pășune de Închiriat
aveți încredere în intestinul dvs.
două femei din Nebraska se confruntă cu acuzații de crimă pentru frauda de închiriere a pășunilor prin Craigslist.
un anunț listat pe Craiglist pentru terenuri de pășune de Închiriat s-a dovedit prea bun pentru a fi adevărat.
Calinda Barthel (cunoscută și sub numele de Calinda Vantine) din Crawford, Neb. și Kelley Heller, din Chardon, Neb., au fost arestați pe Februarie. 17, 2017 pe 15 acuzații de furt și conspirație după ce au fost prinși că ar fi închiriat terenuri mai multor părți.
victimele, ale căror nume nu au fost publicate în ancheta în curs, provin din
Nebraska, Wyoming, Oklahoma și Dakota de Sud, inclusiv Hot Springs, Hermosa și Oelrichs.
„duo-ul mamă-fiică a fost arestat la începutul acestui an și a fost acuzat în Sioux și Dawes County”, a declarat Keith Drinkwalter, investigator penal de patrulare de stat Nebraska. „O infracțiune de clasa 2a are un maxim de 20 de ani fără minim. Practic, aceste femei au făcut publicitate pășunii, care se află într-un trust deținut de familia soțului lui Barthel, și ar convinge fermierii să vină să se uite la pășune și să pună bani pentru a o ține. Depozitele au variat de la 4.500 la 18.000 de dolari și au promis unora un contract de închiriere pe mai mulți ani pe suprafață și au perceput, de asemenea, rate diferite pentru diferitele victime.”
în vizita cu cei afectați, mulți au spus Drinkwalter că, deoarece pășunile sunt atât de greu de găsit, au sperat că închirierea a fost legitimă, în ciuda unor semne de avertizare.
„mulți dintre acești fermieri fac acorduri verbale de ani de zile fără probleme, dar persistența duo-ului în a obține banii în sume atât de mari a fost puțin neobișnuită”, a spus Drinkwalter. „Dacă ceva nu se simte bine, există probabil un motiv. O victimă mi-a spus că i-au dat referințe, dar nu i-a sunat niciodată. Un altul a spus că a renunțat la un contract de închiriere existent pentru că a crezut că are această pășune și acum nu are nimic pentru sezonul de pășunat de vară. Am avut chiar și o victimă din Oklahoma care a fost dispus să Camion vitele sale aici să pască.”
Craigslist add păcălit o mulțime de oameni din niște bani grave, iar acum fermierii se întreabă, cum putem obține banii înapoi?
„dacă aceste victime își primesc banii înapoi — aceasta este întrebarea de milioane de dolari”, a spus Drinkwalter. „Aceștia doi nu au nimic, astfel încât orice restituire va fi dispusă de instanță și ar putea fi sub formă de poprire a salariilor viitoare. De asemenea, dețin vite și mașini, astfel încât ar putea fi forțați să vândă acele articole pentru a-și plăti victimele înapoi.”
un fermier a reușit să se eschiveze devenind o victimă a acestei scheme vizitând Randy Cullers, un avocat din Chadron, Neb.
„prima persoană cu care m-am ocupat în acest caz special M-a sunat cu intenția de a închiria pășunea de la acești doi”, a spus Cullers. „Cu toate acestea, ceea ce m-a informat că există o problemă a fost că proprietarii legali de pe site-ul GIS nu se potriveau cu cei care ofereau pășunea pentru închiriere. Acesta a fost un indiciu că lucrurile nu au fost destul de bine. Fermierul a avut deja unele neliniște despre afacere, și după conversația noastră, el a ales să plece de la ea.”
nu a durat mult până s-a răspândit vestea și fermierii suplimentari au contactat în curând Cullers după ce și-au dat seama că au fost înșelați prin acest anunț online.
pentru a evita probleme în viitor și pentru a obține o mai bună gestionare a pășunilor disponibile pentru închiriere, Cullers încurajează producătorii să utilizeze site-ul GIS pentru informații despre teren și cine îl deține, precum și pentru a urmări referințele și a solicita asistență juridică înainte de a semna linia punctată pe orice contract de închiriere a pășunilor.
cu ancheta încă în desfășurare, Drinkwalter solicită ca oricine a contactat Barthel sau Heller cu privire la terenurile de pășune închiriate să-l sune la 308-432-6131 sau la Biroul Procurorului Sioux County la 308-668-2466.
terenul de pășune devine o resursă rară și valoroasă în afacerea cu bovine. Cu o concurență dură pentru drepturile de leasing, producătorii trebuie adesea să se uite departe de gazonul lor de origine pentru a obține suficientă iarbă pentru a-și conduce vitele în lunile de pășunat.
