Cascade, Clawbacks & clauze Catch-up – Trei Termeni de capital privat a explicat

fie alocarea de bani la un fond de investiții sau la o afacere individuală, termenii și condițiile unei investiții imobiliare de capital privat sunt guvernate de un document numit „Memorandumul de plasament privat” sau „PPM” pentru scurt. Printre altele, PPM stabilește două aspecte importante ale tranzacției: (1) comisionul(Comisioanele) plătit (e) administratorului de investiții; și (2) modul în care veniturile și profiturile generate de proprietatea subiacentă sunt împărțite între managerul de investiții (uneori numit Sponsor sau partener General) și investitorii individuali (uneori denumiți parteneri limitați).

investitorii care nu sunt familiarizați cu limbajul tipic și structura tranzacției prezentate într-un PPM pot găsi dificil de urmat. Mai exact, există trei termeni utilizați în mod obișnuit – „cascadă”, „clawback” și „recuperare”-care pot fi deosebit de confuze. Cu toate acestea, o înțelegere corectă a acestora este esențială pentru evaluarea profilului de risc și a meritelor relative ale unei oportunități de investiții. Acestea sunt explicate mai jos.

Cascada de investiții

structura de bază a unei tranzacții imobiliare comerciale cu capital privat este de așa natură încât există două părți implicate, partenerul General și partenerul(partenerii) limitat (i).

„partenerul General” este managerul de investiții. Aceștia sunt responsabili pentru identificarea oportunităților de investiții, organizarea finanțării, coordonarea logisticii tranzacțiilor și gestionarea proprietății odată achiziționate. Într – o afacere tipică, vor pune o mică parte din capitalul total necesar pentru finanțarea achiziției, de obicei 10% – 20%.

cealaltă parte este „Limited Partners” sau „LPs.”Poate exista un LP sau mai multe, dar sunt investitori acreditați care își plasează capitalul cu partenerul General în speranța de a câștiga un randament pozitiv. Rolul de societate în comandită limitată este strict pasiv și, în mod colectiv, contribuie cu diferența dintre capitalul total necesar și suma contribuită de partenerul General, de obicei 80% până la 90%.

deoarece partenerul General este responsabil pentru gestionarea activului după finalizarea achiziției, o structură tipică a tranzacției îi va stimula să ofere un randament ridicat partenerilor limitați. Acest lucru se face oferindu-le o cotă tot mai mare din veniturile și profiturile proprietății odată ce anumite obstacole sunt îndeplinite. Colocvial, această structură de întoarcere este cunoscută sub numele de ” cascadă.”

prin definiție, o investiție de capital „cascadă” este metoda utilizată pentru a aloca veniturile și profiturile unei investiții între partenerul General și partenerul(partenerii) limitat (i). Metodologia exactă este descrisă în PPM și poate varia foarte mult de la o afacere la alta, dar fiecare cascadă are o serie de caracteristici comune:

• rentabilitate preferată: ca stimulent pentru a investi, un partener General poate oferi partenerilor limitați o „rentabilitate preferată”, ceea ce înseamnă că vor primi prima creanță asupra numerarului proprietății disponibil pentru distribuție până când vor obține o anumită rentabilitate a investiției. De exemplu, o afacere poate oferi partenerilor limitați o rentabilitate preferată de 8%, ceea ce înseamnă că vor primi 100% din banii proprietății disponibili pentru distribuire până când vor câștiga o rentabilitate de 8% din investiția lor.
• obstacole de returnare: un obstacol de returnare este un punct în care fluxul de numerar împărțit între GP și LPs se schimbă. De exemplu, o cascadă ar putea fi structurată astfel încât GP să obțină 10% din fluxul de numerar disponibil pentru distribuție, iar LP să obțină 90% până când LP-urile câștigă un randament de 12% (obstacolul de returnare). Dacă LP-urile câștigă mai mult de 12%, împărțirea se modifică astfel încât GP să obțină 20%, iar LP-urile să obțină 80%.
• măsurarea obstacolului de întoarcere: în funcție de afacere, obstacolul de întoarcere poate fi măsurat într-o varietate de moduri diferite. Două metode populare folosesc rata internă de rentabilitate sau multiplul de capitaluri proprii.

pentru a ilustra modul în care aceste caracteristici funcționează împreună, luați în considerare următorul exemplu de structură tipică de cascadă în care GP contribuie cu 10% din capitalul total necesar, iar LP contribuie cu restul de 90%:

în această structură, atunci când partenerii limitați câștigă între 0% și 8%, împărțirea fluxului de numerar este „pro-rata”, ceea ce înseamnă că acțiunile GP și, respectiv, LP sunt aceleași cu ceea ce fiecare parte a contribuit inițial. Dar, dacă LP-urile câștigă 8% din investiția lor, dar mai puțin de 12%, împărțirea fluxului de numerar se modifică astfel încât GP să obțină 20%, iar LP-urile să obțină 80%. Această cotă suplimentară este menită să stimuleze GP să ofere o rentabilitate puternică și este cunoscută sub numele de „promovare”.”În cele din urmă, în ultima etapă, dacă LP-urile câștigă mai mult de 12% din banii lor, împărțirea fluxului de numerar se schimbă din nou, astfel încât GP să obțină 30%, iar LP-urile să obțină 70%.

pentru a complica și mai mult lucrurile, există două tipuri de cascade care ar putea fi utilizate într-o tranzacție de capital privat, Cascada Europeană și Cascada Americană.

