trei concepții greșite cu privire la ADA și legile corecte privind accesibilitatea locuințelor
este destul de obișnuit ca auditorii, inspectorii și agențiile de reglementare să aplice greșit diferitele legi privind accesibilitatea din cărți. Proprietarii de familii multiple se vor afla uneori în afara conformității din cauza unei interpretări greșite a reglementărilor și pot cheltui mii de dolari corectând o problemă care într-adevăr nu există.
profesioniștii Multifamiliali, de la manageri de site la operatori și proprietari, trebuie să înțeleagă ce reglementări se aplică proprietății lor pentru a evita un proces echitabil de locuințe, amendă sau penalizare. Înțelegerea momentului în care a fost construită proprietatea și dacă se aplică o subvenție de reglementare sau federală este primul pas.
în acest articol, ne uităm la trei concepții greșite comune ale americanilor cu handicap Act, Legea de reabilitare din 1973 și Fair Housing Act privind accesibilitatea la proprietăți multifamiliale:
proprietățile trebuie să aibă unități ADA
să începem prin a elimina cea mai comună neînțelegere despre accesibilitatea la proprietățile multifamiliale: unitățile ada obligatorii. Adevărul este că nu există proprietăți de apartamente care să aibă unități americane cu dizabilități (ADA). Zero. Zip. Zilch. Când oamenii vor să vorbească despre unitățile lor ADA, acesta este semnalul dvs. că nu înțeleg legile privind accesibilitatea.
ADA se aplică cazărilor publice. Exemple de cazare publice sunt camere de hotel, restaurante, centre de convenții, magazine și locuințe deținute de guvern, cum ar fi camerele de cămin universitare. Astfel, în timp ce ADA – semnat în lege în 1990 – se aplică proprietăților multifamiliale, nu se aplică unităților de locuit. Toate spațiile publice de cazare trebuie să fie complet accesibile. Zonele publice ale unei proprietăți multifamiliale includ biroul de închiriere. O cameră comunitară ar putea intra sub incidența ADA dacă este disponibilă pentru mai mult de rezidenți și oaspeții lor (adică, utilizate pentru întâlniri oraș sau închiriate).
ADA se aplică și zonelor de parcare din birourile de leasing. Legea impune ca un anumit număr de locuri de parcare accesibile să fie accesibile pentru camionete. Culoarul de acces pentru un spațiu accesibil pentru autoutilitare trebuie să aibă o lățime de 96 inci sau 8 picioare. Culoarele de acces Standard trebuie să aibă o lățime de 60 inci sau cinci picioare. Proprietățile multifamiliale sunt, de asemenea, necesare pentru a avea semnalizare „accesibilă” în spațiu. Dacă nu aveți un spațiu accesibil van la proprietatea dvs., șansele sunt darn bine că sunteți în afara conformității. Un tester de locuințe corecte nu trebuie să iasă din mașină la proprietatea dvs. pentru a determina că nu respectați legile privind locuințele corecte.
secțiunea 504 se aplică tuturor proprietăților cu subvenții guvernamentale
o altă concepție greșită comună este că Secțiunea 504 din Legea reabilitării din 1973 se aplică proprietății dvs. dacă aveți o subvenție guvernamentală. În timp ce părți ale secțiunii 504 se vor aplica pentru dvs., acestea nu se referă neapărat la proprietatea dvs. așa cum a fost construită. Cerințele de proiectare din secțiunea 504 au fost puse în aplicare pentru proprietățile de Dezvoltare Rurală nou construite în 1982 și pentru SUA. Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) proprietăți în 1988. Proprietățile construite în cadrul acestor programe înainte de aceste date nu sunt obligate să furnizeze cinci la sută unități complet accesibile și două la sută unități cu deficiențe de auz și de vedere, cu excepția cazului în care sunt reabilitate substanțial. Proprietățile construite înainte de aceste date sunt încurajate să ofere cinci procente unități complet accesibile în timpul renovării, reabilitării sau reparației.
secțiunea 504 prevede, de asemenea, ca zonele comune să fie pe deplin accesibile. Dacă o proprietate a fost construită înainte de datele de implementare, proprietarul nu are nicio obligație de a face accesibile unitățile de locuit sau zonele comune. Legile corecte privind locuințele impun unui proprietar să facă cazări sau modificări rezonabile, dacă este solicitat de un solicitant sau de un rezident. Deci, chiar dacă un proprietar nu este obligat să facă modificări cu ridicata la o proprietate, este probabil că va trebui să facă modificări din cauza unei cereri rezonabile a unui solicitant sau rezident.
Legea privind modificarea corectă a locuințelor nu face distincția între unitățile accesibile și adaptabile
o altă neînțelegere este diferența dintre unitățile accesibile și unitățile adaptabile. Legea privind modificările corecte ale locuințelor din 1988 (FHAA) a adăugat dizabilitatea și statutul familial ca clase protejate federal. FHAA impune ca clădirile construite după 13 martie 1991, să fie construite cu șapte caracteristici specifice de proiectare și să fie adaptabile. Toate unitățile de la parter și toate unitățile din clădirile liftului trebuie să fie adaptabile. Toate zonele comune trebuie, de asemenea, să fie complet accesibile, la fel cum se află în secțiunea 504.
cele șapte caracteristici de proiectare ale acestor unități adaptabile permit unui proprietar să adapteze rapid o unitate dacă cineva cu dizabilități fizice are nevoie de caracteristici accesibile. De exemplu: o unitate adaptabilă are pereți întăriți la toalete și cadă/dușuri pentru a găzdui instalarea barelor de prindere, dacă este necesar de către rezident, în timp ce o unitate complet accesibilă are deja instalate acele bare de prindere. O altă întorsătură interesantă este că casele (sau unitățile cu spații de locuit pe mai multe etaje) nu sunt acoperite de aceste reglementări (cu excepția cazului în care clădirea în care se află are lift).
înțelegerea adevărului din spatele acestor concepții greșite va permite proprietăților multifamiliale să rămână în deplină conformitate și, eventual, să evite un proces costisitor de locuințe echitabile.
Pentru mai multe informații, Descărcați cartea electronică Fair Housing Act și Ada Guidelines.