înainte de a semna linia punctată pe un contract de închiriere, proprietarii de terenuri și locatorii trebuie să ajungă la un consens cu privire la o serie de termeni, unici pentru acea parcelă de teren. Nu mai este suficient un acord verbal și o strângere de mână fermă. În aceste zile, producătorii ar trebui să obțină totul în scris pentru a proteja toate părțile.
pentru Shad Sullivan, un alimentator de vite din Ordway, Colo., o istorie dovedită cu proprietarul terenului este esențială pentru menținerea unei relații de închiriere în curs de desfășurare.
„integritatea istorică a ambelor părți ajută cu adevărat și este important să avem un plan de urgență înțeles de toate părțile dacă se va întâmpla ceva”, a spus Sullivan. „Pentru un plan de urgență privind contractele mele de leasing scrise, scriem literalmente în ceea ce fiecare dintre noi așteaptă de la cealaltă persoană. Îl implic pe bancherul meu și îl informez despre cine sunt toți cei care au legături cu contractul de închiriere. De asemenea, am întâlniri care implică ambele părți cu familii extinse, astfel încât toată lumea este în deplină înțelegere. Și întotdeauna sigilez afacerea cu o strângere de mână la fiecare reînnoire, indiferent dacă este un acord scris sau nu.”
„referințele sunt foarte necesare și mă duc mereu în vârf. Aflu cine este bancherul lor și vorbesc cu ei. Apoi mă duc literalmente în jurul orașului și întreb oamenii și întreprinderile despre reputația persoanei. Este dificil, deoarece dacă este un contract de închiriere bun, localnicii sunt de obicei prima alegere și ar trebui să fie, dar uneori un locator nu dorește local și de aceea verific lucrurile când închiriez pășune de departe.”Shad Sullivan, crescător de vite în Ordway, Colo.
a-ți face temele este esențial înainte de a încheia un acord, spune Sullivan.
„referințele sunt foarte necesare și întotdeauna merg în vârf”, a spus el. „Aflu cine este bancherul lor și vorbesc cu ei. Apoi mă duc literalmente în jurul orașului și întreb oamenii și întreprinderile despre reputația persoanei. Este dificil, deoarece dacă este un contract de închiriere bun, localnicii sunt de obicei prima alegere și ar trebui să fie, dar uneori un locator nu dorește local și de aceea verific lucrurile când închiriez pășune de departe.”
pentru ca relațiile în curs să funcționeze, Sullivan a spus că prețul nu este întotdeauna factorul de conducere, ci modul în care tratezi terenul care contează cel mai mult.
” am constatat că prețul într-adevăr nu contează, atâta timp cât sunteți un chiriaș consecvent”, a spus Sullivan. „Amintiți-vă, proprietarul terenului vrea să tratați terenul ca și cum ar fi al vostru și să aveți grijă de el. Cel mai adesea am constatat că, dacă o lovitură fierbinte vine și oferă bani mari, atunci acestea sunt, de obicei, acorduri pe termen scurt, deoarece un tip nu este în ea pentru ambele persoane. Dacă o persoană o va închiria unui vecin, atunci asta o va face indiferent de preț. Întotdeauna plătesc prețul pieței și îmi dau cuvântul și Las jetoanele să cadă acolo unde pot.”
Nancy Hockett Carlson, producător de vițel de vacă din Hotchkiss, Colo., încă are încredere în acordul verbal cu acorduri scrise care descriu planuri de rezervă dacă familia decide să vândă acri de pășune.
„avem acorduri verbale cu privire la trei proprietăți și un acord scris pentru un contract de închiriere cu dinamică familială disfuncțională”, a spus ea. „Scriem dacă vând terenul că suntem despăgubiți și / sau ajungem să terminăm sezonul fânului și să luăm fânul de pe proprietate. Ne asigurăm că includem elementele de bază în Acordul nostru scris — datele de început și de sfârșit, suma chiriei și când este plătită.”