Cascada Europeană

într-o structură de cascadă Europeană, 100% din fluxul de numerar al proprietății este plătit LPs pe o bază proporțională până când obstacolul preferat de returnare este îndeplinit și 100% din capitalul LP este returnat. Deasupra obstacolului, cota partenerului General din venit crește. Această structură este frecvent observată în fondurile de capital privat în care capitalul investitorilor poate fi implementat în investiții multiple.

din punctul de vedere al investitorilor, cel mai mare avantaj al modelului European este că partenerul General nu obține niciun profit până când capitalul investitorului, plus randamentul preferat, nu este dat înapoi. Ideea din spatele acestei structuri este că managerul este stimulat să creeze o rentabilitate puternică, în caz contrar, este posibil să nu vadă niciun profit în perioada de investiții.

dezavantajul modelului European este că poate dura mulți ani pentru ca partenerul General să returneze capitalul investitorilor și să-și realizeze partea din profituri. Ca atare, aceștia pot fi stimulați să maximizeze profiturile pe termen scurt pentru a reduce timpul până când sunt plătiți, mai degrabă decât să se concentreze pe crearea de valoare pe termen lung.

American Waterfall

modelul american Waterfall abordează slăbiciunea primară a omologului său European – că este nevoie de mult timp pentru ca partenerul General să-și primească taxele de administrare. În structura Americană, partenerul General are dreptul la onorariile lor, indiferent dacă capitalul investitorului a fost returnat complet sau nu.

structura cascadei americane beneficiază de firme de capital privat mai mici, care nu au resursele necesare pentru a aștepta mulți ani pentru taxa lor și beneficiază investitorii, deoarece nu stimulează managerul să vândă un activ doar pentru a genera un profit. În schimb, dezavantajul cascadei americane este că, în timp ce investitorul este încă datorat returnării capitalului, acesta poate permite unui manager/partener General să ia o taxă de performanță, chiar dacă tranzacția nu are performanțe.

în ceea ce privește cascadele, punctul cheie este acesta, structura reală include mai multe variabile și modificări de la o afacere la alta. Detaliile obstacolelor, divizărilor și altor termeni cheie sunt prezentate în Memorandumul de plasament privat (PPM) și este absolut esențial să îl citiți – și să îl înțelegeți – înainte de a lua o decizie de investiții.

Clauza Clawback

o altă clauză care poate fi prezentată în PPM este „Clawback”, care este o prevedere favorabilă investitorilor care le dă dreptul să fie rambursate pentru orice taxe de stimulare plătite în mod necorespunzător administratorului. Indiferent dacă este rezultatul unei erori contabile sau al unui comportament neglijent, dacă se stabilește că partenerul General a primit o taxă pe care nu ar trebui să o aibă, o dispoziție clawback permite investitorului să solicite returnarea acestuia.

trebuie remarcat totuși că o prevedere puternică de recuperare nu înseamnă nimic decât dacă partenerul General are capacitatea de a o plăti. Ca atare, este important să revizuiți puterea financiară a GP înainte de a lua o decizie de investiții.

Clauza de recuperare

în cele din urmă, clauza de recuperare este o dispoziție legală menită să compenseze partenerul General pe baza rentabilității totale a unei investiții, nu doar a rentabilității care depășește obstacolul prestabilit.

în practică, într-un acord cu o clauză de recuperare, LP primește 100% din fluxul de numerar al proprietății până la atingerea obstacolului preferat de returnare. Peste obstacol, managerul / partenerul general primește 100% din venituri și profituri până când sunt „prinși” de taxa de performanță.

pentru a ilustra acest concept, să presupunem că partenerii cu răspundere limitată au dreptul la un randament preferat de 10%, iar partenerul General are dreptul la o taxă de performanță de 15%, cu o dispoziție de recuperare. Iată cum ar fi alocate veniturile/profiturile din proprietate:

• în primul rând, LPs ar obține 100% din venituri și profituri până la atingerea obstacolului de returnare de 10%.
• apoi, partenerul General ar obține 100% din venituri și profituri până când vor primi integral taxa de performanță de 15% (recuperarea)
• în cele din urmă, orice fonduri rămase ar fi împărțite între partenerii generali și cei limitați conform unui program prestabilit.

vă interesează să aflați mai multe?

cascadele de investiții, clawbacks și clauzele de recuperare determină modul în care veniturile și profiturile unei proprietăți sunt împărțite între partenerii generali și cei limitați. Specificul acestor clauze este prezentat în Memorandumul privind plasamentele Private și este un document pe care potențialii investitori ar trebui să îl citească în întregime pentru a se asigura că sunt confortabili cu profilul de risc și compensația financiară implicate în contribuția lor de capital.

First National Realty Partners este una dintre cele mai importante firme de investiții imobiliare comerciale de capital privat din țară. Cu un accent intenționat pe găsirea de active de clasă mondială, multi-închiriate – inclusiv Centre Comerciale de retail orientate spre servicii de pe piața de mijloc-cu mult sub valoarea intrinsecă, căutăm să creăm randamente superioare pe termen lung, ajustate la risc pentru investitorii noștri, creând în același timp Active economice puternice pentru comunitățile în care investim.

pentru a afla mai multe despre oportunitățile noastre de investiții, contactați-ne la (800) 605-4966 sau [email protected] pentru mai multe informații.