Contratos Imobiliários, o Estatuto de Fraudes, e Exceções para o Estatuto de Fraudes

“Os estatutos de fraudes” é uma doutrina de lei que requer que certos contratos de ser por escrito e assinado pela pessoa a ser carregada, a fim de ser aplicada. Um desses contratos, que é abrangido pelo estatuto das fraudes, é um contrato de venda de bens imóveis. Fla. Stat. § 725.01. A jurisprudência impôs requisitos adicionais aos contratos de venda de bens imóveis, exigindo que sejam específicos quanto às partes envolvidas, ao objeto, às obrigações das partes e à retribuição. As loucuras de Minsky da Fla., Inc. v. Sennes, 206 F. 2D 1, 3 (5th Cir. 1953). Se o contrato de venda de imóveis subjacente não é certo e claro quanto a todos esses itens, então é inenforceable. O raciocínio para isso foi articulado pelo Tribunal Federal de Apelações do quinto circuito: “Para que haja um contrato, as partes devem ter um entendimento definido e distinto, comum a ambos, e sem dúvida de diferença.” ID.

semelhante a quase todas as outras doutrinas da lei, e um bom exemplo de como as disputas legais podem ser tão confusas, há uma exceção ao estatuto de fraudes, uma vez que diz respeito à aplicabilidade dos contratos de venda de imóveis. Essa exceção é chamada de “desempenho parcial”, e pode ser usada para fazer cumprir o que normalmente seria um contrato oral ou escrito defeituoso inaplicável para a venda de terras. Veja Williams v. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. 1st DCA 1960). Em certas circunstâncias, esta exceção está disponível para o comprador quando o vendedor infrinja o contato, não transmitindo a propriedade assunto e, em seguida, tenta evitar suas obrigações contratuais, reivindicando o contato subjacente é barrado pelo estatuto de fraudes.

os elementos do desempenho parcial são os seguintes: 1) o comprador pagou a totalidade ou parte da retribuição; 2) o comprador está na posse do imóvel; e 3) O Comprador fez melhorias valiosas e permanentes para o imóvel com o consentimento do vendedor; ou, na ausência de tais melhorias, 4) existem factos que fariam da transacção uma fraude para o comprador se o contrato não fosse executado. Miller contra Murray, 68.2d 594, 596 (Fla. 1953). Se o comprador é incapaz de provar esses elementos, então ele ou ela não pode superar um estatuto de fraude defesa a um contrato de venda de imóveis oral ou defeituoso escrito.

quando o comprador tenta executar um contrato oral de venda de imóveis, o ónus do comprador não pára de provar esses elementos para o desempenho parcial. O comprador deve também estabelecer a existência desse contrato oral, e de todas as suas condições exigidas, por ” provas claras, precisas e certas.”Miller v. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). Em Miller v. Gardner, o comprador foi capaz de provar suficientemente a existência e as condições de um contrato oral através das admissões do vendedor obtidas durante o litígio. ID.

é importante notar que o desempenho parcial não está disponível como uma exceção ao estatuto das fraudes quando o remédio solicitado pelo comprador é danos pecuniários. Em vez disso, o desempenho parcial é apenas uma exceção ao estatuto de fraudes para ações em equidade, ou seja, onde a solução procurada pelo comprador é desempenho específico. Faile, 118 So.2d a 602. O desempenho específico é um remédio quando o comprador procura que o tribunal obrigue o vendedor a transmitir a propriedade objeto como ele ou ela originalmente prometeu. Dito de outra forma, nenhuma ação do comprador que procura apenas danos em dinheiro pode ser mantida sempre que o contrato subjacente não é por escrito. ID.