Nos bastidores da sua hipoteca

pode ver a sua hipoteca como o empréstimo que o ajudou a comprar a sua casa. Mas os investidores vêem uma hipoteca como um fluxo de fluxos de caixa futuros. Estes fluxos de caixa são comprados, vendidos, despojados, transbordados e titularizados no mercado de hipotecas secundárias. Como a maioria das hipotecas acaba por ser vendida, o mercado secundário de hipotecas é extremamente grande e muito líquido.

a Partir do ponto de origem até o ponto em que um tomador de pagamento mensal termina com um investidor, como parte de um lastreados em hipotecas de segurança (MBS), asset-backed security (ABS), coberto de hipoteca obrigação (CMO) ou de dívida colateralizadas obligation (CDO) de pagamento, existem várias instituições que todos os esculpir uma porcentagem das taxas iniciais e/ou mensal de fluxos de caixa.Neste artigo, vamos mostrar como funciona o mercado secundário de hipotecas e apresentá-lo aos seus principais participantes.Existem quatro participantes principais neste mercado :: o originador da hipoteca, o agregador, o negociante de Valores Mobiliários e o investidor.

1. The Mortgage Originator

The mortgage originator is the first company involved in the secondary mortgage market. Os originadores de hipotecas consistem em bancos de retalho, banqueiros de hipotecas e corretores de hipotecas. Enquanto os bancos usam suas fontes tradicionais de financiamento para fechar empréstimos, os banqueiros hipotecários normalmente usam o que é conhecido como uma linha de depósito de crédito para financiar empréstimos. A maioria dos bancos, e quase todos os banqueiros de hipotecas, rapidamente vendem hipotecas recém-originadas no mercado secundário.

uma distinção a notar é que bancos e banqueiros hipotecários usam seus fundos próprios para fechar hipotecas e corretores hipotecários não. Em vez disso, os corretores de hipotecas agem como agentes independentes para Bancos ou banqueiros de hipotecas, juntando-os com clientes (mutuários).

no entanto, dependendo da sua dimensão e sofisticação, um originador de hipotecas pode agregar hipotecas por um determinado período de tempo antes de vender todo o pacote; ele também pode vender empréstimos individuais como eles são originados. Existe um risco envolvido para um cedente quando este detém uma hipoteca após uma taxa de juro ter sido cotada e bloqueada por um mutuário. Se a hipoteca não for vendida simultaneamente no mercado secundário no momento em que o mutuário bloqueia a taxa de juro, as taxas de juro poderiam mudar, o que altera o valor da hipoteca no mercado secundário e, em última análise, o lucro que o originador faz sobre a hipoteca.

originadores que agregam hipotecas antes de vendê-los, muitas vezes protegem seus pipelines hipotecários contra mudanças de taxa de juros. Há um tipo especial de transação chamado um comércio dos melhores esforços, projetado para a venda de uma única hipoteca, que elimina a necessidade para o originador cobrir uma hipoteca. Os originadores mais pequenos tendem a usar as melhores transações de esforços.

em geral, os originadores de hipotecas ganham dinheiro através das taxas cobradas para originar uma hipoteca e a diferença entre a taxa de juro dada a um mutuário e o prémio que um mercado secundário pagará por essa taxa de juro.

2. O agregador

agregadores são a próxima empresa na linha de participantes secundários do mercado hipotecário. Aggregators are large mortgage originators with ties to Wall Street firms and government-sponsored enterprises( GSEs), like Fannie Mae and Freddie Mac. Os agregadores compram hipotecas de origem recente a cedentes de menor dimensão e, juntamente com as suas próprias originações, formam conjuntos de hipotecas que ou titularizam em títulos hipotecários de marca privada (trabalhando com empresas de Wall Street) ou formam títulos hipotecários de agência (trabalhando através de GSEs).

Similar aos originadores, os agregadores devem cobrir as hipotecas em seus oleodutos a partir do momento em que se comprometem a comprar uma hipoteca, através do processo de titularização, e até que o MBS seja vendido a um negociante de títulos. Hedging a mortgage pipeline é uma tarefa complexa devido ao risco de queda e spread. Os agregadores fazem lucros pela diferença no preço que pagam pelas hipotecas e pelo preço pelo qual podem vender os MBS garantidos por essas hipotecas, dependendo da sua eficácia de cobertura.

3. Os corretores de títulos

após a formação de um MBS (e, por vezes, antes da sua constituição, dependendo do tipo de MBS), são vendidos a um corretor de títulos. A maioria das empresas de corretagem de Wall Street têm secretárias da MBS. Os negociantes nestas secretárias fazem todo o tipo de coisas criativas com MBS e empréstimos hipotecários inteiros; o objetivo final é vendê-los como títulos para os investidores. Os concessionários utilizam frequentemente MBSs para estruturar OCM, ABS e CDO. Estas operações podem ser estruturadas de modo a terem características de pré-pagamento diferentes e um pouco definidas e a melhorarem as notações de crédito em comparação com os BM subjacentes ou com empréstimos globais. Os concessionários fazem um spread no preço a que compram e vendem MBS, e procuram fazer lucros de Arbitragem na forma como estruturam os pacotes de OCM, ABS e CDO específicos.

4. Os investidores

os investidores são os utilizadores finais das hipotecas. Governos estrangeiros, fundos de pensões, companhias de seguros, bancos, GSEs e hedge funds são todos grandes investidores em hipotecas. MBS, CMOs, ABS e CDO oferecem aos investidores uma ampla gama de rendimentos potenciais com base em diferentes riscos de qualidade de crédito e de taxa de juro.

os governos estrangeiros, os fundos de pensões, as companhias de seguros e os bancos investem tipicamente em produtos hipotecários de elevada Notação. Estes investidores procuram certas parcelas das várias operações Hipotecárias estruturadas para os seus perfis de risco de pré-pagamento e de taxa de juro. Os fundos de cobertura são tipicamente grandes investidores em produtos hipotecários com notações de crédito baixas e produtos hipotecários estruturados que têm maior risco de taxa de juro.

de todos os investidores hipotecários, a GSEs tem as maiores carteiras. O tipo de produto hipotecário em que podem investir é em grande parte regulado pelo Escritório Federal de Supervisão da Empresa de habitação.

a linha de fundo

poucos mutuários percebem a extensão em que sua hipoteca é cortada, diced, e negociada. Em questão de semanas, talvez um mês, a partir do momento em que uma hipoteca é originada pode se tornar parte de uma OCM, ABS, ou CDO. O usuário final de uma hipoteca pode ser um fundo de hedge que faz apostas direcionais de taxas de juro ou usa posições alavancadas para explorar pequenas irregularidades de preços relacionais, ou pode ser o Banco central de um país estrangeiro que gosta da notação de crédito de uma agência MBS.Por outro lado, pode tratar-se de uma companhia de seguros sediada em Bruxelas, atraída pelo perfil de duração e convexidade de uma determinada parcela de um acordo ABS, OCM ou CDO. O mercado hipotecário secundário é enorme, líquido e complexo, com várias instituições, todos ansiosos para consumir uma fatia da torta hipoteca.