Sherman Antitrust Act

Sherman Antitrust Act to przełomowa ustawa federalna uchwalona przez Kongres w 1890 roku. Podstawową zasadą ustawy antymonopolowej jest zapewnienie zdrowej i uczciwej konkurencji wolnorynkowej.

przyjrzyjmy się różnym rodzajom naruszeń antymonopolowych: ustalaniu cen, bojkotowaniu grup, alokacji rynku i umowom wiążącym.

ustalanie cen

ustalanie cen to praktyka ustalania cen produktów lub usług, a nie pozwalania konkurencji na otwartym rynku na ustalanie tych cen. W Nieruchomościach ustalanie cen występuje, gdy konkurencyjni brokerzy zgadzają się ustalić standardową cenę prowizji od sprzedaży, opłat lub stawek za zarządzanie.

ustawa antymonopolowa zabrania wszelkiego rodzaju ustalania cen w każdej branży. Na przykład, jeśli ty i twój sąsiad sprzedajecie jabłka, nie możecie się spotkać i zdecydować, że obie pobierzecie tę samą cenę za jabłko.

w branży nieruchomości przepisy antymonopolowe idą o krok dalej. Nie ma potrzeby przeprowadzania rzeczywistych konsultacji między osobami fizycznymi na temat ustalania cen, które stanowiłyby naruszenie przepisów antymonopolowych. Prosta dyskusja wśród konkurentów na temat cen usług jest uważana za zaproszenie do ustalania cen, a zatem jest naruszeniem prawa antymonopolowego.

w rezultacie branża nieruchomości działa na zasadzie, że omawianie opłat między pośrednikami w obrocie nieruchomościami jest nielegalne, chyba że pośrednicy współpracują przy tej samej transakcji. Pośrednicy nieruchomości powinni zrozumieć, że każda umowa z innymi domami maklerskimi dotycząca pobierania standardowej prowizji jest naruszeniem przepisów antymonopolowych, nawet jeśli umowa ta jest tylko dorozumiana.

pośrednicy w obrocie nieruchomościami zazwyczaj wyceniają swoje usługi w oparciu o procent ceny sprzedaży i często oferują publicznie ogłoszoną część tej prowizji każdemu brokerowi, który przyciąga kupującego. Prowizje te mogą wydawać się standardowe na pewnym rynku, ale słowo kluczowe tutaj jest „wydaje”, ponieważ nie są one technicznie ustalone w określonej cenie.

chociaż to naruszenie jest zbyt powszechne, brokerzy i agenci nie mogą powiedzieć potencjalnym klientom, że dana stawka prowizji jest standardowa. To ważne! Nie ma czegoś takiego jak standardowa prowizja, w przeciwnym razie byłoby to ustalanie cen. Żadna Lokalna Rada ds. nieruchomości ani żadne inne Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami nie ma uprawnień do ustalania stawki prowizji ani tworzenia standardowych opłat za usługi.

Brokerzy muszą samodzielnie ustalać stawki prowizji lub opłaty tylko dla własnych firm. Fakt, że wiele domów maklerskich w danym obszarze pobiera tę samą prowizję, jest kwestią konkurencji i indywidualnych decyzji biznesowych, a nie z powodu jakiejkolwiek umowy między domami maklerskimi.

jednak broker może wymagać od sprzedawców pracujących jako niezależni wykonawcy przestrzegania ustalonej przez firmę stawki prowizji. Nie jest to naruszenie jakichkolwiek przepisów antymonopolowych, ponieważ wszyscy ci Agenci pracują w tym samym domu maklerskim.

oznacza to również, że organizacje oferujące wiele ofert, zarządy pośredników w obrocie nieruchomościami i inne organizacje zawodowe nie mogą ustalać opłat ani podziału prowizji. Nie mogą również odmówić członkostwa w domach maklerskich na podstawie opłat pobieranych przez brokerów.

bojkotowanie Grupowe

bojkotowanie Grupowe ma miejsce, gdy grupa konkurentów wspólnie postanowi nie robić interesów ze stroną trzecią w celu wyeliminowania konkurencji.

na przykład Broker Vivian i Broker Carol, którzy mają oddzielne domy maklerskie, nie lubią sposobu, w jaki Broker Stephen prowadzi swój dom maklerski. Jeśli Vivian i Carol zgodzą się nie zwracać sprawy do Stephena, właśnie naruszyli ustawę antymonopolową Shermana. To w porządku dla indywidualnego brokera, aby zdecydować, że nie chcą robić interesów z innym brokerem, ponieważ uważają, że inny broker działa nieetycznie. Zbierają się jako grupa, by zbojkotować innego brokera, który jest niezgodny z prawem.

to nie dotyczy tylko działalności pomiędzy domami maklerskimi. Na przykład, załóżmy, że ceny reklam w lokalnej gazecie znacznie wzrosły, szkodząc wszystkim firmom z branży nieruchomości w mieście. Ale żadna firma nie jest skłonna zaprzestać reklamy z obawy przed utratą klientów i klientów na rzecz konkurentów, którzy nadal reklamują się po wysokich stawkach. Aby zmusić gazetę do obniżenia stawek, co przyniosłoby korzyści firmom i konsumentom, firmy zajmujące się nieruchomościami zgadzają się zaprzestać reklamy, dopóki gazeta nie spełni wymagań. Jest to naruszenie prawa antymonopolowego.

oto kolejny przykład: wiele domów maklerskich zgadza się nie pokazywać ofert innej firmy, ponieważ uważają, że ich techniki reklamowe są wysoce nieetyczne i niszczą społeczność. W ich umysłach, domy maklerskie wierzą, że robią to dla większego dobra i to sprawia, że jest to w porządku. Ale to nadal jest bojkotowanie grup, a więc nielegalne.

w obu przypadkach domy maklerskie wierzą, że postępują słusznie wobec społeczności i swoich klientów. Mimo że umowy te mogą mieć pewne korzystne skutki dla konsumentów, nie ma to znaczenia – nadal są niezgodne z prawem.

alokacja rynku

alokacja klientów lub rynków ma miejsce, gdy brokerzy uzgodnią podział swoich rynków lub przydzielą klientów, aby uniknąć konkurowania o siebie nawzajem. Jest to wyraźne naruszenie przepisów antymonopolowych.

na przykład w mieście mogą być dwie duże firmy maklerskie. Jeśli zdecydują się narysować linię w dół centrum miasta, zgadzając się, że jeden zajmie Wszystkie nieruchomości na wschód od linii, podczas gdy drugi pozostaje na zachód od linii, ta umowa naruszyłaby prawo antymonopolowe.

przydzielanie klientów jest również nielegalne. Dzieje się tak, gdy wielu brokerów zgadza się trzymać z dala od swoich klientów lub byłych klientów, zapobiegając w ten sposób konkurencji dla klientów.

Tie-in Arrangements

umowa sprzedaży jednego produktu, ale tylko pod warunkiem, że kupujący kupuje również inny produkt lub usługę, nazywa się umową tie-in, ponieważ „związałeś” zakup jednej rzeczy z zakupem innej. Jest to również naruszenie przepisów antymonopolowych.

powiedz, że jesteś pośrednikiem i posiadasz nieruchomość, którą chce kupić budowniczy . W ramach sprzedaży wymagasz od budowniczego, aby ponownie wylistował nieruchomość, gdy ją sprzeda. Ponieważ wymagałeś od budowniczego, aby wystawił Ci nieruchomość, jako warunek sprzedaży mu jej, złamałeś prawo.