regula de un procent de imobiliare: matematica ușor pentru a evalua Proprietăți de închiriere

deci, sunteți interesat să investiți în proprietăți imobiliare de închiriere. Felicitări!

dar curba de învățare pentru evaluarea și cumpărarea primei case este abruptă.

Cum găsesc prima mea proprietate? Cum îmi dau seama dacă va face bani? De unde să știu cum arată o afacere bună?

regula unu la sută este aici pentru a vă ajuta să faceți matematica ușoară pe proprietățile de închiriere.

sfatul tipic este că trebuie să analizați 100 de oferte pentru a găsi 1 unul bun. Și aveți nevoie pentru a oferi pe 10 proprietăți pentru a cumpăra de fapt 1.

Deci, cine are timp să izbucnească foile de calcul și să analizeze 1000 de proprietăți potențiale pentru a-și găsi prima afacere?

nu vă temeți niciodată, introduceți…

regula 1%.

(și regula de 2%, Regula de 50%, regula de 70%… investitorii imobiliari par să-și placă Regulile procentuale).

care este regula de 1% pentru investiții imobiliare?

în loc să vă ascuțiți creionul pentru fiecare afacere imobiliară care apare, dacă știți câteva reguli simple, vă puteți da seama în aproximativ 5 secunde dacă merită o analiză suplimentară.

când mă uit la o proprietate potențială de închiriere, primul criteriu pe care îl aplic este regula de 1%.

Exemplul 1: Veți găsi o casă care este tot reparat și gata pentru a merge pentru $150,000 care va inchiria pentru $1,500 pe lună. Deoarece chiria împărțită la prețul de achiziție este de 1% (1.500 / 150.000), aceasta îndeplinește regula de 1% și ar justifica o diligență suplimentară.

Exemplul 2: Dacă găsiți o casă pentru $130,000 dar are nevoie de $20,000 în reparații pentru a face chirie gata, ar trebui să închirieze pentru $1,500 pe lună pentru a îndeplini regula de 1% (1,500 / ). Trebuie să țineți cont de prețul de achiziție all-in, inclusiv orice reparații și întreținere necesare pentru a-l obține în stare gata de închiriere.

amintiți-vă, aceasta este doar o regulă generală. Ai putea face bani cu o proprietate care se încadrează în intervalul regulii de 0,8% (chiria lunară este de numai 0,8% din prețul de achiziție) și ai putea pierde bani pe o proprietate care depășește regula de 1%. Există o mulțime de factori în joc, dar regula de 1% este baza de unde încep fiecare evaluare.

deci, de ce funcționează regula de 1%?

Ei bine, pentru asta, trebuie să ne scufundăm puțin mai adânc în apele tulburi ale calculelor imobiliare din spatele plicului…

regula de 50% pentru cheltuielile cu proprietatea închiriată

regula de 50% afirmă că, în medie, cheltuielile pentru o proprietate închiriată vor fi de aproximativ 50% din chirie.

deci, dacă venitul din chirii este de 1.500 USD pe lună, 750 USD din acesta vor merge spre plata cheltuielilor (fără a include plățile împrumutului).

ca un stadion dur, cheltuielile dvs. ar putea arăta cam așa:

• 5% întreținere și reparații – toate elementele de întreținere pe care trebuie să le faceți pentru a menține proprietatea în formă bună, cum ar fi fixarea toaletelor cu scurgeri, repararea gardului etc.
• 10% cheltuieli de Capital – elementele mari de bilete care nu se întâmplă foarte des, cum ar fi înlocuirea HVAC sau un acoperiș nou
• 10% Managementul proprietății – dacă aveți un manager de proprietate, ei vor lua o parte din chirie pentru a gestiona chiriașii pentru dvs.
• 10% impozite pe proprietate – ratele de impozitare diferă în întreaga țară, dar aceasta este o medie (unde locuiesc în Texas aș plăti mai mult de 10% pentru impozitele pe proprietate!)
• 5% asigurare – din nou, ratele de asigurare diferă, dar aceasta acoperă răspunderea și Politica de incendiu
• 10% Post vacant și cifra de afaceri-când chiriașii se mută, există de obicei reparații suplimentare de făcut și poate fi gol pentru o vreme înainte de a găsi noi chiriași