Nicole Lutz Polsdofer, un fermier din Powersville, Mo., spune că comunicarea este esențială pentru toate părțile implicate, în special pentru a clarifica detaliile privind gestionarea terenurilor și îmbunătățirile.
„avem atât acorduri verbale, cât și scrise pentru închirierea pășunilor”, a spus ea. „Acordul verbal ne permite să îmbunătățim proprietatea și să luăm costul chiriei, după cum considerăm de cuviință. Contractele noastre de închiriere scrise sunt destul de rigide. Avem o bucată de pășune pe care o putem folosi doar din mai până în octombrie. Aș prefera să aibă pășune pe tot parcursul anului, dar nu vreau să apăsați problema și pierde acri. Pentru una dintre pășunile noastre, am luat prețul instalării unui gard nou și l-am întins pe trei ani și am luat această sumă din prețul de închiriere. Acum putem avea acea pășune timp de trei ani, iar proprietarul poate avea un gard nou instalat fără să plătească din buzunar.”
Polsdofer se bazează pe închirierea fermei de la Universitatea de Stat din Iowa pentru a crea o schiță pentru toate acordurile scrise. Această resursă poate fi descărcată în versiunea pdf aici:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
în Dakota de Sud, contractele de închiriere orale sunt valabile doar un an, deci dacă se dorește un contract mai lung, acesta trebuie să fie în scris. Contractele de închiriere scrise includ toate detaliile acordului, care ar trebui să fie unice pentru fiecare parcelă de teren închiriată. În timp ce există resurse online pentru a pune împreună un contract de închiriere gratuit, un avocat poate oferi sfaturi pentru a vă asigura că toate i sunt punctate și t sunt traversate.
Randy Cullers, avocat la Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. în Chadron, Neb., începe cu un formular de contract de închiriere a pășunilor de trei pagini pe care îl aplică contractelor de închiriere a terenurilor clienților săi. Contractul de închiriere a formularului este apoi modificat pentru a se potrivi situației și acordului clientului.
” fiecare contract de închiriere a pășunilor este diferit, deci este dificil să aplici Generalități pentru ceea ce ar trebui inclus într-un contract scris”, a spus Cullers. „Sunt atât de multe elemente care trebuie luate în considerare. Eu nu spun oamenilor să se consulte cu consilier juridic pentru a fi auto-servire, dar poate ajuta cu siguranță, pentru a evita probleme pe drum pentru ambele părți pentru a acoperi toate bazele.”
de exemplu, Cullers a explicat că într-o secetă, singura modalitate de a primi plăți de asistență pentru secetă este dacă aveți un contract de închiriere scris pentru a dovedi că vitele dvs. erau pe acea pășune. El încurajează, de asemenea, producătorii să pună întrebări despre „ce este” și să stabilească cine este responsabil pentru ce într-un acord.
ce se întâmplă dacă există o lipsă de iarbă — din cauza secetei, a daunelor cauzate de grindină sau a pășunatului excesiv? Cine este responsabil pentru întreținerea gardului sau reparațiile puțurilor de apă? Proprietarul de animale are asigurare de răspundere civilă în cazul în care vitele ies pe drum? Care sunt termenii contractului de închiriere? Cât va dura? Când vor fi datorate plățile? Care este rata? Care sunt termenii pentru acțiunile de apă? Câte unități de animale sunt permise pe pășune? Sunt permise vânătoarea, pescuitul sau alte activități recreative?
pentru a se pregăti pentru o întâlnire cu un avocat care va ajuta la întocmirea unui acord de închiriere a pășunilor, Cullers a spus că pregătirea poate scurta procesul și poate economisi bani clienților.
„aduceți o descriere legală a pășunii la întâlnire, împreună cu numele cu cine lucrați”, a sfătuit el. „Cu cât știți mai multe despre proprietate, cu atât este mai ușor pentru un avocat să întocmească actele. Producătorii pot accesa site-ul online al sistemului de informații geografice (GIS) al Evaluatorilor județeni, care oferă o hartă digitală online. Procedând astfel, ei pot vedea al cărui nume este pe proprietate și unde se află gardurile și apele. Puteți căuta după nume sau descriere legală și puteți aduce PDF-ul imprimabil la programarea dvs. Este un pas simplu care va economisi timp și vă va spune multe despre proprietatea pe care intenționați să o închiriați.”