În spatele scenei de ipoteca

puteți vedea Ipoteca ca împrumut care a ajutat să cumpere casa ta. Dar investitorii văd o ipotecă ca un flux de fluxuri de numerar viitoare. Aceste fluxuri de numerar sunt cumpărate, vândute, dezbrăcate, tranșate și securitizate pe piața ipotecară secundară. Deoarece majoritatea ipotecilor ajung la vânzare, piața ipotecară secundară este extrem de mare și foarte lichidă.

de la punctul de origine până la punctul în care plata lunară a debitorului se termină cu un investitor ca parte a unei garanții garantate cu ipotecă (MBS), a unei garanții garantate cu active (ABS), a obligației ipotecare garantate (OCP) sau a obligației datoriei garantate (CDO), există mai multe instituții diferite care toate scot un procent din taxele inițiale și/sau fluxurile de numerar lunare.

în acest articol, vă vom arăta cum funcționează piața ipotecară secundară și vă vom prezenta participanților săi majori.

există patru participanți principali pe această piață: inițiatorul ipotecar, agregatorul, distribuitorul de valori mobiliare și investitorul.

1. Inițiatorul ipotecar

inițiatorul ipotecar este prima companie implicată pe piața ipotecară secundară. Inițiatorii ipotecari constau din bănci cu amănuntul, bancheri ipotecari și brokeri ipotecari. În timp ce băncile își folosesc sursele tradiționale de finanțare pentru a închide împrumuturile, bancherii ipotecari folosesc de obicei ceea ce este cunoscut sub numele de linie de credit de depozit pentru a finanța împrumuturile. Cele mai multe bănci, și aproape toți bancherii ipotecare, vinde rapid Nou originea ipoteci pe piața secundară.

o distincție de remarcat este că băncile și bancherii ipotecari își folosesc fondurile proprii pentru a închide ipotecile, iar brokerii ipotecari nu. Mai degrabă, brokerii ipotecari acționează ca agenți independenți pentru bănci sau bancheri ipotecari, punându-i împreună cu clienții (debitorii).

cu toate acestea, în funcție de dimensiunea și sofisticarea sa, un inițiator de ipotecă ar putea agrega ipoteci pentru o anumită perioadă de timp înainte de a vinde întregul pachet; ar putea vinde, de asemenea, împrumuturi individuale așa cum sunt originare. Există un risc implicat pentru un inițiator atunci când deține o ipotecă după ce o rată a dobânzii a fost cotată și blocată de un împrumutat. Dacă ipoteca nu este vândută simultan pe piața secundară în momentul în care împrumutatul blochează rata dobânzii, ratele dobânzii s-ar putea modifica, ceea ce modifică valoarea ipotecii pe piața secundară și, în cele din urmă, profitul pe care inițiatorul îl realizează pe ipotecă.

inițiatorii care agregă creditele ipotecare înainte de a le vinde își acoperă adesea conductele ipotecare împotriva schimbărilor ratei dobânzii. Există un tip special de tranzacție numit comerț cu cele mai bune eforturi, conceput pentru vânzarea unei singure ipoteci, care elimină necesitatea ca inițiatorul să acopere o ipotecă. Inițiatorii mai mici tind să utilizeze cele mai bune meserii eforturile.

în general, inițiatorii ipotecilor câștigă bani prin taxele percepute pentru a genera o ipotecă și diferența dintre rata dobânzii acordată unui împrumutat și prima pe care o piață secundară o va plăti pentru acea rată a dobânzii.

2. Agregatorul

agregatorii sunt următoarea companie din rândul participanților la piața ipotecară secundară. Agregatorii sunt mari inițiatori de credite ipotecare cu legături cu firme de pe Wall Street și întreprinderi sponsorizate de guvern (GSEs), precum Fannie Mae și Freddie Mac. Agregatorii achiziționează Ipoteci nou originate de la inițiatori mai mici și, împreună cu propriile lor origini, formează bazine de ipoteci pe care fie le securizează în titluri garantate cu ipotecă cu etichetă privată (lucrând cu firme de pe Wall Street) sau formează titluri garantate cu ipotecă de agenție (lucrând prin GSEs).

Similar inițiatorilor, agregatorii trebuie să acopere ipotecile din conductele lor din momentul în care se angajează să cumpere o ipotecă, prin procesul de securitizare și până când MBS este vândut unui dealer de valori mobiliare. Acoperirea unei conducte ipotecare este o sarcină complexă din cauza riscului de cădere și răspândire. Agregatorii fac profituri prin diferența de preț pe care o plătesc pentru ipoteci și prețul pentru care pot vinde MBS susținute de aceste ipoteci, în funcție de eficacitatea lor de acoperire.

3. Dealeri de valori mobiliare

după ce s-a format un MBS (și uneori înainte de a se forma, în funcție de tipul MBS), acesta este vândut unui dealer de valori mobiliare. Majoritatea firmelor de brokeraj de pe Wall Street au birouri de tranzacționare MBS. Dealerii de pe aceste birouri fac tot felul de lucruri creative cu MBS și împrumuturi ipotecare întregi; scopul final este de a le vinde ca valori mobiliare investitorilor. Dealerii folosesc frecvent MBSs pentru a structura OCP, ABS și CDO. Aceste oferte pot fi structurate pentru a avea caracteristici diferite și oarecum definite de plată în avans și ratinguri de credit îmbunătățite în comparație cu MBS subiacente sau împrumuturi întregi. Dealerii fac o răspândire a prețului la care cumpără și vând MBS și caută să obțină profituri de arbitraj în modul în care structurează pachetele OCP, ABS și CDO.

4. Investitorii

investitorii sunt utilizatorii finali de credite ipotecare. Guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări, băncile, GSEs și fondurile speculative sunt toți mari investitori în ipoteci. MBS, CMOs, ABS și CDO oferă investitorilor o gamă largă de randamente potențiale bazate pe riscuri variate de calitate a creditului și de rată a dobânzii.

guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări și băncile investesc de obicei în produse ipotecare foarte apreciate. Anumite tranșe ale diferitelor oferte ipotecare structurate sunt căutate de acești investitori pentru profilurile lor de risc de plată anticipată și de rată a dobânzii. Fondurile speculative sunt de obicei investitori mari în produse ipotecare cu ratinguri de credit scăzute și produse ipotecare structurate care prezintă un risc mai mare de rată a dobânzii.

dintre toți investitorii ipotecari, GSEs au cele mai mari portofolii. Tipul de produs ipotecar în care pot investi este în mare măsură reglementat de Oficiul Federal de Supraveghere a întreprinderilor de locuințe.

linia de Jos

puțini debitori își dau seama de măsura în care ipoteca lor este tăiată, tăiată și tranzacționată. Într-o chestiune de săptămâni, poate o lună, din momentul în care este originată o ipotecă, poate deveni parte a unei OCP, ABS sau CDO. Utilizatorul final al unei ipoteci ar putea fi un fond de hedging care face pariuri direcționale pe rata dobânzii sau folosește poziții cu efect de levier pentru a exploata mici nereguli relaționale de stabilire a prețurilor sau ar putea fi Banca Centrală a unei țări străine căreia îi place ratingul de credit al unei agenții MBS.

pe de altă parte, ar putea fi o societate de asigurări cu sediul la Bruxelles atrasă de durata și profilul de convexitate al unei anumite tranșe într-o tranzacție TGA, OCP sau CDO. Piața secundară ipotecare este imens, lichid și complex cu mai multe instituții toate dornici de a consuma o felie de plăcintă ipotecare.