Um por Cento Regra de Imóveis: Fácil de Matemática para Avaliar imóveis para Locação

2.4 Kshares

corolário: Qual é o multiplicador da renda bruta?

você também pode ter ouvido falar de outro termo investidor jogado em torno, o Multiplicador de renda bruta. Isto é basicamente o inverso da regra de 1%. Os investidores gostam de jogar fora muitos termos para ser confuso às vezes…

o multiplicador do aluguel bruto é o preço de compra da propriedade dividido pela receita anual de aluguel.

para a nossa casa de $ 150.000 que aluga por $ 1.500 por mês, o GRM seria $150,000 / ($1,500 * 12) = 8.33. A regra de 1% poderia ser reformulada como a” regra de 8,33 GRM ” e significar exatamente a mesma coisa. Não é tão cativante.Lembre-se, esta é apenas uma regra de ouro. Você poderia ganhar dinheiro com uma propriedade que cai no intervalo da regra de 0,8% (renda mensal é apenas 0,8% do preço de compra), e você poderia perder dinheiro em uma propriedade que excede a regra de 1%. Há muitos factores em jogo, mas a regra de 1% é a base de onde começo todas as avaliações.Então porque é que a regra de 1% funciona?

Bem, para isso, precisamos aprofundar um pouco em turvas águas de trás-da-envelope de imóveis cálculos…

50% Regra para o Arrendamento de Propriedade Despesas

50% de regra indica que, em média, as despesas com o aluguel de um imóvel será de cerca de 50% do aluguel.

assim, se a renda é de $ 1.500 por mês, $ 750 disso irá para o pagamento de despesas (não incluindo pagamentos de empréstimos).Como uma estimativa aproximada, as suas despesas podem parecer-se com isto.:

• 5% Manutenção e Reparos – todos os itens de manutenção que você precisa fazer para manter a propriedade em boa forma, tais como a fixação do vazamento banheiros, consertando a cerca, etc.
• 10% de Despesas de Capital – as grandes bilhete de itens que não acontece muito frequentemente, tais como HVAC de substituição ou um novo telhado
• 10% Gestão imobiliária – se você tem um gerente de propriedade, eles vão tomar uma parte da renda para gerenciar os inquilinos para você
• 10% de Propriedade Impostos – taxas de imposto diferentes em todo o país, mas isso é uma média (onde eu moro no Texas, eu iria pagar mais do que 10% para impostos sobre a propriedade!)
• 5% Seguro – novamente, seguro de taxas diferentes, mas este cobre a sua responsabilidade e política fogo
• 10% de ofertas de emprego e volume de negócios – quando inquilinos mover-se para fora, não são geralmente extra reparos a fazer, e pode ser vazio por algum tempo antes de encontrar novos inquilinos

somar todos os custos, e você chegar a 50%. Embora este seja apenas um número aproximado, como um cálculo back-of-the-envelope, a longo prazo, eu descobri que é verdade para o meu próprio portfólio de propriedades de aluguer.Alguns anos não teremos quase nenhuma reparação ou vagas e parecerá que somos investidores surpreendentes a ganhar dinheiro. Mas só é preciso um grande problema (substituir um telhado, ou ter um problema de canalização, ou uma vaga estendida) para acabar com meses de fluxo de caixa.

Relacionados: O Verdadeiro Custo da casa própria é Maior do Que Você Pensa

Se você olhar para o nosso final de ano revisão de nossos preços de aluguer de propriedades, você vai notar tivemos um mês, onde tivemos um ENORME negativo de dois grandes reparações em duas diferentes propriedades. Se não tivéssemos reservado reservas para quando o inevitável acontecer, poderíamos ter tido grandes problemas.Então, se eu tiver uma regra de 1% que alugue $ 1.500 por mês e minhas despesas são 50% do aluguel, então eu posso colocar $750 no meu bolso todos os meses, certo?Lembra-se quando eu disse que a regra de 1% era aproximadamente um número de quebra? Isso pressupõe que estás a fazer uma hipoteca da casa.A menos que tenha 150 mil dólares por aí para comprar a nossa propriedade em dinheiro, terá de obter financiamento.

adicionando a hipoteca à equação

uma das melhores vantagens do imobiliário é a capacidade de alavancar o seu dinheiro através da realização de uma hipoteca.

na maioria das propriedades de aluguer de uma única família, você vai precisar de um pagamento de 20-30% de entrada. Então, para a nossa propriedade de $ 150.000, se eu abrir a minha calculadora de hipoteca fiel, com um pagamento de 20% de entrada e 5% de juros, isso é um pagamento de $ 644 a cada mês.Para recapitular o nosso exemplo,:

1. Comprou us $150.000 casa
2. Que aluga por r $1.500 por mês
3. Com despesas de us $750 por mês (50%) antes dos pagamentos de dívidas
4. E tirou um de $120.000 empréstimo com pagamentos de us $644 por mês

Que nos deixa com $1,500 – $750 – $644 = $106 de fluxo de caixa por mês.

que é um pouco melhor do que quebrar mesmo. Daí a regra de 1%.

que porcentagem devo fazer em uma propriedade de aluguel?

agora que discutimos a regra de 1% e por que é usado como regra de ouro para aproximar uma propriedade de aluguel que deve pelo menos fazer um pouco de fluxo de caixa a cada mês, a questão é –

quanto fluxo de caixa devo estar fazendo?

e isso depende inteiramente de si, o investidor. Uma vez que você sabe como executar os números – avaliar reparos, despesas, impostos de propriedade, taxas de aluguer, etc. tens o poder de fazer um acordo que funcione contigo.

posso dizer-lhe quais são os meus critérios de compra no meu mercado (Dallas, TX). Mas o seu mercado será diferente e os seus critérios de investimento também serão provavelmente diferentes.

por exemplo, se você mora em São Francisco, você não vai encontrar um negócio de 1% em qualquer lugar. Se você quer investir lá, você precisa ter um monte de dinheiro e estar disposto a fazer um baixo cash-on-cash retorno e apostar em apreciação. Você pode estar fazendo zero (ou negativo) fluxo de Caixa todos os meses, mas se sua propriedade de US $1 milhão aprecia a 3% ao ano, você pode estar olhando para um grande pagamento quando você vende.

esse não é o meu estilo de investimento – para mim apostar em apreciação é muito parecido com o jogo. Eu gosto de retornos estáveis de dinheiro, e qualquer apreciação é cereja no topo do bolo.

no outro lado, se você vive no Midwest, cumprir a regra de 1% é fácil, e você provavelmente deve estar buscando mais.Qual é a regra dos 2%?

pode ter ouvido os investidores falarem sobre a regra dos 2%. A regra dos 2% é igual à regra dos 1%. Ele afirma que você deve comprar rendas que alugam por 2% do preço de compra.

há muito debate sobre a validade desta “regra”. Durante as profundezas da recessão de 2008, você poderia encontrar propriedades que encontraram esses números em bairros de classe trabalhadora decente. Mas na maioria dos lugares, os mercados recuperaram ao ponto de isso não ser possível.

você ainda pode encontrar propriedades que cumprem a regra de 2% em bairros de baixa qualidade, de alta criminalidade, e alguns investidores optam por investir lá por causa do alto fluxo de caixa. Tudo o que vou dizer sobre isso é que, uma vez que você contabiliza os custos adicionais de vacância, vandalismo e rotatividade, eu não acho que você está realmente ganhando muito, se algum fluxo de dinheiro adicional, e você tem que lidar com um monte de mais problemas de inquilinos. Eu nunca recomendaria um investimento novato em uma área como esta.