zasada jednego procenta Nieruchomości: łatwa Matematyka do oceny nieruchomości

więc jesteś zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości wynajem nieruchomości. Gratulacje!

ale krzywa uczenia się oceny i zakupu pierwszego domu jest stroma.

jak znaleźć pierwszą nieruchomość? Jak mam się dowiedzieć, czy to będzie zarabiać pieniądze? Skąd mam wiedzieć, jak wygląda dobry interes?

zasada jednego procenta jest tutaj, aby pomóc ci w łatwym obliczeniu nieruchomości na wynajem.

typowa rada jest taka, że musisz przeanalizować 100 ofert, aby znaleźć 1 dobrą. I trzeba zaoferować na 10 nieruchomości faktycznie kupić 1.

więc kto ma czas, aby rozbić arkusze kalkulacyjne i przeanalizować 1000 potencjalnych nieruchomości, aby znaleźć pierwszą ofertę?

nie bój się, wejdź …

zasada 1%.

(i zasada 2%, zasada 50%, zasada 70%… inwestorzy nieruchomości naprawdę lubią swoje zasady procentowe).

jaka jest zasada 1% Na inwestowanie w nieruchomości?

zamiast ostrzyć ołówek za każdą transakcję nieruchomości, która się pojawi, jeśli znasz kilka prostych zasad, możesz dowiedzieć się w około 5 sekund, czy warto dalszej analizy.

kiedy patrzę na potencjalną nieruchomość do wynajęcia, pierwszym kryterium, które stosuję, jest zasada 1%.

przykład 1: Znajdziesz dom, który jest gotowy i gotowy do pracy za $150,000, który wynajmie za $ 1,500 miesięcznie. Ponieważ czynsz podzielony przez cenę zakupu wynosi 1% (1,500 / 150,000), jest to zgodne z zasadą 1% i wymaga dalszej należytej staranności.

przykład 2: jeśli znajdziesz dom za $130,000, ale potrzebuje $ 20,000 w naprawie, aby był gotowy do wynajęcia, musiałby wynająć za $1,500 miesięcznie, aby spełnić zasadę 1% (1,500 / ). Musisz wziąć pod uwagę cenę zakupu all-in, w tym wszelkie naprawy i konserwacje potrzebne do uzyskania go w stanie gotowym do wynajęcia.

pamiętaj, że to tylko zasada. Możesz zarabiać na nieruchomości, która mieści się w zakresie zasady 0,8% (miesięczny czynsz to tylko 0,8% ceny zakupu), a możesz stracić pieniądze na nieruchomości, która przekracza zasadę 1%. Istnieje wiele czynników, ale zasada 1% jest podstawą, od której zaczynam każdą ocenę.

więc dlaczego zasada 1% kciuka działa?

cóż, w tym celu musimy zagłębić się nieco głębiej w mroczne wody obliczeń dotyczących back-of-the-envelope nieruchomości…

reguła 50% dla wydatków na wynajem nieruchomości

reguła 50% mówi, że średnio wydatki na wynajem nieruchomości będą wynosić około 50% czynszu.

więc jeśli dochód z wynajmu wynosi $1,500 miesięcznie, $750 z tego zostanie przeznaczone na pokrycie wydatków (nie wliczając spłat kredytów).

jako surowy Plan, twoje wydatki mogą wyglądać mniej więcej tak:

• 5% Konserwacja i naprawy – wszystkie elementy konserwacji, które musisz zrobić, aby utrzymać nieruchomość w dobrym stanie, takie jak naprawa nieszczelnych toalet, naprawa ogrodzenia itp.
• 10% nakłady inwestycyjne-duże elementy biletów, które nie zdarzają się bardzo często, takie jak wymiana HVAC lub nowy dach
• 10% Zarządzanie Nieruchomościami-jeśli masz zarządcę nieruchomości, wezmą część czynszu, aby zarządzać najemcami dla Ciebie
• 10% podatki od nieruchomości – stawki podatku różnią się w całym kraju, ale jest to średnia (gdzie mieszkam w Teksasie, zapłaciłbym więcej niż 10% za podatki od nieruchomości!)
• 5% ubezpieczenia – ponownie stawki ubezpieczenia różnią się, ale obejmuje to Twoją odpowiedzialność i polisę przeciwpożarową
• 10% pustostanów i obrotów-kiedy najemcy się wyprowadzają, zwykle są dodatkowe naprawy do zrobienia, a może być pusty przez jakiś czas, zanim znajdzie nowych najemców

