Processo de execução e Leis, na Pensilvânia

Se você inadimplência em seus pagamentos de hipoteca, na Pensilvânia, a entidade de gestão (em nome do empréstimo proprietário, chamado o “credor” neste artigo), eventualmente, irá começar um encerramento. Aproximadamente metade dos estados, incluindo a Pensilvânia, exigem que o credor apresente um processo judicial em tribunal para executar a hipoteca. A lei estadual especifica como as execuções hipotecárias funcionam, e as leis federais e estaduais dão-lhe direitos e proteções durante todo o processo.

empréstimos hipotecários na Pensilvânia

se você conseguir um empréstimo para comprar imóveis residenciais na Pensilvânia, você provavelmente vai assinar dois documentos: uma nota promissória e uma hipoteca. A nota promissória é o documento que contém a sua promessa de reembolsar o empréstimo juntamente com as condições de reembolso. A hipoteca é o documento que dá ao mutuante um interesse de segurança na propriedade. Se você não fizer os pagamentos, a hipoteca fornece ao mutuante com o direito de vender a casa em uma venda de hipoteca para recuperar o dinheiro que lhe emprestou.

o Que Acontece se Você Perder um Pagamento de Hipoteca, na Pensilvânia

Se você perder um pagamento, a entidade gestora pode, geralmente, cobram uma taxa de atraso após o período de tolerância expirar. A maioria dos empréstimos hipotecários dão um período de graça de dez a quinze dias, por exemplo, antes de você incorrer em encargos atrasados. Para descobrir o período de carência em sua situação e o montante da taxa de atraso, reveja a nota promissória ou sua declaração de faturamento mensal.

se você perder alguns pagamentos de hipoteca, a funcionária provavelmente irá enviar cartas e chamá-lo para tentar cobrar. Na maioria dos casos, as leis federais de serviço de hipoteca exigem que o servicer para contatá—lo (ou tentar contatá—lo) por telefone para discutir alternativas de execução de hipoteca-chamadas opções de “mitigação de Perdas” – no máximo 36 dias após um pagamento perdido e novamente no prazo de 36 dias após cada pagamento perdido seguinte. Não mais de 45 dias depois de um pagamento perdido, o servicer deve informá-lo por escrito sobre as opções de mitigação de perdas que poderiam estar disponíveis e atribuir pessoal para ajudá-lo. Existem algumas exceções a alguns destes requisitos, como se você declarar falência ou dizer à entidade gestora para não entrar em contato com você sob a Fair Debt Collection Practices Act. (12 C. F. R. § 1024.39).O que é uma carta de violação?

muitas hipotecas da Pensilvânia têm uma disposição que exige que o mutuante envie uma carta de quebra se você ficar para trás em pagamentos. Este Aviso diz-lhe que o empréstimo está em falta. Se você não curar o default, o mutuante pode acelerar o empréstimo (chamá-lo devido) e ir em frente com a execução de hipoteca.Quando Começa A Execução?

a Lei Federal geralmente exige que a Entidade Gestora aguarde até que o empréstimo seja mais de 120 dias de mora antes de iniciar oficialmente uma execução hipotecária. Mas em algumas situações, como se você violar uma cláusula de due-on-sale ou se o servicer está se juntando à ação de encerramento de um credor superior ou subordinado, o encerramento pode começar mais cedo. (12 C. F. R. § 1024.41).

Pré-Aviso de encerramento na Pensilvânia

na Pensilvânia, o emprestador tem que enviar-lhe (o mutuário) um aviso de intenção de executar pelo menos 30 dias antes de iniciar uma execução. O aviso deve dar-lhe a chance de recuperar os pagamentos, chamado “cura o incumprimento. O Supremo Tribunal da Pensilvânia decidiu no caso do JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Cear. Quilate., Fevereiro. 20, 2019) que o mutuante tem de emitir uma nova notificação de intenção de encerrar antes de apresentar uma segunda denúncia de encerramento nos casos em que a denúncia inicial foi indeferida ou retirada. Mas este aviso não é necessário em certas circunstâncias, como se abandonasses a casa. (41 Pa. Stat. Anao. § 403).

