cum să vă întrerupeți contractul de închiriere în era COVID: o jumătate de duzină de opțiuni

cu șomajul de patru ori în ultimul an și banii strânși, mulți chiriași speră să facă față pandemiei COVID fără a-și pierde casele.

dar unii adoptă abordarea opusă: încearcă să iasă din contractul de închiriere și să se mute înapoi acasă cu rudele. Sau se dublează cu colegii de cameră în speranța de a conține datorii de montare dintr-un apartament, casă sau casă pe care nu și-o mai pot permite.

Zillow a raportat că aproximativ 2,7 milioane de adulți din SUA s-au mutat cu un părinte sau bunic în martie și aprilie, pe măsură ce pandemia coronavirusului s-a răspândit.

dar dacă ți-au mai rămas luni din contractul de închiriere? Sunteți încă răspunzător pentru chiria neplătită dacă vă mutați mai devreme?

răspunsul este da în majoritatea cazurilor.

și cu excepția cazului în care contractul dvs. enumeră în mod specific „pandemiile” ca motive pentru rezilierea contractului de închiriere, focarul de coronavirus nu vă va oferi un card de ieșire din închisoare.

„nu există opțiuni bune”, a declarat avocatul imobiliar din Newport Beach, Kyle Janecek. „Este ca și cum ai fi întrebat cum te lupți cu un urs grizzly? Răspunsul este, nu.”

„majoritatea contractelor de leasing au această prevedere, sunteți răspunzător pentru tot”, a adăugat Eileen Kendall, avocat imobiliar Torrance care reprezintă managerii de proprietăți.

nu te agita.

da, proprietarul dvs. poate deține toți așii. Dar există încă unele trucuri care s-ar putea, doar s-ar putea, te scot din cămașă de forță de leasing, spun avocați și avocați chiriași.

iată câteva opțiuni de luat în considerare.

rămâi sau pleci?

prima întrebare este ar trebui să renunți la apartamentul tău, la bunica sau la casa de închiriere sau să stai pe loc?

moratoriile de evacuare de stat și locale vă permit să amânați chiria în timpul pandemiei. Dar cuvântul operativ aici este „amâna,” nu ” iartă.”Chiriasii în cele din urmă trebuie să ramburseze toate că chiria înapoi.

dacă datoriile se acumulează, argumentul merge, ar putea fi cel mai bine să renunți la închirierea cu costuri ridicate, să te muți înapoi acasă și să te bucuri de gătitul mamei.

nu atât de repede, a avertizat Elena Popp, avocat și director executiv al rețelei de apărare a evacuării din Los Angeles.

„prea mulți oameni au crezut că prietenii, părinții sau mătușa lor îi vor ridica. Dar oaspeții, cum ar fi peștele, încep să miroasă într-o săptămână. Așa că dintr-o dată nu mai ești binevenit acolo”, a spus Popp. „Dacă nu sunteți sigur că aveți un loc unde să mergeți, nu există niciun beneficiu în renunțarea la o unitate.”

dacă stai pe loc, cine știe? Chiria ta ar putea fi iertată. Puteți negocia o înțelegere cu proprietarul dvs. S-ar putea să-ți primești slujba înapoi.

„panica care se întâmplă … pentru că acumulează chirie nu ar trebui să se întâmple”, a spus Popp.

chiriașii, a spus ea, ar trebui să aștepte dacă proprietarul lor nu le dă o pauză la chiria neplătită sau știu că au un loc unde să se mute, care este sigur, sigur și pe termen lung.

Popp a spus că ar trebui să găsească un avocat înainte de a face o mutare — preferabil un avocat de locuințe cu experiență.

există servicii de asistență juridică care vă pot ajuta. Sau chiriașii oriunde în California pot trimite prin e-mail rețeaua de apărare a evacuării ([email protected]) „pentru a programa o consultare plătită”, spune site-ul lor.

citiți contractul de închiriere

unele contracte de leasing au o prevedere care permite rezilierea în cazul în care chiriașul este de acord să plătească o taxă.

taxele variază de la o taxă de 500 USD la o chirie de una sau două luni, au spus avocații. De multe ori trebuie să renunțați la depozitul de garanție, pe care proprietarul îl va aplica pentru închiriere. Din păcate, majoritatea contractelor de leasing nu au o astfel de prevedere.

UCLA Student Servicii juridice, de asemenea, recomandă studenților săi să verifice polița de asigurare de închiriere pentru a vedea dacă oferă orice ajutor în timpul unei pandemii sau o stare de urgență sau naționale.

negociați

dacă niciuna dintre aceste opțiuni nu iese în evidență, consilierii vă sugerează să încercați să negociați cu proprietarul.

explicați-vă situația cu calm și explorați opțiunile pe care proprietarul este dispus să le ia în considerare, îi sfătuiește UCLA pe studenți. Dacă proprietarul nu va rezilia contractul de închiriere, puteți solicita chirie redusă.

„câțiva proprietari sunt deschiși la un anumit tip de negociere, chiar dacă nu este specificat în contractul de închiriere”, a declarat Elizabeth Kemper, director al serviciilor juridice studențești la UCLA. „Este posibil să trebuiască să plătiți ceva sau să renunțați la depozit.”

dacă se ajunge la un acord, totul trebuie pus în scris și semnat de ambele părți.

adesea, proprietarii sunt mai bine să ajungă la o afacere dacă se pare că chiriașii lor ar putea sări peste chirie. Deoarece litigating adesea este mai scump decât chiria ratat, acestea ar putea lovi o afacere.