adăugați toate aceste costuri și ajungeți la 50%. În timp ce acest lucru este doar un număr ballpark a însemnat ca un calcul back-of-the-plic, pe termen lung am găsit-o să fie adevărat pentru propriul meu portofoliu de proprietăți de închiriere.

câțiva ani vom avea aproape nici reparații sau posturi vacante și se va părea ca suntem investitori uimitoare greblat în fluxul de numerar. Dar este nevoie doar de o problemă majoră (înlocuirea unui acoperiș, sau având o problemă sanitare, sau un post vacant extins) pentru a șterge luni de fluxul de numerar.

Related: costul real al Homeownership este mai mare decât crezi

dacă te uiți la sfârșitul anului nostru de revizuire a proprietăților noastre de închiriere, veți observa am avut o lună în cazul în care am avut un negativ imens – două reparații majore la două proprietăți diferite. Dacă nu am fi pus deoparte rezerve pentru când se va întâmpla inevitabilul, am fi putut avea probleme majore.

deci, dacă am o regulă de 1% proprietate de închiriere care închiriază pentru 1.500 de dolari pe lună și cheltuielile mele sunt de 50% din chirie, atunci pot pune 750 de dolari în buzunar în fiecare lună, nu?

nu așa de repede…

Îți Amintești Când am spus că regula de 1% era aproximativ un număr de rentabilitate? Asta presupune că iei o ipotecă pe casă.

dacă nu aveți $150,000 situată în jurul pentru a cumpăra proprietatea noastră exemplu în numerar, veți avea nevoie pentru a obține finanțare.

adăugarea ipotecii la ecuația

unul dintre cele mai bune avantaje ale imobilului este capacitatea de a-ți valorifica banii prin contractarea unui credit ipotecar.

la majoritatea proprietăților de închiriere unifamiliale, veți avea nevoie de o plată în avans de 20-30%. Deci, pentru proprietatea noastră de închiriere de 150.000 de dolari, dacă îmi scot calculatorul ipotecar de încredere, cu o plată în avans de 20% și o dobândă de 5%, aceasta este o plată de 644 USD în fiecare lună.

pentru a recapitula exemplul nostru, noi:

1. a cumpărat o casă de 150.000 USD
2. care închiriază pentru 1.500 USD pe lună
3. cu cheltuieli de 750 USD pe lună (50%) înainte de plata datoriilor
4. și a luat un împrumut de 120.000 USD cu plăți de 644 USD pe lună

care ne lasă cu $1,500 – $750 – $644 = $106 fluxul de numerar pe lună.

care este un pic mai bine decât break chiar. De aici regula de 1%.

ce procent ar trebui să fac pe o proprietate de închiriere?

acum că am discutat regula de 1% și de ce este folosită ca regulă generală pentru a aproxima o proprietate de închiriere care ar trebui să facă cel puțin un pic de flux de numerar în fiecare lună, întrebarea este –

cât de mult flux de numerar ar trebui să fac?

și asta depinde în întregime de dvs., investitorul. Odată ce știți cum să rulați numerele – evaluați reparațiile, cheltuielile, impozitele pe proprietate, ratele de închiriere etc. aveți puterea de a pune împreună o afacere care funcționează pentru tine.

pot să vă spun ce criteriile mele a fost de cumpărare în piața mea (Dallas, TX). Dar piața dvs. va fi diferită, iar criteriile dvs. de investiții vor fi, de asemenea, diferite.

