Za kulisami Twojego kredytu hipotecznego
możesz postrzegać swój kredyt hipoteczny jako kredyt, który pomógł Ci kupić dom. Ale inwestorzy postrzegają kredyt hipoteczny jako strumień przyszłych przepływów pieniężnych. Te przepływy pieniężne są kupowane, sprzedawane, usuwane, transzowane i sekurytyzowane na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Ponieważ większość kredytów hipotecznych kończy się na sprzedaż, wtórny rynek kredytów hipotecznych jest niezwykle duży i bardzo płynny.
od momentu powstania do momentu, w którym Miesięczna płatność kredytobiorcy kończy się na inwestorze w ramach papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS), papierów wartościowych zabezpieczonych aktywami (ABS), zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO) lub zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO), istnieje kilka różnych instytucji, które rozdzielają pewien procent opłat początkowych i/lub miesięcznych przepływów pieniężnych.
w tym artykule pokażemy Ci, jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych i przedstawimy jego głównych uczestników.
: inicjator hipoteki, agregator, dealer Papierów Wartościowych i inwestor.
1. Inicjator hipoteki
inicjator hipoteki jest pierwszą firmą działającą na wtórnym rynku hipotecznym. Inicjatorzy hipoteki składają się z banków detalicznych, banków hipotecznych i brokerów hipotecznych. Podczas gdy banki wykorzystują swoje tradycyjne źródła finansowania do zamykania pożyczek, bankowcy hipoteczni zwykle używają tzw. linii kredytowej do finansowania pożyczek. Większość banków i prawie wszyscy bankowcy hipoteczni szybko sprzedają nowo powstające kredyty hipoteczne na rynku wtórnym.
należy zauważyć, że banki i bankierzy hipoteczni wykorzystują własne środki do zamykania kredytów hipotecznych, a brokerzy hipoteczni nie. Brokerzy hipoteczni działają raczej jako niezależni agenci dla banków lub bankierów hipotecznych, łącząc je z klientami (kredytobiorcami).
jednak w zależności od wielkości i zaawansowania kredytodawca hipoteczny może agregować kredyty hipoteczne przez pewien okres czasu przed sprzedażą całego pakietu; może również sprzedawać Indywidualne kredyty w momencie ich powstania. Istnieje ryzyko związane z inicjatorem, gdy utrzymuje on kredyt hipoteczny po kwotowaniu stopy procentowej i zablokowaniu jej przez kredytobiorcę. Jeśli kredyt hipoteczny nie jest jednocześnie sprzedawany na rynku wtórnym w momencie, gdy kredytobiorca blokuje stopę procentową, stopy procentowe mogą ulec zmianie, co zmienia wartość kredytu hipotecznego na rynku wtórnym i ostatecznie zysk, jaki inicjator osiąga z kredytu hipotecznego.
inicjatorzy, którzy agregują kredyty hipoteczne przed ich sprzedażą, często zabezpieczają swoje portfele kredytów hipotecznych przed zmianami stóp procentowych. Istnieje specjalny rodzaj transakcji o nazwie best efforts trade, przeznaczony do sprzedaży pojedynczego kredytu hipotecznego, co eliminuje potrzebę zabezpieczenia kredytu hipotecznego przez inicjatora. Mniejsze inicjatorów mają tendencję do korzystania z najlepszych wysiłków transakcji.
ogólnie rzecz biorąc, inicjatorzy hipoteki zarabiają dzięki opłatom pobieranym za udzielenie kredytu hipotecznego oraz różnicy między stopą procentową udzieloną kredytobiorcy a marżą, którą rynek wtórny zapłaci za tę stopę procentową.
2. Agregator
agregatory są kolejną firmą w linii wtórnych uczestników rynku kredytów hipotecznych. Agregatory są duże hipotecznych inicjatorów z powiązania z Wall Street firm i przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSEs), jak Fannie Mae i Freddie Mac. Agregatorzy kupują nowo powstałe hipoteki od mniejszych inicjatorów i wraz z własnymi inicjacjami tworzą pule hipotek, które sekurytyzują na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką prywatną (współpracując z firmami z Wall Street) lub tworzą papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką agencji (współpracując z GSEs).
podobnie jak jednostki inicjujące, agregatorzy muszą zabezpieczyć hipoteki w swoich rurociągach od momentu, w którym zobowiązują się do zakupu hipoteki, poprzez proces sekurytyzacji, aż do momentu sprzedaży MBS dealerowi Papierów Wartościowych. Zabezpieczanie rurociągu hipotecznego jest złożonym zadaniem ze względu na ryzyko spadkowe i spread. Agregatorzy osiągają zyski poprzez różnicę w cenie, którą płacą za kredyty hipoteczne i cenę, za którą mogą sprzedać MBS wspierane przez te kredyty hipoteczne, w zależności od ich skuteczności zabezpieczenia.
3. Dealerzy Papierów Wartościowych
po utworzeniu MBS (a czasami przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest sprzedawany dealerowi Papierów Wartościowych. Większość firm brokerskich z Wall Street ma biurka handlowe MBS. Dealerzy na tych biurkach robią wszelkiego rodzaju kreatywne rzeczy z MBS i kredytami hipotecznymi; ostatecznym celem jest sprzedaż ich jako Papierów Wartościowych inwestorom. Dealerzy często używają MBSs do strukturyzacji CMO, ABS i CDO. Transakcje te mogą mieć różne i nieco określone cechy przedpłaty i lepsze ratingi kredytowe w porównaniu do bazowych MBS lub całych pożyczek. Dealerzy tworzą spread w cenie, po której kupują i sprzedają MBS, i szukają zysków z arbitrażu w sposobie, w jaki strukturyzują poszczególne pakiety CMO, ABS i CDO.
4. Inwestorzy
inwestorzy są końcowymi użytkownikami kredytów hipotecznych. Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki, GS i fundusze hedgingowe są dużymi inwestorami w kredyty hipoteczne. MBS, CMOs, ABS i CDO oferują inwestorom szeroką gamę potencjalnych zysków w oparciu o zróżnicowane ryzyko jakości kredytowej i stopy procentowej.
zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i banki zazwyczaj inwestują w wysoko oceniane produkty hipoteczne. Niektóre transze różnych strukturyzowanych transakcji hipotecznych są poszukiwane przez tych inwestorów w celu uzyskania profilu przedpłaty i ryzyka stopy procentowej. Fundusze hedgingowe są zazwyczaj dużymi inwestorami w produkty hipoteczne o niskich ratingach kredytowych i strukturyzowane produkty hipoteczne, które mają większe ryzyko stopy procentowej.
spośród wszystkich inwestorów hipotecznych, GS mają największe portfele. Rodzaj produktu hipotecznego, w który mogą inwestować, jest w dużej mierze regulowany przez Urząd Nadzoru Federalnego przedsiębiorstw mieszkaniowych.
Podsumowując
niewielu kredytobiorców zdaje sobie sprawę z tego, w jakim stopniu ich kredyt hipoteczny jest krojony w kostkę i przedmiotem obrotu. W ciągu kilku tygodni, może miesiąca, od momentu powstania kredytu hipotecznego może stać się częścią CMO, ABS lub CDO. Użytkownikiem końcowym kredytu hipotecznego może być fundusz hedgingowy, który stawia na kierunkowe stopy procentowe lub wykorzystuje pozycje lewarowane do wykorzystywania małych nieprawidłowości w relacjach cenowych, lub może to być bank Centralny obcego kraju, który lubi rating kredytowy agencji MBS.
Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest ogromny, płynny i złożony, a kilka instytucji chętnie konsumuje kawałek ciasta hipotecznego.