também, na maioria dos casos, o emprestador deve enviar um aviso explicando os direitos de proprietário e descrevendo que ajuda está disponível, incluindo o direito de se aplicar à Agência de financiamento da habitação da Pensilvânia sob o programa de assistência hipotecária de emergência dos proprietários (HEMAP) para assistência. (35 Pa. Stat. Anao. § 1680.403 c). O aviso também deve aconselhá-lo sobre o padrão, incluir uma discriminação detalhada do montante total devido no passado, e dar 30 dias (mais três dias para contabilizar o tempo de discussão) para ter uma reunião cara-a-cara com uma agência local de aconselhamento de Crédito ao consumidor para tentar resolver o padrão. Se você se encontrar com uma agência de aconselhamento de crédito aprovado, o emprestador não pode tomar qualquer ação legal—como iniciar uma hipoteca—por 30 dias após a reunião. (35 Pa. Stat. Anao. § 1680.403 c).

leis de Encerramento do Estado na Pensilvânia

novamente, na Pensilvânia,o credor apresenta uma ação judicial em tribunal para executar. O credor notifica o processo, enviando-lhe uma intimação e queixa.

o que acontece se você fizer—ou não—apresentar uma resposta

se você não responder à ação judicial, o mutuante pode obter uma sentença à revelia do Tribunal. O acórdão dará ao mutuante Permissão para realizar uma venda de hipoteca. Mas se você responder ao processo arquivando uma resposta, o caso vai passar pelo processo de litígio. O mutuante pode, então, solicitar ao tribunal para conceder julgamento sumário. Uma moção de julgamento sumário pede que o tribunal conceder julgamento em favor do mutuante, porque os aspectos críticos do caso não estão em disputa.

se o tribunal concede julgamento sumário para o mutuante, ou você perder em julgamento, o juiz vai ordenar a casa vendida em uma venda de encerramento. Um aviso de venda deve ser afixado na propriedade e no escritório do xerife, e servido a você pelo menos 30 dias antes da venda. Deve também ser publicado num jornal uma vez por semana durante três semanas. (Pennsylvania Rule of Civil Procedure 3129.2).

a venda de encerramento

na venda, o mutuante geralmente faz uma oferta sobre a propriedade usando uma “oferta de crédito” em vez de licitar dinheiro. Com uma oferta de crédito, o mutuante recebe um crédito até o montante da dívida do mutuário. Às vezes, o mutuante licita o montante total da dívida; às vezes, licita menos. O maior Licitante na venda torna-se o novo proprietário da propriedade.

reinstalação da hipoteca antes da venda de encerramento na Pensilvânia

“reinstalação” é quando o mutuário traz o empréstimo atual, pagando os pagamentos perdidos de capital e juros, mais taxas e custos. Completar uma reintegração impedirá a execução.

Pennsylvania law permite a reintegração a qualquer momento, pelo menos uma hora antes de quando a licitação começa na venda de encerramento, um máximo de três vezes em qualquer ano civil. (41 Pa. Stat. Anao. § 404).

Pós-Venda Redenção Período Em Pensilvânia Lei

Alguns estados têm uma lei que dá um impedidas proprietário hora após o encerramento da venda de resgatar a propriedade. Na Pensilvânia, no entanto, não se tem um período de redenção depois de uma hipoteca.

julgamento de deficiência após uma venda de encerramento na Pensilvânia

às vezes, uma venda de encerramento não traz dinheiro suficiente para pagar o montante total devido sobre o empréstimo. A diferença entre o preço de venda e a dívida total é chamada de “saldo deficitário”.”Muitos estados, incluindo a Pensilvânia, permitem que o emprestador para obter um julgamento pessoal, chamado de “julgamento de deficiência”, para este montante contra o mutuário.

na Pensilvânia, o emprestador pode obter um julgamento de deficiência, apresentando um processo separado dentro de seis meses após a venda de encerramento. Se o mutuante era o comprador na venda de encerramento, a deficiência é limitada pelo justo valor de mercado da propriedade. (42 Pa. Contra. Stat. Anao. §§ 8103(a), 5522(B) (2)).Receber ajuda de um advogado penhor da Pensilvânia leis de penhora são complicadas. Servicers and lenders sometimes make errors or forget steps. Se você acha que o seu gestor de cobranças ou credor não conseguiu concluir uma etapa necessária, cometeu um erro, ou violados, estadual ou federal de encerramento leis, você pode ter uma defesa que poderia forçar um reinício para o encerramento, ou você pode ter alavancagem para trabalhar uma alternativa.

considere falar com um advogado de encerramento local ou escritório de assistência jurídica para aprender sobre seus direitos. Um advogado também pode dizer-lhe sobre diferentes maneiras de evitar a execução hipotecária. Da mesma forma, um conselheiro de habitação aprovado pela HUD pode fornecer informações úteis (a nenhum custo) sobre várias alternativas à exclusão.