Publikacja

Brian Loffredo, Esq.

odstąpienie od zastawu jest często wymagane od wykonawców przed dokonaniem płatności postępowych i płatności końcowej. Odstąpienie od zastawu informuje właściciela nieruchomości, bank, firmę ubezpieczeniową i inne strony, że dokonano płatności na rzecz tych, którzy dostarczają siłę roboczą i materiały do projektu budowlanego, i że nieruchomość jest Bezpieczna od zastawów mechanika.

w Wirginii banki są szczególnie zainteresowane uzyskaniem zwolnienia z zastawu przed dokonaniem płatności za pobraniem. Dzieje się tak dlatego, że w niektórych sytuacjach właściciele nieruchomości mogą osiągnąć „pierwszeństwo” nad bankiem w przypadku sprzedaży nieruchomości w celu wyegzekwowania zastawu. Innymi słowy, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, zastaw mechanika może być uprawniony do pierwszej płatności z wpływów ze sprzedaży, przy czym tylko Pozostałe wpływy (jeśli w ogóle) płyną do banku. Banki są zatem bardzo ostrożne wobec zastawów mechanika i zazwyczaj wymagają od wykonawców, podwykonawców i materialistów, aby w różnych okresach w trakcie projektów budowlanych udzielali zwolnień z zastawu.

ważne jest, aby uznać, że nie wszystkie zwolnienia z zastawu są podobne. Chociaż mogą wydawać się podobne i „standardowe”, często mogą być niebezpieczne dla nieostrożnego wykonawcy. The Virginia case of United Masonry Incorporated of Virginia V. Riggs, 233 Va. 476 (1987) jest doskonałym przykładem sytuacji odstąpienia od zastawu, która okazała się brzydka dla wykonawcy. W United Masonry wykonawca podpisał zrzeczenie się zastawu na częściową zapłatę. Odstąpienie od zastawu określało wysokość otrzymanej przez wykonawcę zapłaty. Jednak kwota płatności nie była całkowitą kwotą należną wykonawcy w tym czasie. Zastaw stwierdził, że zwolnił Wszystkie prawa zastawu wykonawcy do określonej daty.

ponieważ wykonawca podał kwotę zapłaty, a nie pełną kwotę należną, wykonawca wierzył, że nadal może dochodzić zastawu na saldzie należnej i należnej. Sąd uznał jednak inaczej, odmawiając wykonawcy prawa do wniesienia zastawu na poczet należnego salda. Trybunał stwierdził, że zrzeczenie się zastawu nie stanowi wyraźnie, że jest ono wykonalne tylko w zakresie wypłaconej kwoty (i.e. kwotę wymienioną w zrzeczeniu się zastawu). Sąd dokładnie odczytał zrzeczenie się zastawu i uznał, że wykonawca zrzekł się prawa do wniesienia zastawu na całą należną kwotę do określonego dnia.

odstąpienie od zastawu może również powodować inne problemy. Na przykład niektóre strony (na przykład dostawcy materiałów i wypożyczalnie sprzętu) mogą być zaangażowane z konkretnym generalnym wykonawcą, właścicielem lub inną stroną w kilku projektach jednocześnie. Każde zrzeczenie się zastawu podpisane przez takie strony musi być ostrożne, aby dokładnie określić przedmiotowy projekt i konkretne strony zaangażowane w przedmiotowy projekt. W przeciwnym razie podpisane zrzeczenie mogłoby uniemożliwić zastawy – i potencjalnie inne działania w zakresie windykacji – w odniesieniu do innych projektów. Nieumyślne podpisanie zbyt szerokiego odstąpienia od zastawu może mieć poważne konsekwencje i może kosztować wykonawców wiele pieniędzy.

chociaż może się to wydawać zbędne, wykonawcy powinni zdecydowanie rozważyć uzyskanie zwolnienia z zastawu adwokackiego przed podpisaniem umowy. Jeśli projekt jest w toku, szanse są takie same zrzeczenie zastawu zostaną przedstawione wykonawcy w odniesieniu do każdej płatności. W związku z tym przegląd adwokacki byłby potrzebny tylko raz. Koszt przeglądu zwolnienia z zastawu jest minimalny, a biorąc pod uwagę potencjalne konsekwencje, przegląd jest z pewnością rozsądny.

Brian Loffredo jest dyrektorem Biura Kurman w Baltimore/Washington. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące treści tego artykułu lub innych kwestii budowlanych, skontaktuj się z Panem Loffredo pod numerem 301.575.0345 lub [email protected].