„mulți dintre clienții mei înțeleg”, a spus Kendall, avocatul proprietarului Torrance. „O mulțime sunt furnizarea de iertare, în scădere chiria câteva sute de dolari.”

re-închirierea

Legea din California impune proprietarilor să „atenueze daunele” dintr — un contract de închiriere abandonat-ceea ce înseamnă că trebuie să facă o încercare rezonabilă de a găsi un nou chiriaș, a spus Janecek. Dacă unitatea dvs. este re-închiriată, sunteți răspunzător numai pentru partea neplătită a chiriei dvs., plus costurile de găsire a unui nou chiriaș, cum ar fi pictura sau publicitatea.

„este un joc de noroc calculat. Trebuie să sperăm că proprietarul va găsi un nou chiriaș într-o perioadă rezonabilă de timp”, a spus Janecek.

puteți ajuta. Faceți publicitate unității. Și după ce plecați, țineți evidența vechiului dvs. loc verificând cu vecinii pentru a vedea dacă se mută cineva.

„dacă o închiriază imediat, nu trebuie să plătiți”, a declarat Lupe Arreola, director executiv chiriași împreună, un grup pentru drepturile chiriașilor din San Francisco.

eșecul unui proprietar de a face eforturi rezonabile pentru a re-închiria unitatea poate oferi, de asemenea, o apărare în cazul în care proprietarul proprietății vă va da în judecată, au spus avocații chiriașilor.

subînchirierea

subînchirierea spațiului către o terță parte ar înlocui chiria pe care sunteți obligat să o plătiți. Dar majoritatea contractelor de leasing fie interzic subînchirierea, fie necesită permisiunea scrisă a proprietarului pentru a face acest lucru, au spus avocații.

presupunând că veți obține aprobarea, procesul încă poate fi dificil. Dacă aveți colegi de cameră, este posibil să aveți nevoie de aprobarea lor. Și rămâneți răspunzător pentru chirie și reparații în cazul în care sublocotenentul dvs. nu plătește sau deteriorează unitatea.

unele apartamente percep taxe de subînchiriere și solicită noului chiriaș să fie supus unui control de credit.

circumstanțe Extreme

lucruri precum o casă care devine de neimaginat, hărțuirea, violența domestică, abuzul vârstnicilor și urmărirea pot anula un contract de închiriere, au spus avocații.

un acoperiș cu scurgeri, probleme de rozătoare, cabluri defecte sau instalații sanitare proaste, dacă nu sunt abordate de proprietarul proprietății, vă pot pune capăt obligației de a plăti chiria.

dar proprietarul trebuie mai întâi să fie notificat și să i se acorde un timp rezonabil pentru a face reparații. Pentru majoritatea problemelor, aceasta este în jur de 30 de zile, a spus Janecek. Pentru o toaletă spartă în Singura Baie a casei, ar putea fi mai puțin timp.

procesul începe cu notificarea scrisă și documentarea problemei. Faceți fotografii. Trage video.

„dacă există o situație în care plafonul cade din cauza scurgerilor din conducte și proprietarul îl lasă să persiste, acest lucru ar fi suficient pentru a permite chiriașului să rezilieze contractul de închiriere”, a spus Kemper de la UCLA.

dar ea a avertizat să nu facă astfel de „pretenții de locuință” fără a consulta mai întâi un avocat.

în ceea ce privește cererile de violență domestică, urmărire sau violență domestică, există cerințe riguroase de documentare, inclusiv furnizarea de copii ale unui ordin de restricție, un raport al Poliției și o declarație a unui consilier, asistent social, terapeut sau alt profesionist medical autorizat care a oferit asistență, a spus Janecek.

unități ilegale

dacă închirierea dvs. nu avea un certificat de ocupare sau este altfel o reședință neautorizată, puteți rezilia contractul de închiriere fără penalități, au spus avocații.

este nevoie de ceva muncă de detectiv pentru a documenta acest lucru. Adesea trebuie să o Confirmați cu orașul.

doar de mers pe jos?

de ce nu pleci pur și simplu? Ieși prin spate, Jack. Fă un nou plan, Stan. Lasă cheia, Lee. Ghost proprietarul dvs. și să nu plătească un ban.

avocații au spus că există unele consecințe destul de dure ale plecării fără justificare legală, dintre care cel mai puțin ar fi pierderea depozitului de securitate.

abandonarea contractului de leasing, de asemenea, ar putea afecta creditul sau duce la proprietarul dvs. angajarea unei agenții de colectare.

și ai putea fi dat în judecată. Unele contracte de leasing includ dispoziții care fac chiriașul răspunzător pentru taxele de avocat ale proprietarului, rezultând o hotărâre uriașă împotriva dvs. care poate fi executată până la 20 de ani.

„oamenii nu ar trebui doar să se mute”, a spus Popp. „Ar trebui să vă rezolvați problemele.”

Janecek a spus că consecințele mersului pe jos ar putea merita în unele cazuri.

de exemplu, un tânăr student poate să nu aibă nevoie imediat de credit, a spus el, mai ales dacă el sau ea poate cere în continuare părinților să acționeze ca garant pentru contractele de leasing viitoare.

„vârsta acestui tânăr student înseamnă că există o mulțime de timp pentru a recupera de la această problemă de credit timpurie”, a spus Janecek. Impactul ” se estompează cu timpul.”