trzy nieporozumienia dotyczące Ada i sprawiedliwych przepisów dotyczących dostępności mieszkań
to jest dość powszechne dla audytorów, inspektorów i agencji regulacyjnych, aby błędnie stosować różne przepisy dotyczące dostępności w książkach. Właściciele wielorodzinni czasami znajdą się poza przestrzeganiem przepisów z powodu błędnej interpretacji przepisów i mogą wydać tysiące dolarów na naprawienie problemu, który naprawdę nie istnieje.
specjaliści z wielu rodzin, od kierowników budowy po operatorów i właścicieli, muszą zrozumieć, które przepisy mają zastosowanie do ich nieruchomości, aby uniknąć uczciwego pozwu mieszkaniowego, grzywny lub kary. Zrozumienie, kiedy nieruchomość została zbudowana i czy ma zastosowanie subwencja regulacyjna lub Federalna, jest pierwszym krokiem.
w tym artykule przyjrzymy się trzem powszechnym błędnym przekonaniom ustawy o Amerykanach z niepełnosprawnościami, ustawy o rehabilitacji z 1973 r. i ustawy o uczciwych mieszkaniach w zakresie dostępności nieruchomości wielorodzinnych:
właściwości muszą mieć jednostki ADA
zacznijmy od zdmuchnięcia najczęstszego nieporozumienia dotyczącego dostępności w obiektach wielorodzinnych: obowiązkowe jednostki ADA. Prawda jest taka, że nie ma nieruchomości mieszkalnych, które mają jednostki Americans with Disabilities Act (ADA). Zero. Zip. Nic. Kiedy ludzie chcą rozmawiać o swoich jednostkach ADA, to twój sygnał, że nie rozumieją przepisów dotyczących dostępności.
ADA Przykładami obiektów użyteczności publicznej są pokoje hotelowe, restauracje, centra kongresowe, sklepy spożywcze i mieszkania rządowe, takie jak akademiki uniwersyteckie. Tak więc, o ile ADA – podpisana w 1990 r. – ma zastosowanie do nieruchomości wielorodzinnych, nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. Wszystkie pomieszczenia publiczne muszą być w pełni dostępne. W części ogólnodostępnej nieruchomości wielorodzinnej znajduje się biuro wynajmu. Pokój społeczności może podlegać ADA, jeśli jest dostępny dla więcej niż mieszkańców i ich gości (tj. używany do spotkań miejskich lub wynajęty).
Ada dotyczy również miejsc parkingowych przy wynajmie biur. Ustawa wymaga, aby pewna liczba dostępnych miejsc parkingowych była dostępna dla samochodów dostawczych. Przejście dla przestrzeni dla samochodów dostawczych musi mieć szerokość 96 cali lub 8 stóp. Standardowe przejścia muszą mieć szerokość 60 cali lub 5 stóp. Nieruchomości wielorodzinne muszą również posiadać oznakowanie „Van Accessible”na przestrzeni. Jeśli nie masz przestrzeni dostępnej dla furgonetek w swojej nieruchomości, szanse są cholernie dobre, że nie jesteś zgodny. Uczciwy Tester mieszkaniowy nie musi wysiadać z samochodu na miejscu, aby ustalić, że nie przestrzegasz uczciwych przepisów mieszkaniowych.
sekcja 504 ma zastosowanie do wszystkich nieruchomości z dotacjami rządowymi
innym powszechnym błędem jest to, że sekcja 504 ustawy o rehabilitacji z 1973 r.ma zastosowanie do twojej nieruchomości, jeśli masz dotację rządową. Podczas gdy części Sekcji 504 będą miały zastosowanie do ciebie, nie muszą one odnosić się do twojej nieruchomości w stanie zbudowanym. Wymagania projektowe Sekcji 504 zostały wdrożone dla nowo wybudowanych nieruchomości na obszarach wiejskich w 1982 r. i dla USA. Wydział Budownictwa Mieszkaniowego i urbanistycznego (HUD) nieruchomości w 1988 roku. Obiekty zbudowane w ramach tych programów przed tymi datami nie są wymagane, aby zapewnić pięć procent w pełni dostępnych jednostek i dwa procent jednostek niedosłyszących i niedowidzących, chyba że zostaną w znacznym stopniu zrehabilitowane. Nieruchomości zbudowane przed tymi datami zachęca się do zapewnienia pięciu procent w pełni dostępnych jednostek podczas remontu, rehabilitacji lub naprawy.
sekcja 504 wymaga również, aby obszary wspólne były w pełni dostępne. Jeśli nieruchomość została zbudowana przed terminami realizacji, właściciel nie ma obowiązku udostępniania mieszkań lub części wspólnych. Sprawiedliwe prawo mieszkaniowe wymaga od właściciela dokonania racjonalnych usprawnień lub modyfikacji, jeśli zażąda tego wnioskodawca lub rezydent. Tak więc nawet jeśli właściciel nie jest zobowiązany do dokonywania hurtowych zmian w nieruchomości, jest prawdopodobne, że będzie musiał wprowadzić zmiany z powodu uzasadnionego wniosku wnioskodawcy lub rezydenta.
Ustawa o Sprawiedliwych zmianach mieszkaniowych nie rozróżnia jednostek dostępnych i przystosowanych
kolejnym nieporozumieniem jest różnica między jednostkami dostępnymi i przystosowanymi. Ustawa Fair Housing Amendments Act z 1988 (FHAA) dodała niepełnosprawność i status rodzinny jako klasy chronione federalnie. FHAA wymaga, aby budynki zbudowane po 13 marca 1991 r.były zbudowane z siedmioma specyficznymi cechami konstrukcyjnymi i mogły być adaptowane. Wszystkie jednostki parterowe i wszystkie jednostki w budynkach Wind muszą być dostosowane. Wszystkie wspólne obszary muszą być również całkowicie dostępne, tak jak są one określone w Sekcji 504.
siedem cech konstrukcyjnych tych adaptowalnych urządzeń pozwala właścicielowi szybko dostosować urządzenie, jeśli ktoś z niepełnosprawnością fizyczną potrzebuje dostępnych funkcji. Na przykład: urządzenie przystosowalne ma wzmocnione ściany w toalecie i wannie/prysznicach, aby pomieścić instalację uchwytów, jeśli jest to potrzebne mieszkańcowi, podczas gdy w pełni dostępne urządzenie ma już zainstalowane uchwyty. Innym ciekawym zwrotem jest to, że kamienice (lub jednostki z przestrzeniami mieszkalnymi na wielu piętrach) nie są objęte tymi przepisami (chyba że budynek, w którym się znajdują, ma windę).
zrozumienie prawdy stojącej za tymi błędnymi przekonaniami pozwoli nieruchomościom wielorodzinnym zachować pełną zgodność i potencjalnie uniknąć kosztownego sprawiedliwego pozwu mieszkaniowego.
aby uzyskać więcej informacji, pobierz ebook Fair Housing Act I Ada Guidelines.