Pasto para alugar
confia no teu instinto, duas mulheres do Nebraska são acusadas de fraude por arrendamento de pasto através da Craigslist.
an ad listed on Craiglist for pastage land for rent proved too good to be true. Calinda Barthel (também conhecida como Calinda Vantine) de Crawford, Neb., e Kelley Heller, de Chardon, Neb., foram presos em Fevereiro. 17, 2017 on 15 felony charges of theft and conspiracy after they were caught alleged leasing land to multiple parties.
as vítimas, cujos nomes não foram divulgados na investigação em curso, eram de
Nebraska, Wyoming, Oklahoma e Dakota do Sul, incluindo Fontes Termais, Hermosa e Oelrichs.
“a dupla mãe-filha foi presa no início deste ano e foi acusada no Condado de Sioux e Dawes”, disse Keith Drinkwalter, investigador criminal da Patrulha do Nebraska. “Um crime de classe 2A leva um máximo de 20 anos sem mínimo. Basicamente, estas mulheres publicitaram o pasto, que está num fundo de propriedade da família do marido do Barthel, e convenceriam os rancheiros a virem ver o pasto e a investirem dinheiro para o segurar. Os depósitos variaram de US $ 4.500 a US $ 18.000, e eles prometeram um arrendamento de vários anos na área e também cobraram taxas diferentes para as várias vítimas.”
ao visitar os impactados, muitos disseram a Drinkwalter que, por ser tão difícil encontrar pasto, eles esperavam que o contrato fosse legítimo apesar de alguns dos sinais de aviso.
“muitos desses fazendeiros têm feito acordos verbais por anos sem problemas, mas a persistência da dupla em conseguir o dinheiro em tão grandes somas foi um pouco incomum”, disse Drinkwalter. “Se algo não está bem, deve haver uma razão. Uma vítima disse-me que até lhe deram referências, mas ele nunca lhes ligou. Outro disse que ele desistiu de um contrato de arrendamento existente, porque ele pensou que tinha este pasto e agora não tem nada para a época de pasto de Verão. Até tivemos uma vítima de Oklahoma que estava disposta a trazer o gado para aqui para pastar.”
the Craigslist add dumped a lot of people out of some serious cash, and now the ranchers are wondering, how do we get our money back?
“se essas vítimas recuperarem o seu dinheiro-essa é a pergunta de um milhão de dólares”, disse Drinkwalter. “Estes dois não têm nada, por isso qualquer restituição será ordenada pelo tribunal e poderá ser sob a forma de recebimento de futuros salários. Eles também possuem gado e máquinas, para que eles possam ser forçados a vender esses itens para pagar suas vítimas de volta.”
um rancheiro foi capaz de se esquivar de se tornar uma vítima deste esquema, visitando com Randy Cullers, um advogado de Chadron, Neb.
“a primeira pessoa com quem lidei neste caso específico me chamou com intenções de alugar o pasto destes dois”, disse Cullers. “No entanto, o que me deu a dica de que havia um problema foi que os proprietários legais no site do SIG não coincidiam com as pessoas que estavam oferecendo o pasto para locação. Era uma pista de que as coisas não estavam bem. O rancheiro já tinha algum mal-estar sobre o acordo, e depois da nossa conversa, ele escolheu afastar-se dele.”
não demorou muito para a notícia se espalhar e fazendeiros adicionais logo entraram em contato com Cullers depois de perceber que eles tinham sido enganados através deste anúncio online.
Para evitar problemas no futuro e obter um melhor controle sobre a pastagem disponível para alugar, Cullers incentiva os produtores a utilizar o SIG web site para obter informações sobre a terra e quem a possui, bem como o acompanhamento de referências e a busca de assistência jurídica, antes de assinar a linha pontilhada em qualquer pasto contrato de locação. Com a investigação ainda em curso, Drinkwalter pede que qualquer pessoa que tenha contatado Barthel ou Heller a respeito de terras de pastagem arrendadas deve chamá-lo em 308-432-6131 ou a Procuradoria do Condado de Sioux em 308-668-2466.
as pastagens estão a tornar-se um recurso raro e valioso no negócio do gado. Com uma dura concorrência pelos direitos de Locação Financeira, os produtores muitas vezes têm de olhar para longe e para longe do seu território de origem, a fim de obter grama suficiente para correr o seu gado durante os meses de pastagem.
