwokatowi sporządzić dokumenty. Producenci mogą przejść na stronę internetową county assessors Geographic Information System (GIS), która oferuje cyfrową mapę Online. Dzięki temu mogą zobaczyć, czyje nazwisko znajduje się na posesji i gdzie znajdują się płoty i wodopoje. Możesz wyszukiwać według nazwy lub opisu prawnego i możesz przynieść plik PDF do druku na spotkanie. To prosty krok, który pozwoli Ci zaoszczędzić czas i wiele powiedzieć o nieruchomości, którą planujesz wynająć.”