sumują wszystkie te koszty, a otrzymasz 50%. Chociaż jest to tylko numer boiska oznaczony jako obliczenie z tyłu koperty, w dłuższej perspektywie odkryłem, że jest to prawdziwe dla mojego własnego portfela nieruchomości na wynajem.

kilka lat nie będziemy mieli prawie żadnych napraw ani wolnych miejsc pracy i będzie się wydawać, że jesteśmy niesamowitymi inwestorami grabiącymi w przepływy pieniężne. Ale to trwa tylko jeden poważny problem (wymiana dachu, lub o problem hydrauliczny, lub przedłużony wakat) wymazać miesięcy przepływu środków pieniężnych.

powiązane: prawdziwy koszt Homeownership jest wyższy niż myślisz

jeśli spojrzysz na nasz przegląd na koniec roku naszych nieruchomości na wynajem, zauważysz, że mieliśmy jeden miesiąc, w którym mieliśmy ogromny minus-dwie główne naprawy w dwóch różnych nieruchomościach. Gdybyśmy nie odkładali rezerw na czas nieuniknionych wydarzeń, moglibyśmy mieć poważne kłopoty.

więc jeśli mam zasadę 1% wynajmu nieruchomości, która wynajmuje za $ 1,500 miesięcznie, a moje wydatki wynoszą 50% czynszu, to mogę wkładać $750 do mojej kieszeni co miesiąc, prawda?

nie tak szybko…

pamiętasz, jak powiedziałem, że zasada 1% to w przybliżeniu liczba breakeven? To zakłada, że bierzesz hipotekę na dom.

jeśli nie masz 150 000$, aby kupić naszą przykładową nieruchomość w gotówce, musisz uzyskać finansowanie.

dodanie kredytu hipotecznego do równania

jedną z najlepszych zalet nieruchomości jest możliwość dźwigni finansowej poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

w przypadku większości nieruchomości jednorodzinnych na wynajem wymagana jest zaliczka w wysokości 20-30%. Więc za naszą nieruchomość za 150 000$, jeśli wyłamię mój wierny kalkulator hipoteczny, z 20% zaliczką i 5% odsetkami, to będzie 644 $ miesięcznie.

aby podsumować nasz przykład, my:

1. kupił dom o wartości 150 000 USD
2. który wynajmuje za 1500 USD miesięcznie
3. z wydatkami 750 USD miesięcznie (50%) przed spłatą długu
4. i wziął pożyczkę o wartości 120 000 USD ze spłatą 644 USD miesięcznie

to pozostawia nam $1,500 – $750 – $644 = $106 przepływów pieniężnych miesięcznie.

co jest trochę lepsze niż break even. Stąd zasada 1%.

jaki procent należy zarobić na wynajmie nieruchomości?

teraz, gdy omówiliśmy zasadę 1% i dlaczego jest ona używana jako zasada kciuka w przybliżeniu do wynajmu nieruchomości, która powinna co najmniej zarabiać co miesiąc, pytanie brzmi –

ile przepływów pieniężnych powinienem zarabiać?

i to zależy wyłącznie od Ciebie, inwestora. Gdy już wiesz, jak prowadzić numery-oceniaj naprawy, wydatki, podatki od nieruchomości, stawki wynajmu itp. masz moc, aby ułożyć umowę, która działa na Ciebie.

mogę ci powiedzieć jakie kryteria kupowałem na moim rynku (Dallas, TX). Ale twój rynek będzie inny, a Twoje kryteria inwestowania będą prawdopodobnie inne.