Antes de assinar a linha pontilhada em um contrato de arrendamento, os proprietários de terras e locadores precisam chegar a um consenso em um número de termos, exclusivo para essa parcela particular de terra. Já não basta um acordo verbal e um aperto de mão firme. Hoje em dia, os produtores devem obter tudo por escrito para proteger todas as partes.
para Shad Sullivan, um alimentador de gado de Ordway, Colo., uma história comprovada com o proprietário da terra é fundamental para manter uma relação de aluguel em curso.”A integridade Histórica de ambas as partes realmente ajuda e ter um plano de contingência compreendido por todos os lados se algo acontecer é importante”, disse Sullivan. “Para um plano de contingência sobre minhas locações escritas, nós literalmente escrevemos no que cada um de nós espera da outra pessoa. Envolvo o meu banqueiro e informo-o de quem são todos os que têm ligações com o contrato. Também tenho reuniões envolvendo ambos os lados com famílias alargadas, por isso todos estão em plena compreensão. E eu salo sempre o acordo com um aperto de mão em cada renovação, quer seja um acordo escrito ou não.”
“as referências são muito necessárias, e eu vou sempre para o topo. Eu descubro quem é o banqueiro deles e falo com eles. Depois, vou literalmente à cidade perguntar às pessoas e aos negócios sobre a reputação da pessoa. É complicado porque se é um bom contrato de arrendamento as pessoas locais são geralmente a primeira escolha, e deve ser, mas às vezes um locador não quer local e é por isso que eu verifico as coisas quando estou alugando pasto de muito longe.”Shad Sullivan, alimentadora de gado em Ordway, Colo.
fazer seus trabalhos de casa é fundamental antes de entrar em um acordo, diz Sullivan.
“as referências são muito necessárias, e eu sempre vou para o topo”, disse ele. “Descubro quem é o banqueiro e falo com eles. Depois, vou literalmente à cidade perguntar às pessoas e aos negócios sobre a reputação da pessoa. É complicado porque se é um bom contrato de arrendamento as pessoas locais são geralmente a primeira escolha, e deve ser, mas às vezes um locador não quer local e é por isso que eu verifico as coisas quando estou alugando pasto de muito longe.”
para que as relações em curso funcionem, Sullivan disse que o preço nem sempre é o fator impulsionador, mas como você trata a terra que mais importa.
“eu descobri que o preço realmente não importa desde que você seja um inquilino consistente”, disse Sullivan. “Lembrem-se, o proprietário da terra quer que tratem a terra como se fosse vossa e cuidem dela. Na maioria das vezes eu descobri que se um tiro quente entra e oferece muito dinheiro, então eles geralmente são acordos de curto prazo, porque um cara não está nele para ambas as pessoas. Se um indivíduo vai alugá-lo a um vizinho, então é isso que ele vai fazer, independentemente do preço. Pago sempre o preço de mercado, dou a minha palavra e deixo as fichas caírem onde podem.”
Nancy Hockett Carlson, uma produtora de vitelos de Hotchkiss, Colo., ainda confia no acordo verbal com acordos escritos descrevendo planos de backup se a família decidir vender os hectares de pastagem.
“temos acordos verbais sobre três propriedades e um acordo escrito para um contrato de arrendamento com dinâmica familiar disfuncional”, disse ela. “Escrevemos se eles venderem a terra que somos compensados e / ou acabarmos a época do feno e tirarmos o feno da propriedade. Nós nos certificamos de incluir o básico em nosso acordo escrito — datas de início e fim, montante do aluguel e quando ele é pago.”