de exemplu, dacă locuiți în San Francisco, nu veți găsi o afacere de 1% nicăieri. Dacă doriți să investiți acolo, trebuie să aveți mulți bani și să fiți dispuși să faceți o rentabilitate redusă în numerar și să pariați pe apreciere. Este posibil să faceți flux de numerar zero (sau negativ) în fiecare lună, dar dacă proprietatea dvs. de 1 milion de dolari se apreciază la 3% pe an, ați putea fi în căutarea unui salariu mare atunci când vindeți.

asta nu e stilul meu de a investi – pentru mine pariuri pe apreciere este prea mult ca jocuri de noroc. Îmi plac returnările stabile de numerar, iar orice apreciere este cireasa de pe tort.

pe de altă parte, dacă locuiți în Midwest, respectarea regulii de 1% este ușoară și probabil că ar trebui să vizați mai mult.

pentru mine personal, îmi place să găsesc proprietăți de închiriere unde:

• i se poate face o 10% cash on cash return
• i se poate face cel puțin $300 pe lună în fluxul de numerar, după toate cheltuielile
• i se poate achiziționa proprietatea la cel puțin o reducere de 20% la valoarea de piață

ultimul punct este unul mai Real Estate Investirea regulă de degetul mare nu am vorbit despre-70% regulă.

se aplică mai mult pentru flippers casa care au nevoie pentru a cumpăra o casă pentru 70% din ARV sale (după valoarea reparată) minus costurile de reparații pentru a ține cont de costurile lor de deținere, cumpărare, și de vânzare și încă face un profit.

ca și în cazul tuturor „regulilor” Imobiliare, regula de 70% este flexibilă. Am văzut flippers cumpără la 80%+ și câștigă bani, iar unii care nu vor cumpăra decât dacă îl pot obține cu mai puțin de 60% din valoare.

piața mea este foarte competitivă, astfel încât obținerea unei reduceri de 20% (cumpărarea la 80% din reparațiile ARV minus) este un număr cu care sunt mulțumit.

unul dintre lucrurile mele preferate despre Imobiliare este că, spre deosebire de piața de valori, care este extrem de eficient, există încă ineficiențe pe piața imobiliară care vă permit să găsiți oferte bune și să obțineți capital instant pentru a vă construi valoarea netă.

dacă aș putea cumpăra acea casă de închiriere de 150.000 de dolari pentru 80% din valoare, aș avea instant 30.000 de dolari în capitaluri proprii! Acest lucru este greu de găsit în orice altă clasă de investiții.

regula de un procent este doar începutul

regulile de degetul mare sunt doar că, un calcul back-of-the-plic puteți face în cap să dau seama dacă o afacere este în valoare de uita la mai departe.

având o înțelegere solidă a regulii de 1% și știind despre regula de 50% pentru cheltuieli, dacă știu prețul de achiziție, reparațiile necesare și punctele de închiriere pe o proprietate care vine pe biroul meu (sau în căsuța de e-mail), pot face rapid matematica și știu în 5 secunde dacă merită să mă uit mai departe.

dacă găsesc o afacere care se apropie de regula 1%, atunci mă interesează. Voi arunca cu capul mai adânc în reparațiile necesare, poate suna un antreprenor pentru a obține o ofertă ballpark. Voi studia comps de închiriere și a vedea ce îmbunătățiri am putea face pentru ieftine pentru a ateriza la capătul superior al gamei. Și cu siguranță voi trage numerele exacte ale impozitului pe proprietate și voi suna brokerul meu ipotecar pentru a obține o actualizare a ratelor dobânzii.

dar tot ceea ce este o mulțime de muncă pe care nu trebuie să o fac dacă pot ști imediat că o afacere nu va funcționa pentru mine.

sper că această prezentare generală a regulii 1% și a regulilor de investiții imobiliare aferente vă vor ajuta să vă oferiți încredere pentru a analiza rapid o afacere și a vedea dacă are sens. Este nevoie de practică, și o mulțime de numărul ronțăit, dar va deveni în curând a doua natură.