na przykład, jeśli mieszkasz w San Francisco, nigdzie nie znajdziesz oferty 1%. Jeśli chcesz tam zainwestować, musisz mieć dużo gotówki i być gotówką, aby uzyskać niski zwrot gotówki i postawić na aprecjację. Możesz zarabiać zero (lub ujemne) przepływów pieniężnych co miesiąc, ale jeśli Twoja nieruchomość o wartości 1 miliona dolarów docenia 3% rocznie, możesz patrzeć na dużą wypłatę podczas sprzedaży.

to nie jest mój styl inwestowania – dla mnie obstawianie jest zbyt podobne do hazardu. Lubię stabilne zwroty gotówki, a każda wdzięczność jest wisienką na torcie.

z drugiej strony, jeśli mieszkasz na Środkowym Zachodzie, spełnienie zasady 1% jest łatwe i prawdopodobnie powinieneś dążyć do więcej.

dla mnie osobiście lubię znaleźć nieruchomości do wynajęcia, gdzie:

• I can make a 10% cash on cash return
• I can make at least $300 per month in cash flow after all expenditions
• I can buy the property at least a 20% discount to market value

the last point is one more real estate investing rule of thumb we haven ’ t talk about-commonly called the 70% zasady.

odnosi się to bardziej do flipperów domów, którzy muszą kupić dom za 70% jego ARV (po naprawie wartości) minus koszty naprawy, aby uwzględnić koszty posiadania, zakupu i sprzedaży, a mimo to osiągnąć zysk.

jak w przypadku wszystkich „zasad” dotyczących nieruchomości, zasada 70% jest elastyczna. Widziałem, że flippery kupują na 80%+ i zarabiają pieniądze, a niektórzy nie kupują, chyba że dostaną je za mniej niż 60% wartości.

mój rynek jest bardzo konkurencyjny, więc otrzymanie 20% rabatu (kupowanie po 80% ARV minus naprawa) jest liczbą, z której jestem zadowolony.

jedną z moich ulubionych rzeczy na temat nieruchomości jest to, że w przeciwieństwie do giełdy, która jest bardzo wydajna, nadal istnieją nieefektywności na rynku nieruchomości, które pozwalają znaleźć dobre oferty i uzyskać natychmiastowy kapitał, aby zbudować swoją wartość netto.

gdybym mógł kupić ten dom za 150 000 $za 80% wartości, miałbym natychmiast 30 000 $w kapitale własnym! Trudno to znaleźć w jakiejkolwiek innej klasie inwestycyjnej.

zasada jednego procenta to dopiero początek

zasady są po prostu takie, że można zrobić w głowie kalkulację, aby dowiedzieć się, czy warto przyjrzeć się bliżej umowie.

mając solidne zrozumienie zasady 1% i wiedząc o zasadzie 50% dla wydatków, jeśli znam cenę zakupu, potrzebne naprawy i wynajem Comp na nieruchomości, która pojawia się na moim biurku (lub w mojej skrzynce e-mail), mogę szybko zrobić matematykę i wiedzieć w 5 sekund, czy warto przyjrzeć się dalej.

jeśli znajdę ofertę, która zbliży się do zasady 1%, to się zainteresuję. Zanurkuję głębiej w potrzebne naprawy, może zadzwonię do wykonawcy, aby uzyskać wycenę. Zbadam kompy wynajmu i zobaczę, jakie ulepszenia mógłbym zrobić, aby tanio wylądować na wyższym końcu zakresu. I na pewno wyciągnę dokładne numery podatku od nieruchomości, i zadzwonię do mojego brokera hipotecznego, aby uzyskać aktualizację stóp procentowych.

ale to wszystko jest dużo pracy, której nie muszę robić, jeśli Mogę od razu wiedzieć, że umowa nie zadziała dla mnie.

mam nadzieję, że ten przegląd zasady 1% i związanych z nią zasad inwestowania w nieruchomości pomoże Ci szybko przeanalizować ofertę i sprawdzić, czy ma to sens. Wymaga praktyki i wielu chrupania, ale wkrótce stanie się drugą naturą.