Nicole Lutz Polsdofer, uma rancheira de Powersville, Mo., diz que a comunicação é fundamental para todas as partes envolvidas, particularmente para esclarecer detalhes de gestão e melhorias da terra.
“temos acordos verbais e escritos para locações de pasto”, disse ela. “O acordo verbal permite-nos fazer melhorias na propriedade e tirar o custo da renda, como consideramos adequado. As nossas locações escritas são todas bastante rígidas. Temos um pedaço de pasto que só podemos usar de Maio a outubro. Eu preferiria ter o pasto durante todo o ano, mas não quero pressionar o assunto e perder os acres. Para um de nossos pastos, pegamos o preço de instalar uma nova cerca e a espalhamos por mais de três anos e tiramos essa quantia do preço de aluguel. Agora podemos ter esse pasto por três anos, e o senhorio pode ter uma nova cerca instalada sem pagar do bolso.”
Polsdofer baseia-se no arrendamento da fazenda da Iowa State University para criar um esboço para todos os acordos escritos. Este recurso pode ser transferido aqui na versão pdf:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
no Dakota do Sul, as locações orais são válidas por apenas um ano, portanto, se um contrato mais longo é desejado, deve ser por escrito. As locações escritas incluem todos os detalhes do acordo, que deve ser exclusivo para cada parcela de terreno a ser alugado. Enquanto há recursos on-line para montar um contrato de locação de graça, um advogado pode oferecer conselhos para se certificar de que todos os i’s são pontilhados e t’s são cruzados.Randy Cullers, advogado da Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras, Cullers, P. C., L. L. O. in Chadron, Neb., começa com um formulário de contrato de arrendamento de pastagem de três páginas que ele aplica aos contratos de arrendamento de terras dos seus clientes. O Acordo de locação do formulário é então modificado para corresponder à situação e ao Acordo do cliente.
“cada contrato de arrendamento de pastagens é diferente, por isso é difícil aplicar Generalidades para o que deve ser incluído em um contrato escrito”, disse Cullers. “Há tantos elementos que devem ser considerados. Não digo às pessoas para consultarem advogados para serem egoístas, mas pode ajudar a evitar problemas ao longo da estrada para ambas as partes cobrirem todas as bases.”
por exemplo, Cullers explicou que em uma seca, a única maneira de receber pagamentos de assistência à seca é se você tiver um contrato de arrendamento escrito para provar que seu gado estava naquela pastagem. Ele também incentiva os produtores a fazer perguntas sobre “o que se” e determinar quem é responsável por o que em um acordo.
o que acontece se houver escassez de erva — devido à seca, danos causados pelo granizo ou sobrepastoreio? Quem é responsável pela manutenção da vedação ou pela reparação de poços de água? O proprietário do gado tem seguro de Responsabilidade Civil no caso do gado sair na estrada? Quais são as condições do contrato? Quanto tempo vai durar? Quando serão devidos os pagamentos? Qual é a taxa? Quais são os termos para as ações de água? Quantas unidades animais são permitidas no pasto? É permitida a caça, a pesca ou outras actividades recreativas?
para preparar uma nomeação com um advogado que irá ajudar na elaboração de um acordo de renda de pasto, Cullers disse que a preparação pode encurtar o processo e economizar dinheiro dos clientes.
“traga uma descrição legal do pasto para a nomeação, juntamente com os nomes de quem você está trabalhando”, ele aconselhou. “Quanto mais você sabe sobre a propriedade, mais fácil é para um advogado para elaborar os papéis. Os produtores podem ir ao site online do county assessors Geographic Information System (Sig), que oferece um mapa digital online. Ao fazer isso, eles podem ver o nome que está na propriedade e onde cercas e waterers estão localizados. Você pode pesquisar por nome ou descrição legal, e você pode trazer o PDF para sua nomeação. É um passo simples que vai poupar tempo e dizer-lhe muito sobre a propriedade que você pretende alugar.”