Sherman Antitrust Act

Sherman Antitrust Act este un act federal reper trecut de Congres în 1890. Principiul de bază al legii antitrust Sherman este de a asigura o concurență sănătoasă și echitabilă pe piața liberă.

să trecem în revistă diferitele tipuri de încălcări antitrust: fixarea prețurilor, boicotarea grupului, alocarea pieței și acordurile de legătură.

fixarea prețurilor

fixarea prețurilor este practica de a stabili prețurile pentru produse sau servicii, mai degrabă decât de a permite concurenței pe piața liberă să stabilească aceste prețuri. În domeniul imobiliar, fixarea prețurilor are loc atunci când brokerii concurenți sunt de acord să stabilească un preț standard pentru comisioanele de vânzare, taxele sau ratele de gestionare.

Legea antitrust Sherman interzice orice tip de fixare a prețurilor în orice industrie. De exemplu, dacă tu și vecinul tău vindeți amândoi mere, voi doi nu vă puteți întâlni și decideți că amândoi veți percepe același preț pentru un măr.

în industria imobiliară, legile antitrust merg un pas mai departe. Nu trebuie să aibă loc nicio consultare reală între persoane cu privire la stabilirea prețurilor pentru a constitui o încălcare a normelor antitrust. O discuție simplă între concurenți cu privire la prețurile serviciilor este considerată o invitație de stabilire a prețurilor și este, prin urmare, o încălcare a legii antitrust.

ca urmare, industria imobiliară funcționează pe principiul că discutarea comisioanelor între brokerii imobiliari este ilegală, cu excepția cazului în care brokerii cooperează la aceeași afacere. Brokerii imobiliari ar trebui să înțeleagă că orice acord cu alte brokeri pentru a percepe un comision standard este o încălcare a legilor antitrust, chiar dacă acest Acord este doar implicit.

brokerii imobiliari își prețuiesc de obicei serviciile pe baza unui procent din prețul de vânzare și este obișnuit ca aceștia să ofere o cotă anunțată public din acel comision oricărui broker care aduce un cumpărător. Aceste comisioane pot părea standard într-o anumită piață, dar cuvântul cheie aici este „pare”, deoarece nu sunt fixate tehnic la un anumit preț.

deși această încălcare este prea comună, brokerii și agenții nu pot spune potențialilor clienți că o anumită rată a comisionului este standard. Acest lucru este important! Nu există un astfel de lucru ca un comision standard, sau ar fi de stabilire a prețurilor. Niciun consiliu imobiliar local sau orice altă asociație de agenți imobiliari nu are Autoritatea de a stabili o rată de comision sau de a crea Taxe standardizate pentru servicii.

brokerii trebuie să stabilească în mod independent ratele sau Comisioanele comisioanelor numai pentru propriile firme. Faptul că multe brokeraje dintr-o anumită zonă percep același comision este o chestiune de concurență și decizii individuale de afaceri, nu din cauza vreunui acord între brokeraje.

cu toate acestea, un broker poate solicita agenților de vânzări care lucrează ca contractori independenți să respecte rata stabilită a comisionului companiei. Aceasta nu este o încălcare a oricăror legi antitrust, deoarece acești agenți lucrează în cadrul aceleiași brokeraj.

acest lucru înseamnă, de asemenea, că organizațiile cu listare multiplă, consiliile de agenții imobiliari și alte organizații profesionale nu pot stabili taxe sau împărțiri de comisioane. Nici nu pot refuza calitatea de membru al brokerilor pe baza taxelor pe care le percep brokerii.

boicotarea grupului

boicotarea grupului are loc atunci când un grup de concurenți sunt de acord în mod colectiv să nu facă afaceri cu o terță parte pentru a elimina concurența.

de exemplu, brokerul Vivian și brokerul Carol, care dețin fiecare brokeraj separat, nu le place modul în care brokerul Stephen își conduce brokerajul. Dacă Vivian și Carol sunt de acord să nu facă nicio referire la Stephen, tocmai au încălcat legea antitrust Sherman. Este în regulă ca un broker individual să decidă că nu vrea să facă afaceri cu un alt broker, deoarece consideră că celălalt broker acționează neetic. Se adună ca un grup pentru a boicota celălalt broker care este împotriva legii.

acest lucru nu se aplică doar pentru afaceri între brokeraj. De exemplu, să presupunem că ratele de publicitate într-un ziar local au crescut substanțial, rănind toate companiile imobiliare din oraș. Dar nici o companie nu este dispusă să oprească publicitatea de teama de a pierde clienții și clienții față de concurenții lor, care continuă să facă publicitate la rate ridicate. Pentru a presiona ziarul să reducă ratele, care ar aduce beneficii companiilor și consumatorilor, companiile imobiliare sunt de acord să oprească publicitatea până când ziarul se conformează. Aceasta este o încălcare a legilor antitrust.

iată un alt exemplu: un număr de brokeri sunt de acord să nu afișeze listările unei alte companii, deoarece consideră că tehnicile lor de publicitate sunt extrem de lipsite de etică și distrug comunitatea. În mintea lor, brokerii cred că fac acest lucru pentru binele mai mare și asta o face bine. Dar asta este încă boicotarea grupului și, prin urmare, ilegală.

în ambele cazuri, brokerii cred că fac ceea ce trebuie de către Comunitate și clienții lor. Chiar dacă aceste acorduri ar putea avea unele efecte benefice pentru consumatori, nu contează – sunt încă împotriva legii.

alocarea pieței

alocarea clienților sau a piețelor are loc atunci când există un acord între brokeri pentru a-și împărți piețele sau a aloca clienții pentru a evita concurența pentru afacerea celuilalt. Aceasta este o încălcare clară a antitrustului.

de exemplu, ar putea exista două firme majore de brokeraj în oraș. Dacă decid să tragă o linie în centrul orașului, fiind de acord că unul va lua orice proprietăți la est de linie, în timp ce celălalt rămâne la vest de linie, acest Acord ar încălca legile antitrust.

de asemenea, este ilegal să alocați clienți. Acest lucru se întâmplă atunci când mai mulți brokeri sunt de acord să stea departe de clienții celuilalt sau de foștii Clienți, împiedicând astfel concurența pentru clienți.

aranjamente de legare

un acord de vânzare a unui produs, dar numai cu condiția ca cumpărătorul să achiziționeze și un alt produs sau serviciu, se numește aranjament de legare, deoarece ați „legat” achiziționarea unui lucru cu achiziționarea altui produs. Aceasta este, de asemenea, o încălcare antitrust.

spuneți că sunteți broker și că dețineți o proprietate pe care un constructor dorește să o cumpere. Ca parte a vânzării, solicitați constructorului să re-listeze proprietatea cu dvs. atunci când o vinde. Pentru că ați cerut constructorului să listeze proprietatea cu dvs. ca o condiție a vânzării către el, ați încălcat legea.