publikation

af Brian Loffredo.

Lien dispensationer er ofte påkrævet af entreprenører forud for fremskridt betalinger og endelig betaling. Lien-undtagelser fortæller ejendomsejeren, banken, forsikringsselskabet og andre parter, at der er foretaget betaling til dem, der leverer arbejdskraft og materialer til et byggeprojekt, og at ejendommen er sikker fra mekanikerens panterettigheder.

i Virginia er bankerne især interesserede i at opnå tilbageholdelsesfritagelser, inden de foretager lodtrækningsbetalinger. Dette skyldes, at mekanikerens pantholdere i nogle situationer kan opnå “prioritet” over banken, hvis ejendommen sælges for at håndhæve pantet. Med andre ord, hvis ejendommen sælges, kan mekanikerens lienholder have ret til den første betaling af salgsprovenuet, hvor kun det resterende provenu (hvis nogen) flyder til banken. Banker er derfor meget forsigtige med mekanikerens panterettigheder og kræver typisk, at entreprenører, underleverandører og materialemænd leverer pantfritagelser på forskellige tidspunkter gennem byggeprojekter.

det er vigtigt at erkende, at ikke alle lien-undtagelser er ens. Mens de kan synes lignende og “standard,” oftentimes de kan være farlige for den uforsigtige entreprenør. Virginia-sagen om United Masonry Incorporated af Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) er et perfekt eksempel på en pantfritagelsessituation, der blev grim for en entreprenør. I United Masonry underskrev entreprenøren en pantfritagelse for en delvis betaling. Pantfritagelsen angiver størrelsen af den betaling, der modtages af entreprenøren. Betalingsbeløbet var dog ikke det samlede beløb, der skyldtes entreprenøren på det tidspunkt. Panteretten erklærede, at den frigav alle entreprenørens panterettigheder indtil en bestemt dato.

da entreprenøren havde indsat betalingsbeløbet og ikke det fulde skyldige beløb, mente entreprenøren, at han stadig kunne hævde en tilbageholdelsesret på den skyldige og skyldige saldo. Imidlertid, retten fandt andet, og nægtede entreprenørens ret til at indgive en tilbageholdelsesret for den skyldige saldo. Retten fandt, at fritagelsen om tilbageholdelsesret ikke specifikt anførte, at den kun kunne håndhæves i det omfang, det betalte beløb (i.e. det beløb, der er anført i pantfritagelsen). Retten læste tilbageholdelsesfritagelsen strengt, og mente, at entreprenøren havde givet afkald på sin ret til at indgive en tilbageholdelsesret på hele det skyldige beløb indtil den bestemte dato.

Lien-undtagelser kan også forårsage andre problemer. For eksempel kan nogle parter (for eksempel materialeleverandører og udstyrsudlejningsfirmaer) være involveret med en bestemt Hovedentreprenør, ejer eller anden part på flere projekter på samme tid. Eventuelle tilbageholdelsesretsfritagelser, der underskrives af sådanne parter, skal være omhyggelige med specifikt at definere det pågældende projekt og de specifikke parter, der er involveret i det pågældende projekt. Ellers kunne en underskrevet dispensation udelukke panterettigheder – og potentielt andre samlinger indsats-med hensyn til andre projekter. Uforvarende underskrive en alt for bred lien afkald kan have alvorlige konsekvenser, og kan koste entreprenører en masse penge.

selvom det kan virke unødvendigt, bør entreprenører kraftigt overveje at have en advokatanmeldelse af tilbageholdelsesret inden underskrivelsen. Hvis projektet er i gang, chancerne er den samme pant afkald vil blive præsenteret for entreprenøren med hensyn til hver betaling. Som sådan ville en advokatanmeldelse kun være nødvendig ved en lejlighed. Omkostningerne ved at gennemgå pantfritagelsen er minimale, og i betragtning af de potentielle konsekvenser er en gennemgang bestemt forsigtig.

Brian Loffredo er rektor i Offit Kurmans kontor i Baltimore. Hvis du har spørgsmål om indholdet af denne artikel eller andre byggesager, bedes du kontakte Mr. Loffredo på 301.575.0345 eller [email protected].