umowy dotyczące nieruchomości, Statut oszustw i wyjątki od Statutu oszustw

„statut oszustw” jest doktryną prawa, która wymaga, aby niektóre umowy były na piśmie i podpisane przez osobę, która ma być obciążona w celu egzekwowania. Jedną z takich umów, która podlega ustawie o oszustwach, jest umowa sprzedaży nieruchomości. Fla. Natychmiast. § 725.01. Orzecznictwo nakładało na umowy sprzedaży nieruchomości dodatkowe wymogi, nakładając na nie wymóg specyfiki stron, przedmiotu, zobowiązań stron i wynagrodzenia. Minsky ’ s Follies of Fla., Inc. v. Sennes, 206 F. 2d 1, 3 (5.Cir. 1953). Jeśli podstawowa umowa sprzedaży nieruchomości nie jest pewna i jasna co do wszystkich tych elementów, jest niewykonalna. Rozumowanie to zostało sformułowane przez Federalny piąty Okręgowy Sąd Apelacyjny: „Aby nie było umowy , strony muszą mieć określone i odrębne zrozumienie, wspólne dla obu, i bez wątpienia różnicy.”Id.

podobnie jak prawie każda inna Doktryna prawa i dobry przykład, dlaczego spory prawne mogą być tak mylące, istnieje wyjątek od ustawy o oszustwach, ponieważ dotyczy wykonalności umów sprzedaży nieruchomości. Ten wyjątek nazywa się „części performance” i może być używany do egzekwowania, co normalnie byłoby niewykonalne ustne lub wadliwe pisemne umowy sprzedaży gruntów. Zob. Williams V. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. I DCA 1960). W pewnych okolicznościach ten wyjątek jest dostępny dla kupującego, gdy sprzedający narusza kontakt, nie przekazując przedmiotu własności, a następnie próbuje uniknąć swoich zobowiązań umownych, twierdząc, że podstawowy kontakt jest zabroniony przez ustawę o oszustwach.

elementy wykonania części są następujące: 1) kupujący zapłacił całość lub część wynagrodzenia; 2) kupujący jest w posiadaniu nieruchomości; oraz 3) kupujący dokonał cennych i trwałych ulepszeń nieruchomości za zgodą sprzedającego; lub w przypadku braku takich ulepszeń, 4) istnieją takie fakty, które uczyniłyby transakcję oszustwem na kupującym, jeśli umowa nie jest egzekwowana. Miller V. Murray, 68 So.2d 594, 596 (Fla. 1953). Jeśli kupujący nie jest w stanie udowodnić tych elementów, nie może on uchylić się od ustawy o oszustwach obrony przed ustną lub wadliwą pisemną umową sprzedaży nieruchomości.

gdy kupujący próbuje wyegzekwować ustną umowę sprzedaży nieruchomości, ciężar kupującego nie kończy się na udowodnieniu tych elementów dla wykonania części. Kupujący musi również ustalić istnienie tej umowy ustnej i wszystkich jej wymaganych warunków, poprzez ” jasny, określony i pewny dowód.”Miller V. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). W sprawie Miller V. Gardner, kupujący był w stanie wystarczająco udowodnić istnienie i warunki umowy ustnej poprzez przyjęć sprzedającego uzyskanych w trakcie postępowania sądowego. Dowód.

ważne jest, aby pamiętać, że wykonanie części nie jest dostępne jako wyjątek od statutu oszustw, gdy środkiem zaradczym żądanym przez kupującego jest odszkodowanie pieniężne. Zamiast tego, częściowe wykonanie jest tylko wyjątkiem od statutu oszustw dla działań w kapitale własnym, to znaczy, gdzie środek zaradczy poszukiwany przez kupującego jest konkretne wykonanie. Faile, 118 So.2d na 602. Konkretne wykonanie jest środkiem zaradczym, w którym kupujący stara się, aby sąd zmusił Sprzedającego do przekazania przedmiotu nieruchomości zgodnie z jego pierwotną obietnicą. W inny sposób, żadne działanie kupującego domagającego się tylko odszkodowania pieniężnego nie może być utrzymane, gdy umowa bazowa nie jest na piśmie. Dowód.