procesul de blocare a pieței și legile în Pennsylvania

dacă implicit pe plățile ipotecare în Pennsylvania, servicer (în numele proprietarului de împrumut, numit „creditor” în acest articol) va începe în cele din urmă o blocare a pieței. Aproximativ jumătate din state, inclusiv Pennsylvania, solicită creditorului să depună un proces în instanță pentru a exclude. Legea statului specifică modul în care funcționează foreclosures, și atât legile federale și de stat vă dau drepturi și protecții pe tot parcursul procesului.

credite ipotecare în Pennsylvania

dacă obțineți un împrumut pentru a cumpăra proprietăți imobiliare rezidențiale în Pennsylvania, probabil veți semna două documente: un bilet la ordin și un credit ipotecar. Biletul la ordin este documentul care conține promisiunea dvs. de a rambursa împrumutul împreună cu Termenii de rambursare. Ipoteca este documentul care oferă creditorului un interes de securitate în proprietate. Dacă nu reușesc să facă plăți, ipotecare oferă creditor cu dreptul de a vinde casa la o vânzare de blocare a pieței pentru a recupera banii pe care ai împrumutat.

ce se întâmplă dacă pierdeți o plată ipotecară în Pennsylvania

dacă pierdeți o plată, administratorul poate percepe, de obicei, o taxă de întârziere după expirarea perioadei de grație. Cele mai multe credite ipotecare da o perioadă de grație de zece la cincisprezece zile, de exemplu, înainte de a vă ‘ ll suporta taxe de întârziere. Pentru a afla perioada de grație în situația dvs. și valoarea taxei de întârziere, consultați biletul la ordin sau extrasul dvs. lunar de facturare.

dacă ți-e dor de câteva plăți ipotecare, servicer va trimite, probabil, scrisori și te sun pentru a încerca să colecteze. În cele mai multe cazuri, legile federale de service ipotecar solicită administratorului să vă contacteze (sau să încerce să vă contacteze) prin telefon pentru a discuta alternative de blocare a pieței—numite opțiuni de „atenuare a pierderilor”—nu mai târziu de 36 de zile după o plată ratată și din nou în termen de 36 de zile după fiecare plată ratată. Nu mai mult de 45 de zile după o plată ratată, administratorul trebuie să vă anunțe în scris despre opțiunile de atenuare a pierderilor care ar putea fi disponibile și să aloce personal pentru a vă ajuta. Unele excepții de la câteva dintre aceste cerințe există, cum ar fi dacă fișier pentru faliment sau spune servicer nu să vă contacteze în conformitate cu Fair Debt Collection Practices Act. (12 C. F. R. 1024.39).

ce este o scrisoare de încălcare?

multe credite ipotecare din Pennsylvania au o prevedere care impune creditorului să trimită o scrisoare de încălcare dacă rămâneți în urmă în plăți. Această notificare vă spune că împrumutul este în mod implicit. Dacă nu vindeca implicit, creditor poate accelera împrumutul (numesc datorate) și du-te mai departe cu blocare a pieței.

Când Începe Executarea Silită?

Legea federală impune, în general, servicer să aștepte până când împrumutul este de peste 120 de zile delincvent înainte de a începe oficial o blocare a pieței. Dar în câteva situații, cum ar fi dacă încalcă o clauză de due-on-vânzare sau în cazul în care servicer este aderarea la acțiunea de blocare a unui lienholder superior sau subordonat, blocare a pieței poate începe mai devreme. (12 C. F. R. 1024.41).

notificări Preforeclosure în Pennsylvania

în Pennsylvania, creditorul trebuie să vă trimită (împrumutatul) o notificare de intenție de a exclude cel puțin 30 de zile înainte de a începe o blocare a pieței. Anunțul trebuie să vă dea șansa de a prinde din urmă pe plățile, numit „vindecarea implicit.”Curtea Supremă din Pennsylvania a decis în cazul JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Sup. Ct., Februarie. 20, 2019) că creditorul trebuie să emită o nouă notificare de intenție de a exclude înainte de a depune o a doua plângere de blocare a pieței în cazurile în care plângerea inițială a fost respinsă sau retrasă. Dar această notificare nu este necesară în anumite circumstanțe, cum ar fi dacă abandonați casa. (41 Pa. Stat. Ann. § 403).

de asemenea, în majoritatea cazurilor, creditorul trebuie să trimită o notificare care să explice drepturile proprietarului și să descrie ce ajutor este disponibil, inclusiv dreptul de a solicita asistență Agenției de finanțare a locuințelor din Pennsylvania în cadrul Programului de asistență ipotecară de Urgență al proprietarilor de case (HEMAP) pentru asistență. (35 Pa. Stat. Ann. 1680.403 c). Notificarea trebuie, de asemenea, să vă sfătuiască cu privire la implicit, să includă o defalcare detaliată a sumei totale restante și să acorde 30 de zile (plus trei zile pentru a ține cont de timpul de corespondență) pentru a avea o întâlnire față în față cu o agenție locală de consiliere a creditelor de consum pentru a încerca să rezolve implicit. Dacă vă întâlniți cu o agenție de consiliere de credit aprobată, creditorul nu poate lua nicio acțiune legală—cum ar fi începerea unei blocări—timp de 30 de zile după întâlnire. (35 Pa. Stat. Ann. 1680.403 c).

