três equívocos em relação a ADA e Fair Housing Accessibility Laws

é bastante comum para auditores, inspetores e agências regulatórias para aplicar mal as várias leis de acessibilidade nos livros. Os proprietários multifamiliares às vezes se encontram fora de Conformidade por causa de uma má interpretação dos regulamentos e podem gastar milhares de dólares corrigindo um problema que realmente não existe.

profissionais multifamiliares, desde gestores de locais a operadores e proprietários, devem compreender que regulamentos se aplicam à sua propriedade para evitar uma justa ação judicial, multa ou pena. Compreender quando a propriedade foi construída e se um subsídio regulamentar ou federal se aplica é o primeiro passo.

neste artigo, olhamos para três equívocos comuns do American with Disabilities Act, o Rehabilitation Act de 1973 e o Fair Housing Act relativo à acessibilidade em propriedades multifamiliares:

Properties must have ada units

Let’s start out by blowing a most common mal-entendido about accessibility at multifamily properties: mandatory ADA units. A verdade é que não há propriedades de apartamentos que tenham unidades do American With Disabilities Act (ADA). Zero. Postal. Zero. Quando as pessoas querem falar sobre suas unidades ADA, esse é o seu sinal de que eles não têm uma compreensão das leis de acessibilidade.

ADA aplica-se a Alojamentos públicos. Exemplos de acomodações públicas são quartos de hotel, restaurantes, centros de Convenções, lojas de conveniência e moradias estatais, como dormitórios universitários. Assim, embora o ADA – assinado em 1990-se aplique às propriedades multifamiliares, não se aplica às unidades habitacionais. Todas as áreas de alojamento público devem ser totalmente acessíveis. As áreas públicas de uma propriedade multifamiliar incluem o escritório de aluguel. Uma sala da comunidade pode cair sob a ADA se estiver disponível para mais do que os residentes e seus convidados (ou seja, usado para reuniões da cidade ou alugado).

o AAD aplica-se igualmente às áreas de estacionamento nos Serviços de locação financeira. A lei exige que um certo número de lugares de estacionamento acessíveis sejam de acesso van. O corredor de Acesso para um espaço de van-acessível é necessário ter 96 polegadas ou 8 pés de largura. Os corredores de acesso padrão têm de ter 60 polegadas ou 1,5 metros de largura. As propriedades multifamiliares também são necessárias para ter sinalização “Van Accessible” no espaço. Se você não tem um espaço acessível van em sua propriedade, as chances são muito boas que você está fora de Conformidade. Um provador de Habitação Justa não precisa sair do carro em sua propriedade para determinar que você não está cumprindo as leis de Habitação Justa.

Section 504 applies to ALL properties with government subsidies

Another common misconception is that Section 504 of the Rehabilitation Act of 1973 applies to your property if you have a government subsidy. Enquanto partes da secção 504 vão aplicar-se a si, elas não se relacionam necessariamente com a sua propriedade como construída. Os requisitos de design da Seção 504 foram implementados para propriedades de desenvolvimento Rural recém-construídas em 1982 e para os EUA. Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) em 1988. As propriedades construídas sob estes programas antes destas datas não são necessárias para fornecer cinco por cento de unidades totalmente acessíveis e dois por cento de unidades com deficiência auditiva e visual, a menos que substancialmente reabilitado. As propriedades construídas antes dessas datas são incentivadas a fornecer cinco por cento de unidades totalmente acessíveis durante a renovação, reabilitação ou reparação.

a secção 504 também exige que as áreas comuns sejam totalmente acessíveis. Se uma propriedade foi construída antes das datas de implementação, o proprietário não é obrigado a tornar acessíveis as unidades de habitação ou as áreas comuns. As leis de Habitação Justa exigem que o proprietário faça acomodações ou modificações razoáveis, se solicitado por um requerente ou um residente. Assim, mesmo que um proprietário não seja obrigado a fazer mudanças por grosso em um imóvel, é provável que ele terá que fazer mudanças devido a um pedido razoável por um requerente ou residente.

A Fair Housing Amendments Act não distingue entre unidades acessíveis e adaptáveis

outro mal-entendido é a diferença entre unidades acessíveis e unidades adaptáveis. A Fair Housing Amendments Act de 1988 (FHAA) acrescentou a deficiência e o estatuto familiar como classes de proteção federal. A FHAA exige que os edifícios construídos após 13 de Março de 1991, sejam construídos com sete características específicas de design, e sejam adaptáveis. Todas as unidades do rés-do-chão e todas as unidades nos edifícios dos elevadores devem ser adaptáveis. Todas as áreas comuns devem também estar completamente acessíveis, tal como estão na secção 504.

as sete características de design destas unidades adaptáveis permitem que um proprietário adapte rapidamente uma unidade se alguém com deficiência física necessitar de recursos acessíveis. Por exemplo: uma unidade adaptável tem paredes reforçadas nas casas de banho e banheira/Chuveiros para acomodar a instalação de barras se necessário pelo residente, enquanto uma unidade totalmente acessível tem essas barras já instaladas. Outra reviravolta interessante é que os townhouses (ou unidades com espaços de habitação em vários andares) não são cobertos por estes regulamentos (a menos que o edifício em que eles estão tem um elevador).

compreender a verdade por trás destes equívocos permitirá que as propriedades multifamiliares permaneçam em plena conformidade e, potencialmente, evitar um processo de moradia justo e dispendioso.

para mais informações, Descarregue o Fair Housing Act e o Ada Guidelines eBook.