publicație

de Brian Loffredo, Esq.

scutirile de garanție sunt adesea solicitate contractanților înainte de plățile de progres și de plata finală. Scutirile de garanție îi spun proprietarului proprietății, băncii, companiei de asigurări și altor părți că plata a fost făcută celor care furnizează forță de muncă și materiale pentru un proiect de construcție și că proprietatea este ferită de garanțiile mecanicului.

în Virginia, băncile sunt deosebit de interesate să obțină derogări de garanție înainte de a efectua plăți de tragere. Acest lucru se datorează faptului că deținătorii de garanții ai mecanicului pot, în anumite situații, să obțină „prioritate” față de bancă în cazul în care proprietatea este vândută pentru a impune garanția. Cu alte cuvinte, în cazul în care proprietatea este vândută, deținătorul dreptului de retenție al mecanicului ar putea avea dreptul la prima plată din veniturile din vânzare, doar veniturile rămase (dacă există) curg către bancă. Prin urmare, băncile sunt foarte precaute cu privire la drepturile de retenție ale mecanicilor și, de obicei, solicită contractanților, subcontractanților și materialiștilor să furnizeze derogări de garanție în diferite momente pe parcursul proiectelor de construcție.

este important să recunoaștem că nu toate derogările de la gaj sunt la fel. Deși pot părea similare și” standard”, de multe ori pot fi periculoase pentru contractantul neatent. Cazul Virginia al Masoneriei Unite încorporate din Virginia împotriva Riggs, 233 Va. 476 (1987) este un exemplu perfect de situație de renunțare la gaj care a devenit urâtă pentru un antreprenor. În Masoneria Unită, contractantul a semnat o renunțare la gaj pentru o plată parțială. Renunțarea la gaj stabilește suma plății primite de contractant. Cu toate acestea, suma de plată nu era suma totală datorată contractantului la momentul respectiv. Gajul a declarat că a eliberat Toate drepturile de gaj ale contractantului până la o dată sigură.

deoarece contractantul a introdus suma plății, și nu întreaga sumă datorată, contractantul a crezut că mai poate afirma un drept de gaj asupra soldului datorat și datorat. Cu toate acestea, instanța a considerat altfel și a negat dreptul contractantului de a depune un gaj pentru soldul datorat. Curtea a constatat că renunțarea la gaj nu a precizat în mod specific că este executorie numai în măsura sumei plătite (i.e. suma menționată în renunțarea la gaj). Instanța a citit cu strictețe renunțarea la gaj și a considerat că contractantul a renunțat la dreptul său de a depune un gaj asupra întregii sume datorate până la data certă.

renunțarea la Lien poate provoca și alte probleme. De exemplu, unele părți (de exemplu, furnizori de materiale și companii de închiriere de echipamente) pot fi angajate cu un anumit antreprenor general, proprietar sau altă parte, în mai multe proiecte în același timp. Orice derogare de gaj semnată de astfel de părți trebuie să fie atentă pentru a defini în mod specific proiectul în cauză și părțile specifice implicate în proiectul în cauză. În caz contrar, o renunțare semnată ar putea împiedica drepturile de retenție – și, eventual, alte eforturi de colectare – cu privire la alte proiecte. Semnarea din neatenție o renunțare prea larg gaj poate avea consecințe grave, și poate costa contractori o mare parte din bani.

deși poate părea inutil, contractorii ar trebui să ia în considerare cu tărie renunțarea la un avocat înainte de a semna. În cazul în care proiectul este în curs de desfășurare, șansele sunt aceeași renunțare gaj va fi prezentat contractantului cu privire la fiecare plată. Ca atare, o revizuire avocat ar fi necesare doar pe o singură ocazie. Costul revizuirii renunțării la gaj este minim și, având în vedere consecințele potențiale, o revizuire este cu siguranță prudentă.

Brian Loffredo este director în Biroul Baltimore/Washington al Offit Kurman. Dacă aveți întrebări cu privire la conținutul acestui articol sau alte probleme de construcție, vă rugăm să contactați Domnul Loffredo la 301.575.0345 sau [email protected].