legile de blocare a pieței de stat în Pennsylvania

din nou, în Pennsylvania, creditorul depune un proces în instanță pentru a exclude. Creditor dă o notificare de costum de servire vă o citație și plângere.

ce se întâmplă dacă faceți—sau nu-depuneți un răspuns

dacă nu răspundeți la acțiunea în instanță, creditorul poate obține o hotărâre implicită din partea instanței. Hotărârea va da creditorului permisiunea de a organiza o vânzare de blocare a pieței. Dar dacă răspundeți la proces prin depunerea unui răspuns, cazul va trece prin procesul de litigiu. Creditorul ar putea solicita apoi instanței să acorde o hotărâre sumară. O propunere de hotărâre sumară solicită ca instanța să acorde hotărârea în favoarea creditorului, deoarece aspectele critice ale cazului nu sunt în litigiu.

în cazul în care instanța acordă hotărâre sumară pentru creditor, sau pierzi la proces, judecătorul va dispune casa vândute la o vânzare de blocare a pieței. O notificare de vânzare trebuie să fie postat pe proprietate și la biroul șerifului, și a servit la tine cel puțin 30 zile înainte de vânzare. De asemenea, trebuie publicat într-un ziar o dată pe săptămână timp de trei săptămâni. (Regula de Procedură Civilă din Pennsylvania 3129.2).

vânzarea de blocare a pieței

la vânzare, creditorul face de obicei o ofertă pe proprietate folosind o „ofertă de credit”, mai degrabă decât de licitare în numerar. Cu o ofertă de credit, creditorul primește un credit până la valoarea datoriei debitorului. Uneori, creditorul oferă întreaga sumă a datoriei; uneori, licitează mai puțin. Cel mai mare ofertant la vânzare devine noul proprietar al proprietății.

restabilirea ipotecii înainte de vânzarea de blocare a pieței în Pennsylvania

„restabilirea” este atunci când împrumutatul aduce curent de împrumut prin plata plăților pierdute de principal și de interes, plus taxele și costurile. Finalizarea unei reintegrări va opri executarea silită.

Legea din Pennsylvania permite reintegrarea în orice moment cu cel puțin o oră înainte de începerea licitației la vânzarea de blocare a pieței, de maximum trei ori în orice an calendaristic. (41 Pa. Stat. Ann. § 404).

nici o perioadă de răscumpărare Post-vânzare în conformitate cu Legea Pennsylvania

unele state au o lege care dă un timp calculeaza foreclosed după vânzarea de blocare a pieței pentru a răscumpăra proprietatea. În Pennsylvania, deși, nu obține o perioadă de răscumpărare după o blocare a pieței.

hotărâre de deficiență în urma unei vânzări de blocare a pieței în Pennsylvania

uneori, o vânzare de blocare a pieței nu aduce suficienți bani pentru a achita întreaga sumă datorată împrumutului. Diferența dintre prețul de vânzare și datoria totală se numește „sold de deficiență.”Multe state, inclusiv Pennsylvania, permit creditorului să obțină o judecată personală, numită „hotărâre de deficiență”, pentru această sumă împotriva împrumutatului.

în Pennsylvania, creditorul poate obține o hotărâre de deficiență prin depunerea unui proces separat în termen de șase luni de la vânzarea de blocare a pieței. Dacă creditorul a fost cumpărătorul la vânzarea de blocare a pieței, deficiența este limitată de valoarea justă de piață a proprietății. (42 Pa. Contra. Stat. Ann. § 8103 lit. (a), 5522 lit. (b) pct. 2).

obtinerea de ajutor de la un avocat de blocare a pieței Pennsylvania

legile de blocare a pieței sunt complicate. Servicerii și creditorii fac uneori erori sau uită pașii. Dacă credeți că servicer sau creditor nu a reușit să finalizeze un pas necesar, a făcut o greșeală, sau a încălcat legile de stat sau federale de blocare a pieței, s-ar putea avea o apărare care ar putea forța o repornire a blocare a pieței, sau s-ar putea avea efectul de levier pentru a lucra o alternativă.

luați în considerare să discutați cu un avocat local de blocare a pieței sau cu un birou de asistență juridică pentru a afla despre drepturile dvs. Un avocat vă poate spune, de asemenea, despre diferite modalități de a evita blocarea pieței. De asemenea, un consilier de locuințe aprobat de HUD poate oferi informații utile (fără costuri) despre diverse alternative la blocare a pieței.